近期关于开征房产税的消息传言越来越多，甚至有消息说前几天股市暴跌也与此有关。特别是5月初官方媒体透露国务院法制办财政金融司表示，开征住房保有环节的税收，是保证住房市场健康发展的治本之策，也是解决当前我国面临的多项棘手问题的治本之策，早开征比晚开征好，但需分步实施而非一蹴而就。这一表态意味着政府开征住房保有环节税的基本框架和政策措施已基本成型。

　　据中国经济周刊报道，中央政府已紧锣密鼓地进行房产税各项准备工作，其中包括税种设置、征税范围、免征额和税率的设定等细节。中央财税部门的基本思路是，对1986年发布的《房产税暂行条例》进行修订，将房产税覆盖到个人非营业性房产，在某些房价上涨过快城市先行试点。

　　房产税在中国并非新税种。1986年10月即在城市、县城等按年征收，其中，对个人所有非营业性房产免征。有专家认为目前由于物业税开征涉及到的利益方比较多，首先绕不开立法程序，要出台物业税肯定要先通过人大立法变成法律，虽然从长远看物业税是一个好税种，但是远水不解近渴，近期开征房产税更为现实。

　　目前，物业税试点还在紧锣密鼓进行，而房产税的开征已经提上议事日程。　　近日有消息称上海正紧锣密鼓讨论制订上海楼市调控细则，其中包括房产税征收办法。最终选定的方案是应用现有的房产税概念，初步草案将家庭人均面积作为是否征收房产税的重要依据，如果符合征税条件，需按年支付相当于房产价值8‰的房产税，计税基础为评估价而非房产成交价。

　　我国现行的房地产税制，是在1994年税制改革的基础上逐步形成的。在现行的税制中，房地产业领域涉及的税项主要有营业税、土地增值税、房地产税、契税、耕地占用税、企业所得税、个人所得税、印花税、城镇土地使用税、城镇维护建设税、固定资产方向调节税等10多类。现行税制把行政机关、人民团体、军队自用、财政拨付事业费的机构、个人居住用房等房产列为免税对象。

　　按广为流传的上海试点方案中的计税依据是需按年支付相当于房产值8‰的房产税。这意味着，如果一套房子价值100万元，那么，每年应交房产税8000元。在业内人士看来，“8‰”这个数值比较接近房产税对商业地产开征的额度。

在1986年版的《房产税暂行条例》中规定，对于不出租的房产，计税依据是房产原值一次减除10%至30%后的余值，若没有房产原值作为依据，则由房产所在地税务机关参考同类房产核定，税率为1.2%；对于出租的房产，租金收入为计税依据，税率为12%。

国家税务总局官员表示，如果开征房产税，调控力度并不大，不必太恐慌。我基本同意这一看法，因为如果只是对第三套以上的住房才需要按估值每年计征千分之8的房产税，税基窄、税率不高，而且如果出租物业还不需要重复计征。

这个影响面其实是很小的，要比原来提出第二套以上物业要计征物业税的范围小得多。因为之前曾经传言第三套以上住宅视为经营性物业，而不是象物业税要从第二套以上物业开征，这样的话需要征税的范围是小很多的。

而且，出租的物业还不必重复计征，这就使得房产税更像是房产空置税。要是真的按此实施，的确对房地产市场影响不大。因为，如果不想白白缴纳房产税，就可以将需要计征房产税的物业放租，再按租金收入的12%来缴纳租赁税即可。

因此，我认为近期开征房产税的可能性很大，而且完全有可能在全国范围全面开征。因为，这是一个原有的税种，不需要经过复杂的法律程序。像前几年土地增值税清算，只需要国家税务总局发文即可在全国范围内全面实施。

而且，按目前传闻中的范围和方式开征房产税，也并不妨碍下一步物业税的试点和开征，因为房产税是从第三套物业开始计征而且可以租赁税替代，而物业税可能从第二套物业开始起征，可能不能以租赁税替代，或者已经计征房产税或租赁税的部分可以免征也有可能。

如果这次房产税覆盖的范围是从第二套房起征，再开征物业税的难度就很大，有大面积重复征税的顾虑。所以说，按目前流传的房产税的计征范围和计征方法来看，是为今后进一步开征物业税留出余地和空间的。但物业税近期内开征的可能性则很小，启动试点的可能则有。

                                2010年5月20日

                                     2010年5月20日