一、现阶段房地产市场的本质

　　    2009年中国的房地产市场是如何启动的？在绝大部分实体行业资本边际效率为负的情况下，房地产市场一片惨淡，通过大型央企人为制造地王，给房市注入了一针强心剂启动了经济。

　　   这实际上是相当于给一个病人注入强心剂来启动经济。并没有改变经济结构失调和产业技术落后的本质，只是通过地王击溃了人们对于房价预期的底线，把很多人都逼到绝望的地步上去了，借此启动了经济。也没有改变实体经济部门资本边际效率低下的实质。为什么普通自住消费者不敢再房价拼命上涨的时候购买房产，因为他考虑了自身的偿还能力，以自己的收入作为消费预算约束线，理性的决定放弃购买。

　　   但是市场上的投机需求通常不这么考虑，我只要首付20%，通过炒作让房产增值，我再把房产转让出去，我就可以赚钱了，这是投机者的一般心理，所以，2009年以来的房市，是投机主导的市场。

　　   中国工业经济的平均利润率接近10%,但是房地产行业的投资收益率2009年来已经超过了100%,这说明房地产行业边际收益远远高于工业行业,这种情况是不正常的。对比房地产行业和实体经济行业，两个部门，我们发现房地产行业的边际收益率是实体经济行业的几十倍,泡沫严重。

　　   经济的泡沫化表现在，有限的金融资源都用来炒房,制造房地产泡沫,通过资产溢价来盈利,这种富贵是账面富贵。

　　   而且投机资本是追求价格不断上涨的，通过资本溢价来获得投资收益，也就是说，只要房地产行业价格停止上涨，以炒房为主体的投机需求就会崩溃，从这一点来讲，现在的房市和2001年的中国股市，本质是一样的，大家都在玩击鼓传花的游戏，就是不知道谁接到最后一棒，大部分炒房者最终都将倾家荡产。

　　二、房地产泡沫何时破灭

　　   现在人们普遍认为房地产泡沫破灭的为时尚早，但是流传杭州老太太融资接近1亿元炒房，已经接近破产的。当然，这还仅仅是房地产市场投机失败的个别案例，还不不足以对投机者造成普遍的影响。因为现在大多数投资者都是赚钱的，这是建立在房价疯狂上涨基础上的账面富贵。

　　   一旦房地产价格停止了上涨，投机需求从房地产市场获得资产溢价不足以支付投资成本的时候，而这个时候实际上已经形成了房地产市场的实际供给已经大于自住所导致的实际需求，这个时候房地产价格就会雪崩。

　　房地产市场何时会雪崩。最迟不超过2012年。由于政府宏观调控政策摇摆性，中国房地产泡沫破灭的时间比较难以判断，但是最迟不超过2012年。

　　   这主要是由于三个方面因素决定的。首先是，房地产市场实际上已经开始过剩，有人做过测算，按照2009年的建成速度计算，2012年我国房地产过剩总量将超过2009年全年住房建设面积（当然这里面包括闲置房产）；其次，扩张性货币政策也会改变，中国现在经济生活中一个主要的问题是低利率和货币发行过多，过多的货币流入房地产市场导致房地产泡沫被吹起来。现在国内外关于中国货币政策适度收缩的呼声越来越高，我们相信距离中国货币政策调整的时间已经不远了。第三，商品价格上涨总是有限度的，持续高烧的价格全球是没有的，从2004年以来，我国房地产行业一直处于景气扩张的阶段，2009年我国一线城市房地产价格上涨幅度甚至超过了100%，正是在大幅上涨的情况下，投机资本大量涌入，才导致房地产陷入了自我造富的循环之中。在房地产快速升值预期的影响之下，大量投机资本涌入房地产行业，他们有银行贷款、有民间融资，而利率既包括正常的房地产贷款利率，也包括高利贷，这些投机资本都是冲着房地产市场价格将会不断快速上涨的预期来的，一旦这种预期被打破，投机陷入亏损，市场就会雪崩。

　　   具体房地产价格走势见下图，随着2012年房地产市场进入景气周期的萧条期，市场价格将会大幅度下降，房地产投机需求将会大幅度减少，市场即告崩溃。