最近，易铺网郑州的一个网友因为要投资二手商铺，发现有一些困惑的问题，他在易铺论坛我的投资专栏里就此和我进行了交流，我感觉他的问题具有一定的普遍性，所以在此予以转述，希望对大家有帮助。

蒙蒙卡：

陈老师你好：我是郑州的蒙蒙卡。麻烦您很多次了！这次我又看中了一个商铺：临路底商，位置我还是满意的，现租给千禧堂药房，千禧堂在郑州的连锁店很多的，看起来也较为规范，年租金24万元，170平方上下两层。售价300万元。收益率我最满意，达到8%了。据我在郑州的观察，商铺收益率达到8的很少，有的分割出售产权的可能会达到，但独立底商达到8的很喜人，很难得。问题是：1、卖方说月租两万，但我去邻居几家打听，同样的结构、面积，有的说月租8000元，有的说一两万的。那两家都是卖橱柜、空调的，是不是他们的利润率低，所以房租也低，但那也差距也太大了，会不会买方和租房者合伙串通，先抬高房租再抬高房价？我是否有点“小人之心”？加盟方式有“直营连锁单店特许特许加盟”几种，我去总部能不能查到这家店的真实房租？或者去物业管理那里问？
2、各地的二手商业房交易税是不是一样的？郑州的是多少？顺便建议易铺网上再补充一些交易税怎样算的内容。3、近来政府一直调控，不知传说中的房产税还远不远？房产税开征从商业房产开始还是较公平的，因为商业房产更接近与投资，离“民生”远一些。甚至有人说中国从此告别“房产时代”，那样，商业房还可以买吗？因为这个商铺总价较高（300万元），如果要买，就要贷款，约两三年可以还完。但两三年内就丧失了许多机会成本。所以我考虑的比较多，给您添麻烦了！
蒙蒙卡：

补充一点，这个千禧堂把二楼转租给了丽声助听器，这样，就有人替他分担租金了，是不是这样他的承受能力强一些，2万元的月租金
也较为可信？

陈建明：

1366楼的蒙蒙卡：
1、关于这个药店的租金，你完全可以在购买这个商铺前要业主提供相关租赁合同，这是最直接的，也是最准确的，通常这是比较正常的要求，更何况真买的话，原来的租约你还得承接下来。另外，关于旁边商铺租金不高的问题，这和租赁时间以及做的行业都有关系，有差别很正常。
2、各地二手商业房的交易税费可能有区别，建议当地税务部门打听一下。
3、关于当前房产税等问题，其实没有这么可怕，其实北京商业地产房产税一致在收，采取综合税率5%，相对于收益来说，支付这样的税费并不影响投资价值，你完全可以继续大胆进行商铺投资。
以上请参考。

蒙蒙卡：

陈老师你好：好像麻烦的事总能被我碰到，刚开始谈价钱，昨天又看到规划局要建商都遗址博物院的消息，选址就在我选的商铺所在区域，已进入“批前公示”阶段。但公示区域不详细，现在尚不清楚我选的那个商铺是否在拆迁之列。万一将来被拆迁，赔偿会怎么算？会划算吗？这个项目是公益性的，估计也不会有同地段就地安置的商铺赔偿，会达到满意吗？想想《蜗居》中的拆迁，是否应该谨慎一下?

陈建明：

1371楼的蒙蒙卡：
做商铺投资要关注规划，尤其对未来拆迁要尽可能查清楚，即使拆迁后有赔偿，我想都无法按照商铺价值进行完全补偿，对于公益性项目更是如此，所以最好的选择就是尽可能回避这样的商铺。以上请参考。