2010年4月17日，《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发〔2010〕10号）发布后，在媒体界和地产界再次引起热烈讨论。新国十条要求“认真做好土地增值税的征收管理工作，对定价过高、涨幅过快的房地产开发项目进行重点清算和稽查”。但发布后全国房地产价格并未见明显回落。我猜测，接下来，政府必有后手，土地增值税清算这把一直悬在房地产开发商头上的一把宝剑很有可能作为税收利器随之祭出，果不其然，就在笔者写这篇博文同时，5月27日，国家税务总局以国税函[2010]220号《关于土地增值税清算有关问题的通知》文件，再次重申土地增值税清算要从严执行。看来，土地增值税清算这个喊了多年，“光打雷，不下雨”的局面就要结束了。这会对开发商现金流和税负带来严重影响，进而影响房地产整体价格走势。

    我们曾为北京某单盘过百亿的高端楼盘算过一笔帐，其均价在45000元左右，成本合计不会超过15000元，目前在预征阶段，交纳的各项税负约占销售额的10%，一旦清算，仅土地增值税就会达到销售额的20%左右，各项税负合计会达到销售额的40%左右，如以100亿销售额计，则意味着须补交30亿左右的税收。开发商的资金一般都在滚动中，帐面会有这么大额的资金留出等待交税吗？很难。这对开发商的现金流必然形成新一轮的考验。虽然2009年开发商都赚得杯满盒满，但居安思危，还是值得大家认真思考的。那么，土地增值税清算应对指导思想应是什么呢？

对民营和外资房地产企业来说，土地增值税清算应对的总体思路就是延伸价值链，多造“壳”，将利润向上下游延伸（国企地产公司因涉及其他因素，这个思路实现起来有一定制肘，在些暂不讨论）。

为什么这样说呢？房地产企业与其它行业相比，除了要缴纳流转税营业税、企业所得税以外，还有其它行业无需缴纳的土地增值税，这也是房地产税负特别重的原因之一。因此，税务筹划的基本设计思想就是将房地产行业利润转化为非房地产行业利润，比如建筑、装修公司、园林绿化公司、服务、贸易等其他关联行业利润，起到降低土地增值额以及适用土地增值率的双重效果，最终达到降低税负目的。同时由于房地产行业不能采取核定征收企业所得税，而其它行业则没有强制要查帐征收的要求，分流利润的外围公司利用核定征收以及财政返还或财政奖励政策也是降低整体税负的有效措施之一。

富力、碧桂园等公司在这方面是典型代表。从他们上市年报披露的信息中也可窥一斑。


    房地产税务筹划整体思想也可用上面这个图来形象总括。要想做好税务筹划，那就得将简单问题复杂化，在原有公司外围多打造几个“壳公司”，这些壳有的可能是有税收优惠政策的；有的可能是亏损的；有的可能处于低税负地区。再利用这些壳公司与原来的核心企业发生关联交易，利用价格的高与低进行转让定价，人为地创造出节税空间来。否则如只在一间公司内部做筹划，筹划的空间、手段、效果都会有限。更重要的是，这样“壳公司”可以随时开，随时关，起到“防火墙”的功效，而原有公司就可以轻松打造成心中想要实现的梦---“百年老店”，而不会半途夭折。所以，这些壳公司又可以称之为“利润调节器”、“蓄水池”。记得笔者有次在浙大一总裁班讲学时，一来自温州的小学未毕业的老板嫌笔者的说法太文刍刍，改以温州特产“一次性打火机”代之。笔者认为更通俗易性，也更贴切，所以奉劝诸君，应对的首要是，造多几个“一次性打火机”出来。

                                           （作者系中国房地产税务筹划网总裁）

如有转载，请注明出处。