一、           主要观点：

 1、4月中旬以来的国内房地产调控并不出意外，是近10年第三轮调控，前两轮在2005年、2007年，前者收效甚微、后者被金融危机打断；

 2、房地产板块走势与上证指数的相关性极强，房地产“绑架”A股市场已成为现实；

 3、目前房地产板块估值水平虽近底部，但靓丽业绩建立在巨大泡沫上，随着国内政策调控落实，行业增速和估值将进一步小调；另一方面，考虑到替代产业及效用有限，本轮房地产调控稳健为主、将持续相当长时间，目前进入政策落实及效果评估期；

 4、保障房、新兴产业投资，出口变化，决定中国经济能否走出小周期滞涨风险，四季度有望出现经济和政策面的转机；综合考虑多方面因素，A股市场阶段底部渐近，机构投资者和产业资本动向可佐证，但筑底时间较长、期间波动剧烈。

二、           房地产板块与A股市场联动走势：

 从现象上观察，以申万房地产指数为例，近5周、近6个月的房地产板块的量价变化，与上证指数的量价变化，表现基本同步。

事实上，这种现象可以延伸到更早些时候。量化分析，2002年1月4日至6月4日，申万房地产指数与上证指数的相关系数高达0.98；2010年1月1日至6月4日，相关性稍有回落，但仍高达0.95。

房地产板块与A股市场高度联动的背后，是房地产行业与国内经济的高度联动；以及在股改之后，A股市场与实体经济之间的联动加强。

三、           调控两难处境：

本轮房地产行业景气度滑落、房地产板块暴跌，主要是政策调控的缘故。

目前国房景气指数接近106点、与2007年的高位相差无几；商品房价格指数114点，创下历史新高；以净资产收益率衡量房地产上市公司的整体运营质量，也在不断提升过程中。

但在表面的繁荣景象之外，国内房地产行业的泡沫已趋恶化。以近年房价涨幅来看，北京的房价涨幅仅次于东京，远远超过美国和香港；从租金收益率来看，因新房价格暴涨，目前北京、深圳的租金收益率与2007年高峰时相近甚至更低——甚至低于香港房地产泡沫破灭时期的水平，仅略高于日本房地产泡沫跑灭时期的水平。

政府的调控，正是要在泡沫破灭前采取行动，提高投资性购房门槛、增加持有成本以逼出存量房，是重要手段。目前，已在北京、上海等一线城市，成都等虽处二线房价收入比触顶城市产生效果，近一个多月，成交量同比和环比均显著下滑。根据量在价先、且一般会领先6个月的规律，2010年10月可能发生大规模降价。

商品房的量价下滑，必然导致相关投资及拉动效应递减，需要对冲因素。但是，分析保障房的计划、资金来源、2009年保障房的落实情况，存在一定变数；而在其他投资领域，相关数据显示，无论制造业、铁路运输业、文体投资、环境和公共设施投资等，2010年之后均出现下滑。另一方面，内需尽管增长强劲但空间已越来越小、外需高度不稳定。

在这种情况下，决策层势必把握好调控的力度和节奏，相应的房地产行业出现暴跌的可能性较小。

 四、           机构投资者的动向：

   如果眼光超越房地产，从更广视角来看，对宏观经济和资本市场趋势，会有更多发现。

   从大周期来看，国内GDP在2010年1季度触底回升，至今仍处于V型反转的右侧；与此同时，A股提前在2008年四季度筑底后反弹——从月K线看，上证指数2009年8月上行至布林线中轨上方，随后开始调整但至今处于布林线中轨上方。

   从小周期来看，国内GDP增速将逐季下滑、同时CPI逐月上行，小周期滞涨特征明显。这种趋势，待2010年三季度CPI触顶，将会发生改变，而股市会提前反映。

以公募基金为首的机构投资者，2009年底即开始大幅减持房地产板块，幅度达17.37%；2010年一季度继续减持，幅度减少到-7.8%——2010年3月份的地产板块反弹，在此可找到部分依据。

从2009年底至今，在持续减持包括房地产在内的周期性板块时，基金仓位剧降。但是，从3月份开始，基金持仓降幅逐渐趋缓；5月份以来的周度持仓显示，基金减仓进一步趋缓，有的百亿股票型基金出现增仓。这表明，机构已不是过于看淡后市。

产业投资者的行为，是另一项重要观察指标。分别取增持市值、减持市值占解禁市值的比重，随着股市下跌，后者不断趋缓、前者不断增加。这意味着，越来越多的产业资本，开始认同微观层面的投资价值。