4月10日，位于西溪板块的雅戈尔·西溪晴雪首次开盘，总共推出了43套90平方米三房户型，迅即销售了20套，此后到5月30日，据透明售房网统计成交才23套；同样在下沙，于下沙金沙湖板块的德信·早城4月10日开盘，推出200多套房源，引发5000人的购房长队，当天几乎销售一空，但随后的4月16日，德信·早城附近的东海·柠檬郡首次开盘，推出了118套房源，但截止5月30日，仅成交了3套；4月26日，位于之江转塘板块的新帝朗郡开盘，推出104套房源，然而截止5月30日，仍然是零成交。

  新政之后对杭州楼市的影响，雅戈尔·西溪晴雪、东海·柠檬郡、新帝朗郡等楼盘并不是特例。诸多在4月中下旬开盘的楼盘，销售情况普遍不好，有的楼盘连续多个星期出现了零成交。而在严厉调控之下，今年杭州还将有大量的房源将要上市。

  调控政策到什么时候全部落地？杭州楼市的未来又将何去何从？带着这些问题，记者查阅、调研了大量数据，并采访了一系列的开发商与业内专家。通过调研采访、剥茧抽丝，杭州楼市未来的走向开始逐步清晰。

一方面是严厉调控 一方面是巨量供应 

杭州房地产将迎来首次深度调整？

文/王泽金

 

政策落地 房产税或成最后的达摩斯之剑

随着物价的持续上涨，通胀压力逐渐加大，今年加息只是迟早的问题；但房产税能否顺利推出还是个悬疑

   自2009年末以来，国务院、国土部、国资委、银监会等中央各大部委联合频出的房地产调控政策，可谓规模空前：2009年12月9日，国务院决定个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年；12月14日，国务院提出四大措施“遏制部分城市房价过快上涨”；12月17日，国家5部委联合出台新政打击囤地炒地——拿地首付不低于50%；2010年1月12日，央行上调准备金率强力遏制信贷冲锋；2月20日， 银监会发布流动资金贷款管理暂行办法打击炒房者；3月10日， 国土部强调房地产用地监管，开展突击检查；4月11日， 银监会要求银行不得对投机投资购房贷款；4月15日，国务院常务会要求贷款买二套房首付不得低于50%；到了4月17日，国务院接着出台政策要求房价过高地区可暂停发放第三套房贷；4月19日，住建部要求商品住房严格实行购房实名制；4月21日，住建设部要求二套房以住房套数界定。不再以贷款为准；5月2日，中国人民银行宣布，从5月10日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点……

  仔细梳理2009年到2010年的政策，很容易就能发现这一轮政策一次比一次严厉；与2006、2007年的调控相比，无论是政策出台的密度还是力度，都大大加强。

  在这一系列的严厉调控下，楼市犹如寒潮来临，骤然降温，各地成交下降到了“冰点”。

  那么接下去还会不会有更为严厉的政策呢？民间对于加息的猜测仍没有确切消息，此前传得沸沸扬扬的房产税也没有出台，。

  《楼市》主编、业内资深观察家王亚认为，目前政策已经把房地产打翻在地，出台房地产税就像把打翻在地的人再踩上两脚，这完全没有必要。另外税收是国家主权的象征，出台税收一定要征得人大的同意，上海要出台房地产保有税，也至少要征得上海人大的同意，因此短期内出台房产税的可能不大，“房地产税现在不推已经是最理想的效果，政府可以把它当成最后的达摩斯之剑，扬在开发商的头上，一旦房价要再涨，家可以把它祭下来。”王亚说。

  而对加息，不少业内人士都认为：“随着物价的持续上涨，通胀压力逐渐加大，今年加息只是迟早的问题”。中国国际金融有限公司首席经济学家、董事总经理哈继铭也认为，在欧洲主权债务危机导致人民币已实际升值和国内通胀趋势减弱的大背景之下，中国应重新考虑退出经济刺激计划的时机，以及加息和升值的必要。

  不难想象，在这样的调控组合拳下，一旦加息政策再推出，势必会给开发商融资带来更大的压力，购房者期待降价的观望情绪将更为浓烈。

严厉调控 杭州楼市成交降至冰点

调控之下，杭州楼市的成交量降至冰点；而据《楼市》杂志与华坤道威整合营销机构联合发起的调查结果显示：杭州市民目前的购房意向也跌至近五年来的最低点

  随着本轮调控政策的陆续出台，急剧膨胀的房地产由于泄了气的气球，猛然缩了起来，各地楼市成交降至冰点。

  如截止5月28日，北京市期房签约5985套,其中住宅签约5210套,而在楼市逐渐升温的去年同期,这两个数字分别为15036套和11952套。受房地产调控政策影响,期房签约、住宅签约分别同比下滑60%和56%。同样，在杭州，目前杭州主城区商品房的成交量一直徘徊在二十套左右，余杭商品房成交在15套左右，萧山的商品房成交也基本在20套以内，大部分楼盘连续出现零成交的现象。5月13日至5月16日杭州市举办的杭州第十届人居展成交也才33套，成为十年来杭州人居展中成交量最少的一届。

4月新政后杭州主城区住宅成交走势图

 

5月份杭州主城区住宅成交走势图

  来自中原地产研究中心的最新监测数据显示，相比新政出台前，目前北京、上海、广州、深圳和天津五个城市的二手住房成交量分别下跌达44%至92%之多。成交价格方面，跌幅均在6%上下；其中，跌幅最大的是深圳和天津，分别为6.7%和6.4%，此外，北京下跌6.2%、上海下跌5.7%、广州下跌5.3%。而大杭州地区二手房每日成交也下跌到40套左右，相比三四月份动辄上百套、甚至三四百套的行情而言，真正不可同日而语。

  而据《楼市》杂志与华坤道威整合营销机构联合发起的调查显示：目前杭州意向购房者已跌至近五年来的最低点。

土地开闸 未来杭州房源供应充足

为响应中央加大住房供应的有关精神，今年杭州全市土地供应放量，加之前几年出让土地在今年形成的集中供应，今年杭州住房供应相当充足

  与成交降至冰点截然相反的是，2010年，杭州的住房供应量不容小觑。

  据《杭州日报》发布的《2010杭州住宅供应量白皮书》统计，从2004年1月1日至2009年12月31日通过公开招拍挂取得土地、但尚未开发或从未进行过销售的新增潜在房源总量为1201.4万平方米，按照最新的国土部打击囤地的政策，也就意味着，从2010年至2011年，杭州至少有1201.4万平方米的潜在供应量，按照每套120平米计算，则可供应100117套住宅——这还不包括今年杭州主城区及余杭、萧山等区域巨量的推地计划。

  据了解，今年杭州第一期《读地手册》就推出了94宗房地产经营性用地，共5354.2亩，可建建筑面积936.9万平方米；余杭今年推出土地8875亩，取容积率上限，可建筑面积可达1479万平方米；萧山今年计划推地127宗，共7593.9亩，取容积率上限，则可建建筑面积高达1075.8万平方米。三大区域计划出让土地高达21823.1亩，可建筑面积高达3491.7万平方米，按照每套120平米算，则可供应29万套商品房。

  另外据合创地产机构年初统计，未来3-5年杭州主城区总体再可供应住宅面积为1784.8万平方米。若以平均每套120平方米计，可预计住宅供应套数将近15万套；若以平均每套90平方米计，总体可预计住宅供应套数将近20万套。

  与此相印证的是，从四月下半月开始，陆续有新盘开盘或准备开盘，如金都·高尔夫艺墅、远洋公馆、郡原·相江公寓、雅戈尔·西溪晴雪、雅戈尔·御西湖、赛丽绿城·丽园、、罗兰春天……截止5月29日下午两点，据透明售房网统计，杭州主城区可售房源已经上升到了13445套，全杭州市可售房源上升到24651套，随着这些新盘的陆续开除，未来的可售房源的套数还将显著上升。

量价齐跌 本轮调控杭州难独善其身

   房地产的杭州现象致使杭州楼市在历年的调控中岿然屹立、难以动摇；但在本轮严厉调控与巨量供应的双重压力下，杭州楼市的深度调整难以避免

  1998年的年房改，从制度上取消了福利性的分房，带来了浙江房地产发展的“第一春”，1998年浙江省的房地产的投资、商品房的投资为143.7亿元，到2008年就已经上升到了2000亿。

  同样，杭州的房地产市场也迎来了第一波“春天”。尤其1998年到2004年间，杭州的房地产市场迎来了持续、快速的发展，供销两旺，势头迅猛。即使随之而来的针对房地产市场的调控，虽然对广东、上海等地的影响较大，但却没有动摇杭州房价上涨的势头。随后，2005至2007年的三年间，国家先后出台了“国六条”、“90/70政策”……可对杭州的房地产市场也影响甚微。及至2008年，随着杭州市24条新政的出台，即将开始调节的房地产很快就如过山车一样，又迎来另一波量价齐涨的发展高潮。

  为什么杭州的房价能屡屡躲过调控、稳步上涨？社会上流行的一种说法是：中国最好的地方在江南，江南最好的地方在杭州，杭州有江有湖有山有水有湿地，是最宜居的城市，是民营经济最发达的省份的省会，全浙江人甚至全国全球的人都会在杭州买房，不断涌入的购买力支撑了杭州房价的持续走好。

  除此之外，浙江省房地产协会的会长唐世定认为，主要是以浙商为代表的房地产从来没有放松产品质量，而是注重品质、讲究诚信、追求品牌，在市场低迷的时候，浙商也没有气馁，而是更加注重品牌建设，借宏观调控的机会苦练内功，创新发展，并且把地产浙商如何做大、做强、做优，并形成了房地产市场的杭州现象。

  “我们认为房地产的浙江现象、杭州现象总体是健康的，因为浙江杭州有它的特殊性，它的经济发展特别好，它的城市化进程特别快，它的房改特别成功，它的整个市场也特别的规范，企业的也特别的用心，所以这个是形成浙江现象、杭州现象的主流部分。”

  “主要是因为杭州市政府的不饱和供地”，也有业内人士认为政府的不饱和供地才是导致房价持续上涨的根本原因。

  然而，不管怎么样，杭州的房价已经上升到了一个让杭州普通市民难以接受的高度。在不同媒体发布的调查报告中，都可以看得到民众可以承受的房价范围以及对房价高企不满的呼声。在本轮调控中，杭州的住房成交也已经降到了低点。

  “量是支撑价格的基础。成交量显著下降后，伴随而来的必然是价格的松动。尤其在本轮政策强压下，全国的楼市都将迎来深度调整，未来杭州楼市也难以幸免。”有不愿意透露姓名的房地产专业人士表达了自己的观点。

结束暴利 调整后楼市将迎来更健康发展

房地产调控不是为了打倒房地产、消灭房地产，调控是为了房地产更稳更理性更健康地发展，但随着本轮调控，房地产的暴利时代或将走到拐点

  实际上，不只是专业地产研究者认为本轮调控不可避免，一些开发商也表示楼市确实是到了需要深度调整的时候。

  “房价上涨太快，从去年下半年到今年三四月份买房的，纯粹投资的占比例太重，这样下去房地产市场太危险了。”记者在跟下沙、萧山的一些正有项目在销售的开发商接触时，听到类似的担忧不绝如缕。

  近几年来，房价确实上涨太快。根据杭州市统计局公布的数据，2002年，杭州市区居民人均可支配收入为11778元，随后逐年增长，一直到2009年为26864元，涨幅128%；而根据杭州市房管局的数据，2002年杭州市区预售商品房成交均价为5134元/平方米，随后逐年上涨，至2009年商品房成交均价为13838元/平方米，较2002年增长了170%。

  事实上，由于房地产开发区域的不断扩大，被纳入统计的房产项目从市中心逐渐向郊区扩散，因而导致2009年的商品房成交均价仅为13838元/平米。如果从同一个地段或者同一个项目来看，不少的区域从2002年到2009年已经翻了两番，而同一个项目在2009年年前到年后10几个月的时间里，不少也翻了一番……

  除了价格上涨过快外，购房者投资客的比例也已经高得有点离谱。正常情况下，一个楼盘有20％的购买者属于纯粹投资，是相对合理的，但在2009年下半年不少杭州楼盘里面，投资客的比例已经高达70％，甚至有的楼盘一开盘就被三五个温州人给全买光了。

  这样的情形除了让普通市民感到恐慌外，也让操盘者普遍感到担忧。

  “政府这次调控，整体上是为了房地产业更好地发展；如果接着按前段时间的暴涨，无异于是杀鸡取卵，对楼市的长远发展是不利的。现在的调控正是为了楼市更健康地发展。”此前，针对本轮宏观调控的影响，浙江大学房地产研究中心的研究员周刚华博士在接受记者的一次采访时说：“这次调控在一定程度上也预示着房地产行业暴利时代结束，以前100％、200％的盈利时代应该不多见了，房价应该要回归到一个正常的盈利水平。”

注：本文为《楼市》杂志6月份特刊“房产十二年”专稿文章。欲了解中国房地产这十二年更多的信息，请参阅2010年6月版《楼市》，各大报刊、书店均有零售。