不卖楼更傻

年初我曾说今年是卖楼年。春节前，我出席广东电视台房产频道访谈节目就说狂升之后必有暴跌，节目主持人话我的观点太惊人。之后，作客蓝房网楼市观察、出席新浪房产读书会我又再次重复上述观点，并进一步阐释我之所以作以上判断是基于中国房地产市场是政策市，去年12月以来管理层连番出招已确立政策转向，并担心多项政策的叠加效应，提醒投资者入市须三思而后行，但当时我的观点却被多位地产界专家抨击，他们认为楼市有刚性需求，调控政策阻止不了楼价持续上升，节目主持人还戏称我为空军。

眨眼就到“五一”了，数据反映广州楼价仍在涨，有趣的是有曾经在年初读书会上抨击我观点的专家也在警告楼价明年将会下跌好大的百分比，因为近日管理层连出重拳调控楼市。

“不搏，哪会有摩托？”是上世纪九十年代广州的流行语。“若楼价今年下跌，有没得搏？”是我今早收到的一条短信。我马上回复，你想搏乜？确实，条数计来计去都博不过：

一、楼价见顶征兆明显。

元旦、春节、清明，亲戚聚餐的最热门话题是楼市，平时单位饭堂议论最多的是哪里买房会升得更快，朋友之间聚会必谈楼市，有位同事说她妈妈六十五岁了也要借钱买房（投资）……，“买楼傻，不买楼更傻”，这句话得到许多人认同，一起傻傻的，全民博傻，世界奇观。

二、楼市值博率低

以未来两年作观察期，现时楼价向上空间恐怕不超过5%，向下空间分分钟会超过20%。去澳门葡京赌大细，输赢机会起码是均等，现在买楼上升空间与下跌空间的比例最多是1：4，赢就赢粒糖，输就输间厂，相信赌棍都会却步，根本没得博，多多都不够输。

三、高楼价与国策相违背

我国是制造业大国和出口大国，高楼价势必推高工资，进而推高物价，影响产品竞争力，最终造成大量失业。显然，高楼价绝对不是国策。

四、央企退出的启示

有A股投资经验者应有深刻体会，每当管理层一再强调、要求国企不要炒股，之后股市必有深幅调整。上月管理层勒令主业非房地产的央企退出房地产业，你估楼市会怎样运行？

五、信贷政策的影响

今年的适度宽松货币政策与去年有天渊之别，中国语文确实博大精深。房地产是资金密集型行业，银行贷款是我国房地产行业资金供应的主渠道，信贷一收紧，房地产商还能撑多久？信贷一收紧，其他行业的资金也紧张，从中流进房地产行业的资金还能有多少？

六、加息预期

管理通胀预期是今年管理层的重要工作目标。现在CPI已经令实际利率为负，为遏制通胀，许多专业机构预言管理层今年会加息。另外，去年的天量信贷投放令经济呈现局部过热迹象，部分行业开始出现产能过剩，加息应是管理层遏制投资过热的热门工具。但加息对供楼者绝非好消息，小数怕长计。一旦楼价下跌，再遇上加息，很容易得抑郁症。

七、人民币汇率因素

虽然管理层一再强调在人民币汇率问题上不会屈服于外来压力。但是，今年人民币会升值是大多数投资者的合理预期。一方面，自金融海啸以来人民币紧盯美元的汇率政策令贸易摩擦增加，不会长久；另一方面，管理层计划于2020年把上海建设成与我国经济实力以及人民币国际地位相适应的国际金融中心，人民币始终要国际化，增加人民币汇率弹性是迟早的事。而人民币升值无非两种方式，即一次过大幅升值或渐进式小幅升值。一次过大幅升值能阻止投机性热钱流入，但制造业承受不了，代价太大。渐进式小幅升值容易吸引热钱持续流入，推高资产价格，如2007年。在高楼价的背景下，人民币升值很可能会令资产价格泡沫不可收拾。因此，可以合理预期压楼价并在一段时期遏制住楼价是调整人民币汇率政策的必然配套措施。

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