昨天下午广州落实新政的细则正式发布，多家媒体对我作了采访，有电视台、电台、报纸和网站。网易也第一时间作了采访和报道：在“新国十条”满月之际，广州新政细则终于浮出水面。今日下午，广州市国土房管局今日召开新闻发布会，正式公布楼市细则。网易房产联系资深房地产专家韩世同，就本次广州新政作出解读。

对于此次广州细则被疑力度偏“温柔”，韩世同直言赞同此次广州政府的做法。“新国十条留给地方政府的空间本来就不大，主要集中在限购令与第三套房贷限制，实际上现时广州投资性购房几乎消失，因此出台限购令与三套房贷停发的意义并不大，广州楼市投资投机氛围比起北京理性得多，因此我们的政策力度没有必要像北京的大”。

韩世同还认为，从本次出台的广州地方细则来看，市政府的态度其实是比较务实的，“现时市场成交已经出现明显萎缩，留在市场的只有改善型买家与少部分首次置业买家，如果此时打击改善型买家，楼市成交必然会进一步下滑，不排除广州楼市会出现过度反应”。

韩世同认为，新政细则中再度强调要增加土地与中小户型商品房供应，是一种务实且着眼于长线的做法。但值得注意的是，“新国十条”曾经提及规定对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款，但此次广州新政细则并没有提及，韩世同认为这更多是出于广州是一个包容城市的考虑。

谈到本次新政最不满意的地方，韩世同认为本次房管局提及的解决夹心层居住难题的方法中，对于外夹心层的支持力度偏小，政府应该加大公共租赁房的建设力度。

我对网易的采访和报道的内容挺满意，基本符合我的观点和看法，也比较全面，没有像一般媒体那样因为篇幅和时间限制而不得不“断章取义”。不过，我还是觉得有些言犹未尽和想要补充说明，或进一步谈论一下的必要。

这次广州细则可以说是千呼万唤始出来，有媒体问为何广州 4月26日就已经市府常务会议审议并原则通过，要到5月18日才正式发文，5月21日才对外公布。其实，5月11日广州国土房管局已经就细则的主要内容措施作了一次新闻发布，表示不主动限制第三套购房和外来购房。

我想主要还是担心住建部公布高房价城市名单，如果将广州列入其中，那马上就要进行修改和补充，不如等等看再推出。如果住建部公布这一名单广州市是跑不掉的，虽然与北京、上海、深圳比广州房价不是最高，但却许多大中城市高很多。

为何推迟了这么久现在又要公布呢？我觉得一个是被媒体逼的，有媒体报道广州政府不听话，新政细则耍太极；还有一个是目前形势发生了一些微妙变化，温总理近期关于政策叠加效应的担忧和股市、国际金融局势的变化，使得调控的基调可能会有所改变。

之前我写文章分析过，如果让广州自行选择，在没有中央和省的压力的情况下，不会主动限制第三套购房和外来购房需求。原因这次黄文波也做了解释，的确目前限不限投资性购房对广州而言已经意义和作用不大了，我曾用“死猪不怕开水烫”来形容这一情况。当然，如果再次出现大量投资性外来购房时，采取限购第三套和外来购房的措施是十分必要和十分有效的。所以，广州目前选择暂时不主动限制的做法还是合情合理的。

我是认为广州出台的细则是内容最多、条款最多的细则之一，8个方面共24条，可能会被称为“穗24条”，如果比条数多少，要比北京多至少一倍。而且，十分务实，主要在落实增加保障性住房、增加土地供应等方面下功夫，而不是做那些哗众取宠的花架式和虚招。

而且，这些措施不仅是为了应急和短期效应，主要是从长远的目标和制度建设来考虑。广州市是最早提出要构建多层次住房建设体系的城市，保障性住房建设真正起步的时间虽然比较晚，但力度和措施很大，尤其是在限价房政策制定和落实方面可以说是走在全国前列。

许多媒体会问我广州细则出台会对楼市有哪些影响，会不会令房价下降？我认为对楼市预期起根本作用的是国家政策，而不是地方政府，地方政府不可能超越国家政策的权限。只能体现在如何贯彻和落实国家政策方面。因此，穗24条的效应不可能超过国10条的效应，而国10条的效应现在还没有充分显现。

不过，我注意到一个细节，原来广州是提出“保障低端、支持中端、放开高端”，现在好像有一些改变：“低端有保障、中端有支持、高端有市场”，可能这样更能与时俱进，符合目前的政策和精神。“放开高端”容易让人觉得政府不管和放任商品房市场，而现在的提法则不会有这样的歧义。

我并不担心房价会不会降、降多少的问题，现在几乎没有人怀疑房价会降，只是想知道几时降、降多少？我不认为对此可以作出准确判断，即便说对了也是想当然和撞对的。因为所有未知的因素和条件变化都会影响房价的变化，除非神仙才能料事如神。

其实，我倒是担心政策力度过大，导致未来房价降幅过大，因为大涨之后必然大跌。如此严厉的新政万一导致房价大跌该如何应对呢？再来一次救市吗？还有多少四万亿和十万亿呢？我不认为现在经济到了可以击穿房地产泡沫的时候，房价大幅下挫必然会对股市、金融和经济以及财政收入造成严重的冲击和影响，这是毋庸置疑的。

我在前几天住建部新政调研会上表示了这一担心，建议对第二套房贷的认定适当放宽一些，可以既认贷又认房，但应该给那些住房改房、没有买过商品房或买过商品房但面积达不到人均居住面积的家庭，制定新的房贷标准，例如首付4成、按基准利率，这样可能会好一些。

最后，我还是想提一下公共租赁房的方面，广州目前还未列入议事日程。这方面的工作也应该着手进行，不应该等到问题更为严重才做考虑、研究和部署。广州目前重点考虑解决内夹心的经济租赁房，这项工作是必要的。但外夹心的问题目前更加急迫和严重，仅仅靠限价房是解决不了很多问题的，对此要引起市领导的重视，不能忽略了这方面的政策和措施。

                                      2010年5月22日