目前“‘80后’是市场中一股新的力量”。他们具备很强的投资理念，即使不投资房地产，也会投入到基金、股票中。他发现，与60、70年代人的保守相比，“80后”投资房地产更具有自己的特点，倾向于追求小区管理较好、品牌发展商、看重升值潜力；而“60后”、“70后”多选择老公房或小户型房，以收租、保值或留给子女为主要目的。所以“80后”投资房地产，倾向于追求小区管理较好、品牌发展商、看重升值潜力“60后”、“70后”投资房地产，多选择老公房或小户型房，以收租、保值或留给子女为主要目的。

  总之，二套房认定标准的出台，给更多的刚需购房者带来“信心”，他们对楼市房价下跌有着更加明显的预期，而且观望的情绪也愈发浓厚。新标准打击了炒房客，而炒房客的进一步离场，使得房价极有可能会下跌，楼市再现“观望”潮。但是银行却认为房价跌三成不足惧。根据房贷压力测试的内部报告显示，压力测试是在三种假设情景下对商业银行个人住房贷款、开发贷款、土地储备贷款以及房地产上下游贷款质量的迁徙情况进行检测。具体分为，轻度压力环境，即利率上浮27个基点，房价下跌10％；中度压力环境，即利率上升54个基点，房价下跌20％；重度压力环境，利率跳升108个基点，房价下跌三成。

  然而在刚刚过去的周末，千呼万唤的广州楼市调控细则终于出台，并没有太多实质性的猛招。到了本周一，地产股“起死回生”似乎也显示楼市新政有“暂时到此为止”的迹象，这令一些看楼客重新对后市有了较为乐观的看法。广州既没有像北京一样出台限购的政策，对第三套房的贷款政策也未涉及，这对外地买家而言是比较好的消息。6月4日，广州市国土房管局对外发布了《2010年5月广州市十区房地产交易登记情况通报》。该局新闻发言人表示，国家房地产调控新政“抑投机、遏上涨”的成效明显，广州楼市成交出现了量价齐跌的态势，成交量出现较大幅度的萎缩。房价上涨态势不仅得到遏制，而且伴随着成交量下降已开始连续小幅下跌。

  有人认为，房价短期看跌，中期看涨，长期会暴跌。住宅性商品房能够被市场爆炒，原因很多，但最主要的有三个：一是流动性泛滥，负利率时代过长；二是土地使用权变革预期——绝大多数炒房人都认为，住宅建筑的土地使用权会在到期后延期，所以，哪怕很多商品房的土地使用权只有30年，但也炒；三是全世界主要国家的房地产市场都具有金融属性，尤其是美国，不仅可以炒房子，还可以炒房地产债券，这股恶炒风感染了中国。1998年开始考虑住房制度改革时制定的房地产政策是：商品房占10％，廉租房限价房（政府官员分配性住房）占90％；结果到2002年大面积推行房改时忽然变成商品房占90％，廉租房限价房　（政府官员分配性住房）占10％，这个颠倒是房地产乱象的祸根。

  好一套密不透风的海陆空政策组合拳。 6月3日，国税总局公布《关于加强土地增值税征管工作的通知》，对土地增值税预征率设定了下限。这是五月以来，国税总局的第三条跟土地增值税有关的通知。同时，自4月16日房产新政以来的50日里，证监会对地产公司的融资政策也在日益收紧。不要说IPO和再融资，连并不涉及现金的借壳上市，也实质上被叫停。

  正在重组进程的上市公司和参与项目的券商人士，皆感觉到这一次政策的凌厉——重组已经过会的拿不到批文，重组尚在申请的如石沉大海没有回音。对于等待借壳上市的地产企业，时间仿佛凝固在2010年3月30日。 *ST科苑(000979.SZ)正式更名为“中弘地产”。这标志着中弘卓业集团有限公司借壳成功。它于2009年12月25日拿到重组的正式批文。然而这却是这一波地产政策收紧前的最后一张船票。其他排队等候借壳的地产公司，却陷入了漫长的等待期。

  现在地产公司借壳都停了。过会了的不给批文，而向证监会报的(地产借壳)项目，会里的人说不要报了。其实并购重组委通过，就表示证监会原则上同意，证监会不给批文，是因为不愿违背当下中央调控房地产市场政策的意图。” 4月19日出台的“国十条”中提到：“对存在土地闲置及炒地行为的房地产开发企业，商业银行不得发放新开发项目贷款，证监部门暂停批准其上市、再融资和重大资产重组。”在这一规定之下，申请再融资的地产企业需要由国土资源部先审核，确认没有囤积土地等行为，证监会才可能放行。但申请借壳的地产公司，从目前来看，却不是因为这个原因受阻。

  目前大部分楼盘的上门客户都不太多，大概都是2-3批客户，一些楼盘甚至几乎没有什么客户登门。自新政出台至今已有一个多月时间，关于房价下跌，整个市场似乎已经达成共识，唯有的分歧在于，房价在何时下跌以及将要下跌多少的问题。目前占主流的观点认为，深圳房价可能下跌20%左右，激进者认为这个跌幅会在40%左右，保守者则认为下跌10%左右，然后再上涨。因此，建议开发商，不应再死扛着不降价，而应积极顺应市场调整，现金为王，获得其它的发展机遇。

  例如，来自官方的数据显示，新政之后的第一个月，深圳全市商品住房的成交量萎缩了近六成，而民间中介机构则表示，由于官方数据有一定的滞后性，实际成交可能是下滑7-8成。深圳市规划国土委官方网站显示，5月份，全市商品住房成交套数仅有1423套，成交面积仅为11.89万平方米，与4月份———成交套数3226套，成交面积29.12万平方米———相比，分别大幅下降了56%和59%。平均日成交仅有46套单位，远不及4月日均百套以上的成交。这也是深圳自2008年3月以来，新房成交最为低迷的一个月份。在2008年2月份，由于金融危机的冲击，深圳新房成交曾创下了6.44万平方米的历史最低记录，到3月份，这一成交记录升至19万平方米。

  但是，一手买卖市场量价齐跌，为何会导致租赁市场火爆租金上涨？房价上的上涨，使得房屋持有者对房屋估值有所提升，加上通胀的影响，各种物价都有提升，间接影响房租提升。大学生毕业，租赁旺季的影响。具有相当数量的房源从二手房交易市场转投租赁市场，房主大多都背负贷款压力，提高租金愿望强烈。这一条从另一个角度说，也使得出租房源量变大，目前市场是因为即使房源量变大仍然不能满足租赁需求，供不应求，所以才能够迅速拔高租金。如果不是恰逢买卖冷市同时是6、7月租赁旺季，应该租赁方面反而供大于求，那样的话，这一条反而会成为拉低租金的因素？另外，中介是否起到操控推动作用。

  部分住宅价格将迎来全面下跌，房企资金链已经吃紧。5月份，受房地产新政的影响，全国主要城市商品住宅成交量全线下跌，总跌幅约44％。其中，苏州环比跌幅最大，达77.75％；上海商品住宅成交量更是跌至5年来的最低水平。 虽然目前一些地方的房价仍旧“坚挺”。

  在成交量全面下跌后，如果调控政策不变，即使不加息，全国住宅价格也将迎来全面的下跌，一是房价泡沫较大，楼市主要依靠投资需求。假设三成首付，以5％的利率贷款20年，利息就相当于房屋总价的0.7倍。二是信贷政策约束了投资需求的释放。目前对二套房的首付要求五成，利率提至基准利率的1.1倍，部分城市停止第三套房贷，部分城市对无一年以上社保和个人所得税记录的人限发房贷，二套房的计算以家庭为单位。这些都极大地抑制了投资需求的释放，是楼市销量大跌的主要原因。

  三是中国经济调整结构的压力比较大，高房价是调整结构的重要对象。以往中国依靠投资与出口拉动经济的发展模式已难以为继，城市化与内需是未来拉动中国经济的新增长点。四是房企资金链已吃紧。一方面，银行目前已收紧了房企特别是有囤地、捂盘嫌疑房企的贷款，A股市场房企的融资也已基本停止，而房企海外融资成本又较高，恒大、佳兆业、花样年在4月发行的美元票据利率分别达到13％、13.5％和14％。另一方面，楼市销量下滑后，销售款的回流速度明显减缓。因此，降价售房是房企缓解资金压力的唯一途径。

  例如，深上市房企率先降价降幅达20%，楼价跌成共识。与2008年相似，这一轮房价的下跌也是由上市房企发起。过去的两个周，深圳大约有7个楼盘降价，其中有5个楼盘都是属于上市房企的。上市房企由于业绩压力，会率先降价。而他们的降价，正式推倒了深圳楼盘降价的多米诺骨牌，令深圳楼价下降成为共识。

  这一轮房价下降由上市公司佳兆业发起，深房价由“暗降”变“明降”。5月底，该司旗下的三个楼盘全部以7-8折的幅度发售，正式掀起深圳楼盘降价的序幕。在2008年，掀起深圳楼市降价序幕的企业是上市公司万科。 随后，在上个周末，4个楼盘一起降价，其中，万科也正式加入降价的行列，旗下两个楼盘———第五园·里城、清林径，降幅分别在5%和20%。

  过去两周佳兆业和万科的降价，令楼盘降价由之前的暗降变为明降，并成为市场共识。而上市房企本身所拥有的号召力，将会带动其他开发商，包括非上市房企，跟随降价。因此，未来将会有更多的楼盘降价，而不一定单将眼光盯在上市公司的楼盘上。至少在年底之前，不应期待政策会宽松，“消费者可以不用着急，慢慢选房。

  这是意料之中的事情，新一轮楼市调控力度史所罕见，而高高在上的深圳房价在成交量大幅萎缩的情势下，仍然硬挺了一个多月。这种有价无市的现象不可能长久，总会有人率先打破僵局。从４月中旬新政出台之初的前海丽湾国际公寓低价开盘，到佳兆业在售盘降价出售，再到地产“大哥”万科的加盟，深圳新房降价路径清晰可见，房价下行通道悄然洞开。

  上周一手成交以新政后开盘的楼盘为主，佳兆业旗下3个降价楼盘在成交套数和成交面积的前5名中就占据了3个名额，其中佳兆业上品均价1.2万元/平方米，最低仅1万元/平方米，而茗萃园均价则更低，仅7200元/平方米。这两个楼盘总成交就达142套，无疑会拉低整体成交均价。上周万科清林径180套单位以1万元/平方米的均价销售完毕，第五园当晚销售约90套，未来两周，成交量或将以上述两楼盘为主，估计销售均价不会回到2万元/平方米。

  5月5日，恒大地产率先宣布全国40个楼盘统一85折促销时，部分开发商明确表示不会跟风降价；有的则公开表示厌恶恒大的降价行为。不过，时间仅过去一个多月，众开发商已是“喊降”声音一片。不仅万科在深圳、北京、成都等地的楼盘传出降价声，绿地昨日(6月8日)也宣布全国41城的100个楼盘优惠促销。

  保利叶都由于增加了赠送面积，5月31日至6月6日，在上海楼市的成交前十名中排列第二，获得了127套成交，总共11942平方米的业绩。目前绿地各项目的最低降价幅度大致在94折左右。根据今年5月的销售数据统计，绿地5月份的促销价格也已经接近上述水平，因此目前的促销更多应该被认为是一种价格试探，并非真正意义上的降价。

  在上海这样的一线城市降价幅度只有在10%以上，才能真正取得效果。另外部分城市只有降价达到10%～20%，楼盘才能卖得动。在上海这种一线城市，近期热销的欧洲印象城降价的幅度达到20%，才达到刚性需求购房者的心理价位，实现清盘。二三线城市的价格泡沫小，因此价格稍作变动，就可能取得很好的销售业绩。

  大炒家为还贷低价售房，贱价急抛或将持续出现。5月25日，《第一财经日报》披露一位温州炒房客以低于市价3000元/平方米的价格抛售10套"迪士尼概念房"，引起市场广泛关注。随着调控加剧，区域内另一名资金链趋紧的炒房大户也浮出水面。在房源本已减少的市况下，新政又成为加速冰冻的“催化剂”。

  5月28日，由于北京二手房的成交冰点，逼出北京房产中介“火拼”血案。在市场不景气的2008年，就有不少房地产经纪人转行做其他行业，很多经纪公司门店关门。在这种情况下，“切客户”的现象也愈演愈烈。事实上，在2008年，房地产经纪人因争抢客户而大打出手的现象屡见不鲜，不少便由“明切”引起。由于房产经纪行业流动性很大，不便于管理，即使出现问题，多数企业的做法也只是开除了事。

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