崔元星:地价房价过快增长到底与谁有关?


 

    面对一浪高过一浪的楼市地市疯狂,中央于近期出台了一系列宏观调控政策,量、价齐跌的局面逐渐显现,应该说,调控取得了一定的效果,尤其是这两天,国务院新闻办公布了全国工程建设领域20例典型腐败案件,落马涉地官员地(厅)级57人、县(处)级611人,工程、土地风暴来袭。但是,人们不禁要问,房地产市场的癫狂仅靠中央出几份文件、抓几个贪官就能治标又治本吗?隐藏在地市房市背后的黑手究竟是什么?这里摘录《中国青年报》李松涛记者于2006年12月15日采访笔者的一篇报道,虽然时隔三年多,也许对认清当今的房地产市场及未来走势有一定的借鉴意义,详见http://news.qq.com/a/20061215/000943.htm

    2006年11月24日消息,北京市统计局和国家统计局北京调查总队联合公布消息:2006年1-10月,北京市新建商品房价累计涨8.4%,比1-9月提高0.1个百分点。

二手房市场:被两个“最”字困惑

  今年北京市二手房交易量增幅创历史最低,价格增幅却创历史最高。这是我爱我家房地产经纪有限公司刚刚发布的“2006年回顾”报告中显示的。

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一手房市场:政策与对策博弈

  不仅二手房市场价格增幅大,一手房价格也在持续攀升。

  国家发展和改革委员会、国家统计局发布的统计数据显示,10月,中国70个大中城市新建商品住房销售价格同比上涨6.6%,涨幅比上月提高0.3个百分点,其中北京更是以10.7%的涨幅名列首位。

  据了解,前段时间一些中心城市因为房价过高被中央点名批评。

  从去年到今年,针对一手房市场也出台了被业内人士称为“组合拳”的宏观调控措施。但随着政策的执行,很多人产生了困惑:为什么宏观调控的效果似乎总没到位,房价越涨越高?

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    北京大学中国经济研究中心平新乔教授的调查研究表明,地方政府今年卖地收入有望超过1万亿元,依靠土地出让,地方政府已经赚得盆满钵满。

  康胜认为,卖地的最大受益者是地方政府。现在中央不断出台宏观调控政策,地方政府在博弈,一下子可能刹不住车。

住宅用地收益补贴了工业用地

  去年到今年的房地产宏观调控政策,把人们的注意力吸引到了住房市场上。但实际上,对土地的调控更加关键。

  在业内人士看来,无论是针对房地产还是针对土地的宏观调控政策,均会产生不同程度的影响。

  11月20日,财政部、国土资源部、中国人民银行联合印发通知,规定从2007年1月1日起,新批准新增建设用地土地有偿使用费征收标准,将在原有基础上提高一倍。

  “提高新增建设用地门槛,带来的就是存量土地的走俏、合作开发走俏。”曾经与地产业关系密切的国际商务策划师崔元星说,很多开发商都囤积了不少土地,有报道说,近年来,就连一直被“地荒论”笼罩的深圳市,仍有3/4的住宅用地处在囤积未开发状态。

  崔元星认为,今年还有一个政策很值得注意——“工业用地纳入公开出让渠道。”今年9月,国务院通知规定:工业用地出让最低价标准,不得低于土地取得成本、土地前期开发成本和按规定收取的相关费用之和。工业用地必须采用招标拍卖挂牌方式出让,其出让价格不得低于公布的最低价标准。也就是说,工业用地出让打破了过去协议出让的规则。

  表面看,工业用地与住宅用地并没有什么直接联系,工业用地公开出让似乎跟房产调控也没有什么联系,但实际上二者密不可分。

  据崔元星介绍,不论工业用地还是住宅用地,其一级开发成本相差无几,一般在20万元/亩。但以前几乎所有国家级开发区的土地出让价格,都在10万元/亩左右,一般开发区的地价更低,有些地方甚至出台了零地价招商的政策,“这些低于成本的亏空怎么补?用住宅用地收益来补”。

  众所周知,地方政府吸引投资商,往往会通过降低土地价格的方式。同时由于住宅用地是市场化的方式运作,政府基本掌控供求关系,可以无限拉高。所以住宅用地价格越高,地方政府越受益,不仅能够把工业用地低价出让的漏洞补上,还能够通过后期的商品房契税等手续获得更多财政收入。开发商也不愿意承担此部分开支,就会通过抬高房价的方式将高额住宅用地价格转嫁给购房者。

  崔元星认为,如果把工业用地放开,地方政府就不会通过拉高住宅用地价格来补贴工业用地,从而就能够抑制房价的上涨。

  然而,工业用地公开出让的政策出台之后,市场似乎并未呈现出该政策拉低住宅用地的情况。

  在我国,土地经营由政府垄断。崔元星告诉记者,一方面,政府需提供住宅、厂房、商厦用地来满足居民居住及商业活动需要。“这就要求土地价格越稳定、越低廉越好”。另一方面,土地出让是土地增值和地租的来源,又是征税的重要基矗这个目标又要求土地价格最好能够不断上涨。

“地方政府一直处于两难境地,是保证城市长期利益和民众的公共利益,还是获取短期的财政收入提高现行管理政绩?”崔元星说,在很多情况下地方政府都选择后者。从这一点来讲,地价、房价的过快增长及土地违法行为的发生归根到底与政府脱不了干系。

(崔元星 国际商务策划师 中国泛地产策划网www.bbbest.com 0755-26722240)

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