开征房产税，面临哪些难题？

    五月份的房地产热门话题想必是“房产税”了，围绕“出台”与否，甚至引发股市借机波动，今天又看到据中国政府网的消息，国务院同意发展改革委《关于2010年深化经济体制改革重点工作的意见》。《意见》指出，出台资源税改革方案，逐步推进房产税改革。

     从月初的“重庆即将征收特别房产消费税”到月中的“上海即将征收房产保有税”，又到“发改委官员表态：三年内免谈房产税”，随后这一说法又予澄清——是有关研究人员说的，并不代表发改委立场。

     一时间，房产税成为了今年夏天的一个“绯闻”。也许，当下最理想的状态就是让房产税像“天气预报上说的：阴，有时或有阵雨”，“可能有，可能没有”，让你始终记得头上要带把“伞”，却始终不落下，既表明宏观调控还有政策“武器”，又可使得大家不敢贸然入市进一步推高房价。

    其实，房产税在中国并非新税种。早在1986年10月我国就发布了《房产税暂行条例》，并开始在城市、县城等按年征收，其中，对个人所有非营业性房产免征。物业税是新税种，不可能马上出台，而房产税如果对“非营业性房产”稍作修正和解释，就可以把一部分“住宅”定性为“经营性房产”而予以征收房产税。因此，说三年内免谈，不是技术性问题，更多的是基于政治设想。

    笔者以为，房产税的征收既不会”三年内免谈“，也不会”三天内说征就征“，综合分析，房产税征收，还应梳理好以下几个难题：

     一、区分好物业税和房产税的界限

      物业税和房产税都是以物业价值或物业租金为税基按一定比例每年征税的一种物业持有税，只是前者是针对所有物业，后者是针对经营性物业。物业税属于地方税，在各国和地区已经存在多年，且差异较大。按税率分为两种：一类是土地与物业分开收税，如日本/韩国，一类是统一征收如美国/英国；按税基也分为两类：一类是按物业价值征收，如美国/英国/加拿大；一是按租金征收，如香港/法国/新加坡；总体来看，物业税税赋占到可支配收入的2%左右，对普通自住房一般采用优惠税率，对高房价和多套住房税率增加明显，具有惩戒功能。

     因此，一旦开征房产税，未来如何与物业税对接？如果不处理好其间关系，重复征收存在不合理性。

    二、区分好土地出让金和房产税之间的关系

    目前我国实现的“招挂拍”土地出让制度，一次性把70年土地使用金拍卖出去，那么，按道理， 房产税若征收，则土地出让金是否应划分一部分作为房产税的征收依据？以前拍卖的房地产是否征收？征收前后的标准是否有所区别？对于已经支付全额土地出让金的物业，税率应该减少。因为土地部分租金已经一次性支付完成了。

    三、更客观地看待房产税的作用

     从中长期来看，房产税增收提高了居民持有成本，从而对房价有抑制作用，但房价同时还要受到市场供需影响，美国在次贷危机发生前早就征收物业税，但房价也是一路上扬直至次贷发生；另外由于对多套住房/高端商品房会作为“经营性房产”征收概率较大或税率较高，所以推行房产税短期内将增加二手房供应，打压高端商品房需求，房价也将被迫下降。价格的调整会经历一个过程。具体的价格下行幅度将取决于供应与需求的价格弹性。过于看高看大房产税的作用，也是不现实的。

    征收房产税的长远影响当然较大，但如果放在4月17日“新国十条”之前出台，短期反映可能不会那么强烈，就像营业税”2改5“，有影响但浪花不大。因为在一路给急速狂奔的房产市场套上“缰绳”，给房价降温的力量还不足够；但在“新国十条”后，市场已明显感受到政策的威力，处于“杯弓蛇影”，再来个房产税，难怪引起一片哗然。

    另外，房产税的开征，在实际操作过程中，也有一系列新的结构和平台需要搭建。首先从收取税费的角度上来说，地方要建立高效率的收税平台。网上纳税或者是银行作为纳税窗口的一套系统必须及时建立。
    其次，需要完善法律制度督促纳税行为。从国外的经验来看，完善的信用体制和有效的惩戒措施必不可少。从目前中国的现实情况来看，银行虽然已经成立了个人征信系统，但是与房地产市场以及税收系统还不具有联动性。此外，对不缴税的法律惩戒措施和执法力度也不够到位。

    这些，估计也是发改委在房产税改革中尚待解决的问题。

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   本期嘉宾：章惠芳 双赢机构总经理

             童松青 房产专业律师

   播出时间：2010-5-31（周一）23：00】