自4月17日“新国十条”及“新京十一条”出台至今，政府给予了住宅市场沉重的一击。导致在这一个多月中，住宅方面的成交数量和成交价格都有了明显的下降，部分在售楼盘甚至出现了开盘后“零成交”的现象。可见，政府的宏观调控逐步开始发挥作用。但降价促销并不是唯一趋势，在目前消费者普遍观望情绪浓厚的市场情况下，京城仍有39个项目逆市加价。

据上一周搜房网新盘数据监控中心所提供的数据中显示：到2010年5月17日为止，北京在售及待售项目有113个（不包括小产权及北京周边项目），新政后，逆市涨价项目有39个，占总项目的35%，平均涨幅为4961元/平方米，最高涨幅达20000元/平方米；降价及打折项目23个，占总项目的20%，采取优惠方式有赠送礼品、直降均价、代金券和按付款方式打折，而主要采取的是全款打折的方式，最高折扣为全款9折；25个项目价格变化已停滞，这25个项目中既有价格保持不变的项目，也有新政后开盘的项目，占总项目的22%；另外，还有26个待售项目，即新政至今，暂未开盘或无房源在售的项目，占总项目的23%。

目前逆市涨价的主要为别墅类项目，主要集中在顺义区和朝阳区，其中顺义区有10个涨价项目，占区域项目的45.5%；朝阳区的涨价别墅项目有9个，占区域项目的75%。在涨幅上，依然是顺义领先，最高涨幅达20000元/平方米，朝阳区最高涨幅为15000元/平方米。

通过上面的数据，我们可以看出，北京在售和代售的项目中，仅有20%的项目采取降价或优惠政策。之所以会有这种现象的发生，主要是由于下面两个原因造成的：

第一，政策趋势。从四月中旬开始，政府不断的推出打压投资性需求的相关政策，并随着时间的推移，打压手段还在不断的加重。特别是近期，北京推出的新房政中有一条是：开发商二期销售的价格增长额度不能超过一期价格的20%。从中我们可以看出，政府不但在打压现在的房价，还在对未来的房价预期开始加以控制，这充分的说明了政策的发展方向还没有完全见底。

第二，自身资金实力。由于大多数开发商先期的暴利，使得目前其拥有足够的现金流可以抵御现在这个冷清的市场。这就是为什么现在市场上只有20%的开发商选择降价或者优惠的方式倾销其手中的房子。

因此，在现在这种政策不明朗和大多数开发商自身资金实力雄厚的情况下，为了应对北京新房政，开发商有理由选择涨价这种营销方式。假设北京某楼盘的开盘价格是20000元/平方米，如果我现在选择降价20%的话，那么目前房价就是16000元/平方米，其结果无非两种：第一种，销售惨淡，房子仍然买不出去。第二种，销售火爆，现房全部卖光。当二期开盘后，根据规定其售价最高也只能是24000元/平方米，而且由于价格上涨，销售情况不能预估准确，如果开发商继续选择维持现价，其利润空间将被继续压缩，从而无法实现利润最大化。第二种，将开盘价格在原基础上上浮20%，也就是24000元/平方米。由于现在市场惨淡，成交量本身就少，所以上涨后，销售情况影响不是很大。但是当第二期开盘时，售价最高点就可以达到28800元/平方米，而政策并没有规定加价后不可以再打折销售，开发商就可以根据当时的市场情况选择销售价格，可供选择的销售价格区间较广。可以说较高的开盘价格为今后的降价保留了较大空间，而如果开发商能够顺应市场情况，在后期开盘时降低售价，也可显示出较好的姿态。

从消费者者心理来讲，在房市普遍降价的趋势下，逆市加价容易给人留下较深的印象，也可以显现开发商对自身物业的信心。而在目前市场整体成交量较低的情况下，高开低走的价格策略也避免了容易得罪前期购买者的弊端，而如果市场情况好转，开发商还可以进一步加价，赚取更多的市场利润。

由此看来，除了急需资金回笼，不得不降价销售以期快速回收资金保持自身良性运营的开发商，其他自身资金充裕，无现金流压力的开发商很有可能选择逆市加价这种经营策略。在房地产项目综合素质高，而市场状况不好，竞争又较为激烈的情况下，开发商往往采取突出房地产项目优秀品质，高报价树立房地产项目形象和知名度，而实际以较低成交价格争客户和市场份额的“高开低走”的策略。当然，如果，市场状况好，竞争不激烈，而且项目自身规模又不大的情况下，项目完全可以采取突出房地产项目优秀品质，大规模营造房地产项目形象和知名度，高价报盘，高价成交，在短期内迅速获得市场认同的，与前一种状况完全相反的“高开高走”策略。

所以说，逆市加价其实是开发商应对市场的一种营销策略，至于如何运用得当，还要开发商根据市场情况以及项目自身来具体调整。

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