吴金刚：余杭价值还需要“被发现”
杭州的房地产发展这么多年来，我们一个一个板块数过来，从城西、滨江、九堡、下沙、钱江新城等等，现在应该是钱江世纪城，像闲林这个板块，一直伴随着杭州从02年有板块概念以来一直存在这个几年，但是闲林的价值到今天为止还是被九堡很多区域超越了，我在想这个是为什么。余杭的板块和价值，市场好的时候我们卖得没有其他板块卖得快，市场不好的时候，也是维持现状。我觉得我们要探讨一下深层次的原因在哪里？
第一个余杭区从撤市立区以后，有没有真正的并入杭州，我相信行政区各方面已经并入杭州了，但是从人的心理上，现在在强调主城区，什么叫主城区，主城区意味着还有一些不是主城区的区域，比如说像余杭、萧山，很多增长的文件出台，后面都会跟着一句话“萧山、余杭例外，后面还有一句：萧山余杭可以参照执行”，各方面一些行政的联系背后还是有一点区别在里面的。同时人对这个余杭区或者是萧山的一些观念，比如说像西溪板块这块里面的楼盘，大家很在乎，比如你是属于余杭区还是西湖区的，三墩这个板块里的楼盘是属于余杭区还是西湖区的？再比如说丁桥这个板块，丁桥往那边延伸以后，和睦这个区域已经和星桥连在一起的，但是大家都在说和睦好，因为和睦是属于江干区，也是主城区，星桥是属于临平这个板块，这个在心理上一些差距，可能是整个市场格局发展到今天一个深层次的原因。
第二个就是说因为这些区域价值背离房价，主城区的房价非常离谱在涨，余杭区还是比较低的，主城区的价格涨得很快，市场好的时候，主城区没有房子卖了，或者是价格涨得很高，这种剪刀差的效应使得人被挤到余杭区，所以到余杭区来买房子了，这是“被买房”或者是“被发现”。
同时作为余杭开发商，对余杭区的价值的发掘还不是特别的到位，做的不够并不是在座的都不努力，我觉得大家都很努力，只是我们没有做好。
比如说今天是一个很好的思路，我们怎么样主动去迎接这个市场的变化，现在我们余杭也是很大的，余杭相对于杭州来说，是什么概念，从去年下半年杭州的日成交量包括月成交量基本上余杭区的成交量占半壁江山，为什么这样呢，是因为市区没地了，没项目了，余杭区项目也多，新盘也多，成交量就上来了。意味着杭州房地产市场再怎么发展下去，以后房地产的主力军就在余杭，因为项目都在这里，包括良渚也好，闲林也好，但这些板块在发展过程当中，还有一个问题，就是谁和主城区离得比较近，谁的价值最先被发掘，比如说像勾庄这个区域，基本上价格比临平的价格还要高，从行政区域上来说，勾庄只是临平或者是余杭区的“农村”，但是这个“农村”的价格居然被市中心的房价还要高，而且卖得还比较快，价格还很高，比如说亲亲家园，亲亲家园现在二手房市场有一万四，甚至一万六也有，但是临平现在一万四左右的价格是高点，以前从来没有达到这样的，大家的认知的版块价值像画大饼一样一圈一圈在画，根本的原因是配套，因为离杭州主城区比较近，可以享受主城区的配套，闲林这么多年来没起来的，最重要的原因就是配套，闲林除了风景好以外，空气好以外，同时相对来说是依靠城西的配套，是比较方便的，所以闲林越来越感觉到像大城西，现在大城西的概念越来越大，甚至到临安去了，因为可以依托主城区，但这种依托是比较累的，毕竟有一定的距离。
临平前段时间在杭州各个媒体的曝光度包括价值的宣传是比较多的，一个重要的原因就是地铁这种交通使得临平跟主城区变成真正的同城效应，以前是两个城市，临平人不大愿意住到杭州来，杭州人不愿意到临平去买房子的，投资也是杭州的投资回报率高一点，但是这种价值被发掘之后，大家对临平的价值有所发现，所以说临平的房价刚刚涨起来，结果又来了新政。
我觉得08年年底的时候，我们在讨论杭州涨得是不亦乐乎，临平的房价涨得比较慢，一直没涨起来，应该说在09年下半年，临平正准备跃跃欲试的时候，双铁概念，沪杭高铁今年10月份就开通了，地铁一号线12年要开通，临平甚至八千、六千的价值在上涨，大家都在乐观，但是新政又来了，生不逢时，但是这个价值迟早被发现，我们余杭各个板块，所谓的地铁一号线临平，包括临平的余杭开发区、钱江开发区，甚至再远一点到塘栖，地铁三号线星桥、丁桥，还有后面有地铁规划的仓前、良渚，如果这些地铁全都到位以后，我告诉你这里的居住这个“剪刀差”的效应会大大的降低。因为基本上就是一种同城效应，到时候的交通不是物理距离的概念，是一种时间距离，如果地铁如火如荼建设下去，成为现实的话，我觉得在杭州如果你开车的话，还是住在余杭区更方便，交通成本也比较小，时间也很短，比较好。
我们一直在谈地铁的概念，在去年年底，一旦地铁的体验来的时候，这种价值将会快速的上升，今年也在聊这个事情，东京十几条线非常发达，人口也非常多，我去体验过，我在那里呆了两天专门体验东京的地铁，假设我从城南到城北，你买票的时间、出入地铁口的时间，等地铁的时间、坐地铁的时间加在一起一般是40分钟左右，这个已经是非常非常便利的，基本上从城南到城北，已经是非常便利了，这种配套的跟进，我相信余杭区的价值各个板块价值都会被很快被发掘出来，到那个时候我相信这种因为居住人群发生了一些变化，因为交通的延伸和发展，会使得人的居住的习惯改变，人居住的环境会发生一些迁移，随着人的迁移以后，因为现在都是人性化执政，如果人多了以后，交通配套解决了，其他的配套都会跟上，那个时候余杭区的优势就会非常突出，因为余杭区有一个非常好的优势就是环境优势，这个环境优势是不可复制的，或者你可以造出来的，但毕竟不如原生态的好，余杭的环境优势——有山有水美丽洲。
余杭区各个板块的价值会得到比较好的提升，目前我个人认为，被发现最早的板块应该是临平。沪杭高铁临平到杭州38分钟，跟到上海时间距离差不多，沪杭高铁跟一号线枢纽的位置，临平的价值最先被膨胀出来，南苑区块是比较典型的例子。
最后多说两句，因为我对新政的理解，既然来到这里，我想听听大家对新政的看法，因为我非常的迷茫。我自己的看法抛出来以后，跟大家再做一些简单的交流，特别是听大家的想法我可能会慢慢清晰起来，具体这个调控是暂时性的，还是中长期的，我真的不知道，很多人问我价格会不会跌，我也不知道的，我现在没房子卖。
会不会跌？首先第一个成交量下来了，这次的调控政策或者是硬着陆，或者是所谓的“休克疗法”，这种疗法对房地产的影响是非常重大的。因为我们说现在目前大家都在讨论，对大家的预期都调控下去了，而且目前通货膨胀的压力非常大，你不买房子买股票，股票又是这个样子，就买黄金保值去了，当然保值又不是投资最好的选择，它的出发点在哪里？去炒农产品吗，农产品国家控的比较严的，都怕通货膨胀。
所以我的理解就是说这部分的需求被强制性的压制住了，在这段时间比如说比较典型的几个楼盘，钱江开发区一个叫景丽华庭，价格六千，价格比较便宜，我记得还有一个在老余杭的也是卖得很好，价格听说是4200，也是酒店式公寓的。只要一有这种机会，资本就会发挥它比较灵敏的嗅觉抓住它，所以现在杭州这块，成交量下去如果说一直再这么下去的话，降价不降价先不说，但是实惠的政策要有，成交量要维持一个比较合理的水平，否则的话，可能政府也很难达到自己调控的目的，开发商和老百姓都不是一件非常幸福的事情。
现在我整个觉得目前听到很多声音很杂，说新政已经达到逐步的目的，如果说成交量作为衡量一个标准的话，是不对的，背后有很多深层次的原因，让整个开发商也好，整个投资者也好，消费者也好，能选到自己比较合适的房子。
包括现在在疯传的一个房地产保有税或者是持有税，政策如果不明朗的话，市场根本不可能明朗，谁都在等靴子，以前是一天掉一只靴子，现在是两天，慢慢是三天掉一只靴子，所以对新政我现在基本上比较迷茫，就是迷茫，也不看空，也不看多，就是一个迷茫，大家都在等待这个政策的明朗期。
当然最后再说一句对未来市场的愿望，往往是愿望不能实现的所以说一下，希望房价不要涨得太快，整个的成交量保持在比较合理的水平，在这么一种情况下，我觉得对政府也好，对老百姓也好，对房地产参与各个环节的人来说，都是一件比较幸福的事情，一定要稳定，不稳定不行，崩盘对谁都没有好处，大涨也没有好处，最好是比较稳定，大家比较平和的心态来对待房地产，不要情绪化，这种房地产会健康发展，我们期望这次新政下去，希望达到一个比较好的健康发展的道路上去，我想这个新政的效果就能达到了。
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杭州的房地产发展这么多年来，我们一个一个板块数过来，从城西、滨江、九堡、下沙、钱江新城等等，现在应该是钱江世纪城，像闲林这个板块，一直伴随着杭州从02年有板块概念以来一直存在这个几年，但是闲林的价值到今天为止还是被九堡很多区域超越了，我在想这个是为什么。余杭的板块和价值，市场好的时候我们卖得没有其他板块卖得快，市场不好的时候，也是维持现状。我觉得我们要探讨一下深层次的原因在哪里？
第一个余杭区从撤市立区以后，有没有真正的并入杭州，我相信行政区各方面已经并入杭州了，但是从人的心理上，现在在强调主城区，什么叫主城区，主城区意味着还有一些不是主城区的区域，比如说像余杭、萧山，很多增长的文件出台，后面都会跟着一句话“萧山、余杭例外，后面还有一句：萧山余杭可以参照执行”，各方面一些行政的联系背后还是有一点区别在里面的。同时人对这个余杭区或者是萧山的一些观念，比如说像西溪板块这块里面的楼盘，大家很在乎，比如你是属于余杭区还是西湖区的，三墩这个板块里的楼盘是属于余杭区还是西湖区的？再比如说丁桥这个板块，丁桥往那边延伸以后，和睦这个区域已经和星桥连在一起的，但是大家都在说和睦好，因为和睦是属于江干区，也是主城区，星桥是属于临平这个板块，这个在心理上一些差距，可能是整个市场格局发展到今天一个深层次的原因。
第二个就是说因为这些区域价值背离房价，主城区的房价非常离谱在涨，余杭区还是比较低的，主城区的价格涨得很快，市场好的时候，主城区没有房子卖了，或者是价格涨得很高，这种剪刀差的效应使得人被挤到余杭区，所以到余杭区来买房子了，这是“被买房”或者是“被发现”。
同时作为余杭开发商，对余杭区的价值的发掘还不是特别的到位，做的不够并不是在座的都不努力，我觉得大家都很努力，只是我们没有做好。
比如说今天是一个很好的思路，我们怎么样主动去迎接这个市场的变化，现在我们余杭也是很大的，余杭相对于杭州来说，是什么概念，从去年下半年杭州的日成交量包括月成交量基本上余杭区的成交量占半壁江山，为什么这样呢，是因为市区没地了，没项目了，余杭区项目也多，新盘也多，成交量就上来了。意味着杭州房地产市场再怎么发展下去，以后房地产的主力军就在余杭，因为项目都在这里，包括良渚也好，闲林也好，但这些板块在发展过程当中，还有一个问题，就是谁和主城区离得比较近，谁的价值最先被发掘，比如说像勾庄这个区域，基本上价格比临平的价格还要高，从行政区域上来说，勾庄只是临平或者是余杭区的“农村”，但是这个“农村”的价格居然被市中心的房价还要高，而且卖得还比较快，价格还很高，比如说亲亲家园，亲亲家园现在二手房市场有一万四，甚至一万六也有，但是临平现在一万四左右的价格是高点，以前从来没有达到这样的，大家的认知的版块价值像画大饼一样一圈一圈在画，根本的原因是配套，因为离杭州主城区比较近，可以享受主城区的配套，闲林这么多年来没起来的，最重要的原因就是配套，闲林除了风景好以外，空气好以外，同时相对来说是依靠城西的配套，是比较方便的，所以闲林越来越感觉到像大城西，现在大城西的概念越来越大，甚至到临安去了，因为可以依托主城区，但这种依托是比较累的，毕竟有一定的距离。
临平前段时间在杭州各个媒体的曝光度包括价值的宣传是比较多的，一个重要的原因就是地铁这种交通使得临平跟主城区变成真正的同城效应，以前是两个城市，临平人不大愿意住到杭州来，杭州人不愿意到临平去买房子的，投资也是杭州的投资回报率高一点，但是这种价值被发掘之后，大家对临平的价值有所发现，所以说临平的房价刚刚涨起来，结果又来了新政。
我觉得08年年底的时候，我们在讨论杭州涨得是不亦乐乎，临平的房价涨得比较慢，一直没涨起来，应该说在09年下半年，临平正准备跃跃欲试的时候，双铁概念，沪杭高铁今年10月份就开通了，地铁一号线12年要开通，临平甚至八千、六千的价值在上涨，大家都在乐观，但是新政又来了，生不逢时，但是这个价值迟早被发现，我们余杭各个板块，所谓的地铁一号线临平，包括临平的余杭开发区、钱江开发区，甚至再远一点到塘栖，地铁三号线星桥、丁桥，还有后面有地铁规划的仓前、良渚，如果这些地铁全都到位以后，我告诉你这里的居住这个“剪刀差”的效应会大大的降低。因为基本上就是一种同城效应，到时候的交通不是物理距离的概念，是一种时间距离，如果地铁如火如荼建设下去，成为现实的话，我觉得在杭州如果你开车的话，还是住在余杭区更方便，交通成本也比较小，时间也很短，比较好。
我们一直在谈地铁的概念，在去年年底，一旦地铁的体验来的时候，这种价值将会快速的上升，今年也在聊这个事情，东京十几条线非常发达，人口也非常多，我去体验过，我在那里呆了两天专门体验东京的地铁，假设我从城南到城北，你买票的时间、出入地铁口的时间，等地铁的时间、坐地铁的时间加在一起一般是40分钟左右，这个已经是非常非常便利的，基本上从城南到城北，已经是非常便利了，这种配套的跟进，我相信余杭区的价值各个板块价值都会被很快被发掘出来，到那个时候我相信这种因为居住人群发生了一些变化，因为交通的延伸和发展，会使得人的居住的习惯改变，人居住的环境会发生一些迁移，随着人的迁移以后，因为现在都是人性化执政，如果人多了以后，交通配套解决了，其他的配套都会跟上，那个时候余杭区的优势就会非常突出，因为余杭区有一个非常好的优势就是环境优势，这个环境优势是不可复制的，或者你可以造出来的，但毕竟不如原生态的好，余杭的环境优势——有山有水美丽洲。
余杭区各个板块的价值会得到比较好的提升，目前我个人认为，被发现最早的板块应该是临平。沪杭高铁临平到杭州38分钟，跟到上海时间距离差不多，沪杭高铁跟一号线枢纽的位置，临平的价值最先被膨胀出来，南苑区块是比较典型的例子。
最后多说两句，因为我对新政的理解，既然来到这里，我想听听大家对新政的看法，因为我非常的迷茫。我自己的看法抛出来以后，跟大家再做一些简单的交流，特别是听大家的想法我可能会慢慢清晰起来，具体这个调控是暂时性的，还是中长期的，我真的不知道，很多人问我价格会不会跌，我也不知道的，我现在没房子卖。
会不会跌？首先第一个成交量下来了，这次的调控政策或者是硬着陆，或者是所谓的“休克疗法”，这种疗法对房地产的影响是非常重大的。因为我们说现在目前大家都在讨论，对大家的预期都调控下去了，而且目前通货膨胀的压力非常大，你不买房子买股票，股票又是这个样子，就买黄金保值去了，当然保值又不是投资最好的选择，它的出发点在哪里？去炒农产品吗，农产品国家控的比较严的，都怕通货膨胀。
所以我的理解就是说这部分的需求被强制性的压制住了，在这段时间比如说比较典型的几个楼盘，钱江开发区一个叫景丽华庭，价格六千，价格比较便宜，我记得还有一个在老余杭的也是卖得很好，价格听说是4200，也是酒店式公寓的。只要一有这种机会，资本就会发挥它比较灵敏的嗅觉抓住它，所以现在杭州这块，成交量下去如果说一直再这么下去的话，降价不降价先不说，但是实惠的政策要有，成交量要维持一个比较合理的水平，否则的话，可能政府也很难达到自己调控的目的，开发商和老百姓都不是一件非常幸福的事情。
现在我整个觉得目前听到很多声音很杂，说新政已经达到逐步的目的，如果说成交量作为衡量一个标准的话，是不对的，背后有很多深层次的原因，让整个开发商也好，整个投资者也好，消费者也好，能选到自己比较合适的房子。
包括现在在疯传的一个房地产保有税或者是持有税，政策如果不明朗的话，市场根本不可能明朗，谁都在等靴子，以前是一天掉一只靴子，现在是两天，慢慢是三天掉一只靴子，所以对新政我现在基本上比较迷茫，就是迷茫，也不看空，也不看多，就是一个迷茫，大家都在等待这个政策的明朗期。
当然最后再说一句对未来市场的愿望，往往是愿望不能实现的所以说一下，希望房价不要涨得太快，整个的成交量保持在比较合理的水平，在这么一种情况下，我觉得对政府也好，对老百姓也好，对房地产参与各个环节的人来说，都是一件比较幸福的事情，一定要稳定，不稳定不行，崩盘对谁都没有好处，大涨也没有好处，最好是比较稳定，大家比较平和的心态来对待房地产，不要情绪化，这种房地产会健康发展，我们期望这次新政下去，希望达到一个比较好的健康发展的道路上去，我想这个新政的效果就能达到了。
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