■解读1 如何认定同一家庭 北京房地产业协会副秘书长陈志指出，“同一购房家庭”是指夫妻双方带一个未成年的孩子，从即日起只能在北京市新购买一套新房或者二手房。当然，如果这套房属于二套房、三套房，将比照其他条款，执行二套房房贷政策，三套房就不予贷款。如果子女已达到法定成年年龄，即便没有脱离父母的户头，也可以单独立户，在成家立业时，以自己为一个单

北京精确打击炒房客

新国十条在京落地 京版十二条发出强烈信号

“国十条”的政策靴子在五一假期的前一天终于在北京落地。昨天，北京市政府发布《北京市人民政府贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨文件的通知》，推出“京十二条”。暂停第三套贷款、同一家庭限购一套新房，京版十二条中将国十条留给地方政府的选择性政策空间全部用足，甚至更加严格，打击矛头直指投机性炒房和外地游资炒房，誓将不合理的需求踢出北京楼市。

二套房认房不认贷

严格执行国发[2010]10号文件关于首套及二套住房贷款首付款比例和贷款利率的要求，提出金融机构可以通过本市房屋交易权属系统数据等认定第二套住房。

■解读

二套房认房不认贷

北京房地产业协会副秘书长陈志表示，本市对于二套房的认定，也将实行“认房不认贷”的政策。也就是说，以户名下的存量房，作为判定是第几套的标准。即使你曾经购买过二套房产，但再买房时已经将之前的房产全部售出，那么，即使银行里有过贷款记录或有过房产记录，也不计入认定二套房或三套房。

■影响

新政不翻历史旧账

我爱我家副总裁胡景晖认为，北京楼市细则强调从新政发布之日起开始，每户家庭只准许买一套房。这样二套房的认定更加明确。在新政发布之前，不管你持有一套房，还是多套房，都既往不咎。不再翻历史旧账的北京细则，在实施起来显然要更加简单有效。

暂停三套房贷款

要求商业银行根据风险状况，暂停对购买第三套及以上住房，以及不能提供1年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市居民发放贷款。

■解读

外地人房贷要看税单

对于非京籍人士购房，陈志表示，将严格限定在有1年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的范围。如果没有证明，外地人购房一律不能获得贷款。这将充分限制外地人来京炒房，而在北京长期工作、为北京纳税的外地人，则可享受到京籍居民相同的待遇。

■影响

限制投机炒房

“伟嘉安捷”告诉记者，有监测数据显示，目前市场上有40%的购房者为投资、投机客，而其中更是有90%投资客选择了贷款方式。停止贷款第三套房，将对占市场10%左右的贷款多套房投资、投机客有明显的抑制作用，也制止了很多以温州、山西等地为代表的在京投资、投机客继续投资、投机的可能。

涨价过快项目税收清算

对定价过高、涨幅过快的房地产开发项目进行重点清算和稽查。首次明确提出，个人售房在计征税款时，纳税人不能提供原购房价款相关凭证和其他完整准确税费凭证的，税务部门可通过住房城乡建设部门查询相关信息资料，或者按照相关法律法规规定确定征收方式和应征税款。

■解读

清算涨幅过快项目

这是新政中首次提及查实开发商涨价过快的项目税收清算和稽查，对目前以通州为代表调涨商品房项目指向性明显。中国房地产估价师与房地产经纪人学会柴强博士指出，这条就告诉开发商，对于不合理涨价后的不当利益，政府要通过土地增值税等的办法拿走，定价高不一定代表利润大，适当定价也不意味着赔钱。

■影响

阴阳合同无处可逃

可查原购房价款的规定，让阴阳合同无处可逃。根据规定，对于二手房销售方，按该房屋（销售款-原购房款）×20%，计算应缴的个人所得税款。但当二手房销售方不能提供原购房价款相关凭证，或因年代久远忘记房屋原值等情况，可对二手房销售方，按销售全款征收1%至3%的个人所得税。此前，不少售房者通过此种办法，签订阴阳合同，降低应缴纳的税费。现在，住建委提供原购房信息，很难避免偷税，可能会影响目前很多指导价格过低的二手房交易。

假离婚如何防范

对于京十二条中关于家庭限购一套新房的规定，北京中原地产市场研究部张大伟表示，虽然收紧了政策开口，但是依然有一些难以收紧的地方，比如北京的家庭可以利用离婚等手段人为造成2个家庭。“国十条”出台后，北京市已经出现了假离婚的案例，但因为银行征信系统尚未与民政部门进行联网，只能凭着买房人提供的材料来进行审核。也就是说如果一对男女已经结婚，或者离婚后再婚，但户口本上婚姻情况一栏未进行修改，银行还将视为其单身。另外，针对第三套房限制贷款的规定可能因为各地房屋产权短期难以联网而无法核实。

楼市有史以来

最严厉的政策

SOHO中国董事长潘石屹

北京作为首都，外地人购房的比例一直比较高，个别项目甚至超过一半。外地人也分两类，一类是在北京工作的外地人，另一类是不在北京工作的外地人。后一类购房比例很大，京十二条对第二类外地人在北京购买住房加大限制，不给贷款支持。

“同一购房家庭只能在本市新购一套住房”是另一条严厉的政策。过去，在一个住房项目中多套购买的现象比较普遍，在全市范围内购买多套的家庭就更多了。这条政策会使市场上对住房的需求迅速减少。

“京十二条”出台后，住房价格上涨会很快得到遏制。影响住房价格的最主要因素是供应量和需求量，京十二条从这两方面都采取了严格措施。从抑制住房需求方面：严格执行国务院规定的信贷政策；限制外地人购房；限制多套购买。从加大供应方面：反复强调增加住房土地供应，这是最重要的。土地少，房子就少，供应不足就涨价；严厉打击囤地，与以往不同的是，这次规定要把收回的土地用于住宅的建设；加快审批，缩短房子供应周期；打击捂盘行为，取得预售证三天之内要公开房源对外销售，每套住房都要明码标价，价格经政府审批后不能随便涨价。 赵莹莹 J201

经适房“5·1”后

仍可办过户手续

本报讯 近日，部分区县房屋权属登记大厅出现集中办理经济适用住房交易过户现象，经记者向市住房城乡建设委核实，目前北京市经济适用住房上市交易仍然按本市现行政策执行，没有发生变化，业主不必集中在“5·1”放假之前集中申请办理相关手续、“5·1”之后，仍可按现行政策办理。

在经济适用住房集中、交易过户工作量大的区县，相关部门将通过增加工作人员、加班加点、发放预约号等积极措施作好服务。另外，市、区县住房城乡建设委（房管局）将加大对房地产中介机构违法违规行为打击力度，一经发现其散布不实信息、违规代理行为的，将坚决予以打击。