新政后市区用地首次放量 政府深谋远虑

许婉婷

昨天，房管局网站上挂出三块住宅用地，是芳村原高尔夫A地块、B地块和白云区金沙洲B3702A06地块。这三块土地是广州政府公布2010年土地出让计划后的首批居住用地出让，而且均位于市区。之前“穗七条”提出说今年开始要实行“勾地”制度，有意向的发展商可向政府提交申请，而政府则根据市场的情况以及发展商的报价适时推出土地。从目前地块的情况来看，估计是发展商“勾”出来的。

作为新政后首次推地，政府肯定要谨慎行事，毕竟新政刚出来不久，中央抑制房价的决心很大，广州政府也不想第一次推地就推出个“地王”，这样不仅会使周边楼盘价格有所上涨，同时也会影响消费者的预期，使其恐慌入市，而中央方面亦会有意见，恐对地方政府施压。

为了不成为“出头鸟”，想必广州政府的这次推地是综合考虑了各方面的因素，推什么地块、位置在哪里、地块大小以及是否是热点稀缺地块都要考虑清楚，同时又要满足发展商的需求，而最终的成果就是这三块地，可谓是深谋远虑，用心良苦。接下来，我们一起来探讨政府这次推地的依据。

高尔夫地块景观资源稀缺，但有硬伤

芳村原高尔夫A地块占地28122平方米，挂牌起始价为27966万元，折合楼面地价3315元/㎡；芳村原高尔夫B地块占地37000平方米，挂牌起始价为28529万元，折合楼面地价3107元/㎡。本次推出来的是原高尔夫地块中位置最佳的地块，位于珠江支流花地河的三岔口，对面是葵蓬花果生态区，而这两块相连的地块内部还有一个内湖，景观资源可谓是十分优越。

但需要注意的是，这两块地块的北面是一条40米宽的规划路，且附近有武广高铁和环城高速经过，会有一定的噪音影响。同时，虽然高尔夫地块较大，但被政府分成六大块，中间有规划路隔开，全部土地被同一个开发商拿下的几率不大，因为在每次地块拍卖时，该开发商出的价格都势必要高于对手的预期价格，同时这块地本身的条件并不差，其他开发商抢地的可能性很大，几次地块拍卖下来，该发展商肯定吃不消。而且就目前来看，即使发展商有这个实力，但也不敢一下子连续吞下这么多块地，毕竟现在的房地产场存在着很多的不稳定因素，发展商拿地态度是比较谨慎的。

由此可以推测，高尔夫地块可能分散由不同发展商持有，但现在推出的这两块地块，预计会被同一个发展商拿到，因为这两块地块关联度比较高，而且条件优于其他高尔夫地块，因此“勾”出这个地块的发展商肯定会在价格可承受范围内拿下这两块地，但也不至于制造”地王”，毕竟高尔夫地块比较大，且比较分散，估计潜在的竞争对手比较多，因此开发商冒着高价拿下这两块地的可能性也不大。

金沙洲地块规划限制多且遭保利围观，估计竞争不大

白云区金沙洲B3702A06地块，是之前鸿荣源退掉的地块，占地94519平方米，挂牌起始价为11117万元，折合楼面地价4201元/㎡。07年的时候，保利连续吞下了附近02、04地块，而06地块开拍时，鸿荣源与保利展开了激烈的角逐，但最终保利未能如愿。之后07年年底和09年，保利又连续拿下了附近的05和09地块，鸿荣源的这块地块却搁在保利四块地的中间，这给保利临江地块联动开发增加了不少阻力。现在鸿荣源退地了，无疑是正中保利的下怀。保利之前拿下的临江这几块地的项目名称是保利西海岸，已于去年年底动工，预计今年年中开盘，为了保证项目的完整性，保利拿06地块是迫不及待且势在必行。

从保利西海岸这几块地来看，02、04地块是在07年土地市场最火爆的时候拍下的，因此创造了金沙洲的“地王”，地价高达8769元/㎡和8112元/㎡，这就是所谓的“面粉贵过包”。幸好之后保利拿的05、09地块地价比较低，因此中和保利前两块的高地价。目前这四块地的平均地价是7383元/㎡，只要保利拿06地块不超过这个平均地价，则在有利于实现整体经营的基础上还可以再降低保利整个项目的拿地成本。

如果是其他开发商想要争这块土地的话，出价肯定要超过保利的心理价位，势必会有比较大的风险，毕竟周边都是保利的项目，同区位竞争比较大，且相对保利的地块，该地块并无优势，除此之外，该地块限制条件颇多，90平方米以下的住房面积要占80%，沿江一线建筑物要低于50米，其余建筑物要低于80米，因此单就这块土地且周边竞争如此之大的情况下，要脱颖而出且高价上市的难度非常大。

由此可推断，其他开发商与保利拼死抢这块地的可能性并不大，而且后续还有很多靓地供应，开发商也不急于一时，因此这块地也不大可能成为“地王”。

根据以上这些信息可以推测，政府这次推地确实是深谋远虑，为了保证第一次推地低调顺利进行，政府在可控制的范围内适时推出适当的地块，在增加市区土地供应的同时谨防“地王”再现。但结果如何，则要等到拍地当天方可揭晓，毕竟土地市场风云莫测，不到最后一刻谁也不知道结果如何。