从“假离婚”、“缓婚”现象增多看“二套房贷新政”

　文/董成竹

怪相丛生：假离婚，真买房

近日有着二十多年美满婚姻生活的北京市民王国栋夫妇，却突然准备离婚。正当亲戚朋友感到诧异之时，王国栋一语道破天机，原来，他们的离婚并非是正离婚，而是为了应对新近出台的“二套房贷新政”的权益之计，因为，他们09年原本打算给即将结婚的儿子购买一套住房，正准备出手之时却与新房产政策不期而遇。按照规定，已经拥有一套住房的如果再买商品房就被定为第二套住房，不仅首付必须在50%以上，而且利率也按照基准利率的1.1倍来执行，与首套房贷的优惠利率相比相差了数十万元，这对于王先生来说，可不是个小数目啊，为了能给儿子优惠买房，他们不惜暂时放弃二十多年的婚姻，来争取更加优惠的房贷。

“二套房是以家庭为单位计算的。我离婚后没有房产，以前也没贷过款，再购房仍属首套房。先协议离婚，把房产全部判给妻子，等我申请完房贷，然后复婚。” 王国栋说。对于对于离婚、再婚的来回折腾，王先生也想的很开：“反正只是权宜之计嘛，再说现在离婚、复婚也很简单，也已经不像以前，不需要遭受社会的非议。”

据某媒体报道，南京某婚姻登记处证实，二套房房贷新政实施以来，每天离婚的都超过10对，比之前提高了一倍。“来离婚的大多数都是40多岁的中年夫妻，他们直言不讳就是为了买二套房来的。走的时候，还特地询问了如何办理复婚的手续，表示等贷款一办下来，两人就来复婚。” 这家登记处工作人员说。

对此，有专业人士指出，“如果有人为了避免高房贷或者为了买经济适用房而办理了离婚手续，只要他确实办理了相关手续，那么从法律上来说，必须承认他是单身，这个是不能控制的。”

此外，二套房新政不仅使得假离婚现象增多，也使得“缓婚”现象明显增加。

29岁的吴小姐，已经属于晚婚青年了，她一直被父母催着结婚，但由于房产新政的出现，她却不得不推迟了婚期。原来父母几年前购买的一套房产产权登记在她的名下。“如果我现在结婚，我们再买婚房就属第二套房了，购房压力会很大。为了减小购房压力，只能先等男友买房然后再结婚了。”吴小姐说，“只要感情好，晚点结婚也没关系。”

由此来看，民间智慧真是反映迅速且无处不在，二套房“以家庭为单位”认定、“认房也认贷”的房贷新政话音未落，以“离婚”、“缓婚”为手段的应对之策变迅速上演。

调控政策：新政主旨虽好，但阻力不容小视

4月14日，国务院召开常务会议，温家宝总理指出要严控实现差别化信贷政策，提出，二套房贷的首付必须在50%以上，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。4月17日，国务院发出了10号文件，提出了十条具体政策，其中，指出首套房贷首付不得低于30%，二套房贷不得低于50%，三套房贷要大幅度提高首付比例和利率水平，低于房价过高、上涨过快、供应紧张的区域，商业银行可根据风险情况停止放贷。

随后，银监会的相关官员表示，二套房的界定将以家庭为单位，“既认房也认贷”，在房产新政出来之前，首套房和二套房的房贷利率就存在一定差别，利用假离婚来争取优惠房贷政策的做法已经存在。而现在首套和二套房申请贷款时在首付和利率上差别进一步加大，“假离婚”现象自然会增多起来。

笔者看来，实行严格的差别化信贷政策，提高二套房标准，短期内对于打击投机者的确会起到立竿见影的效果，但是从实际情况来看，这些新政在执行过程中可能会遇到许多阻力。

首先，关于二套房的认定，存在着一定的难度。新国十条提出，对于二套房的认定住建部会同人民银行、银监会共同制定标准，而银监会并未按国十号文件要求和住建部和人民银行协商，单独事先在媒体中宣传第二套住房的认定标准，因此在会上引发了较大的争议。同时许多商业银行信息并不统一，没有一个相同的方案，执行的标准也不尽相同。

有媒体报道，京城方庄地区一家中介公司门店的“资深置业顾问”透露，‘有的银行现在查的比较严，但是我们这边对接的银行，工行、建行、交行、中行、招行……一家通不过，就换另外一家！这两天我们办的都还没问题。公积金贷款更容易通过了……’

某银行个人贷款部工作人员表示：走我们的贷款，我们这边应该没什么问题。虽然政策是不允许。原则上是不行，但现在我们不是还没收到细则吗？看具体情况吧！

由此可见，虽然有大的政策，但由于没有执行细则，还是有空子可以钻。

其次，对于二套房的界定，在信息方面也存在着一定的难度。我国目前没有实现全国联网，异地数据无法互通互查，而未婚、已婚、离婚家庭及家庭成员的关系认定又需要与民政系统联网、与公安户籍网联网，这就成了一个庞大的系统工程，更无法用简单的法律文件方式来认定了。而且，有些公安户籍部门的数据具有很大的滞后性，例如正准备出手买房的李女士，已是二婚，但在她身份证系统里的婚姻状况一栏中，还是“未婚”状态。 现在这个“未婚”状态极有可能延续到她买房的问题上，因为公安部的公民身份证系统和个人征信系统彼此对接。“我‘未婚’，名下没房，应该按首套算吧？”

不仅公安户籍部门的数据具有滞后性，即便是全国联网的征信系统、房管部门的登记信息均有一定的滞后性，而且还没有实现全国联网。因此，“个人名下究竟有几套房子，要调查清楚很不容易。”

此外，当前对于二套房的界定，对于改善性需求、对于地产开发投资及地方政府的经济增长均会产生一定的影响。如按银监会已有房再购买的都算第二套的做法，定会影响一大批急待进行住房改善的家庭，弄不好还会造成假离婚的现象。上述的案例便是证明，而首套只能低于90平方米无疑也同样只满足了少数年青人的需求，却打击了一大群改善型的需求。从开发投资的角度看，用套对投机与投资限制，会因抑制和伤及了其他的需求而让整个市场的需求被压缩，转而形成了对投资的影响，进而传导到其他行业，影响当地经济增长的水平，这恐怕是地方政府所不愿看到的……

话说回来，虽然二套房新政面临一定的阻力，但由于现在相关的细则还没有出来，且地方政府的自主权较大，因此，后续的应对之策一定还会推出。