新政亮剑，中旗人有话说

——广州中旗房地产顾问有限公司看新政

 

    编者按：4月14日召开的国务院常务会议要求，对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对购买首套住房且套型建筑面积在90平米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%。

    4月17日国务院再次下发关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知，公布了更为严格的调控举措。其中明确要求商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。

    楼市调控重拳频出，目标直指投机型购房。新政将对楼市带来何种影响？调控效果将何时显现？且听业内人士——广州中旗房地产顾问有限公司的专家们怎么说。

    本文只节选了其中部分观点，全文请点击中旗地产主页：http://www.zhongqidc.com/，中旗观点栏目。

 

   广州中旗房地产顾问有限公司 董事长 陈仁科

 

    前天我说中央可能要下狠刀子了，这不，新政一下扔出来四刀，于是大家惊呼：刀刀见血！其实未必，因为没有一刀砍在根子上。

    拿二套房首付50%来说，这根本扭转不了楼市的疯狂。因为购买二套房的主体——“国家干部”太有钱了，他们根本不屑于首付的比例，买房从来都是一次性付款。

    中国楼市疯狂，根子在中国人太有钱了，但每一个有钱的中国人对明天都惶惶不安，害怕这一堆钱哪天变成一堆废纸，想保值，唯一渠道就是买楼。中国的通胀预期叫人夜不能寐啊！

 

   广州中旗房地产顾问有限公司 副总经理 潘仲宇

 

   新政定能抑制炒楼的冲动？我看未必，其原因有以下两点：

   1、虽然新政提高了炒楼的成本，但对投资佬来说并不是一个包袱，投资者既然能入市炒楼，必定已经拥有一定的资金实力，五成首付根本不成问题，而且也并非依赖银行贷款。

    2、引发投资者炒楼欲望的原因，除了有不断上涨的房价吸引之外，还有一个诱因就是对人民币升值的预期。人民币一旦升值，资产类行业包括房地产业和金融将是直接的最大受益者。近期，境外热钱已经卷土重来，其主要考虑的进入通道便是房地产。

    如此看来，本人认为新政对投资者炒楼并未产生根本性的阻吓作用。

    据本人多年接触市场所得，现时在广州的购房者仍以自住改善型的为主，他们当中大部分都属二次置业。新政对他们来说，无疑是当头一棒，成为最受伤害的无辜人群。

    此时，我不禁自问：如果一个市场都以这类的买家为主，而且房价是他们所能接受的，那又何惧房价的不断上涨？

 

   广州中旗房地产顾问有限公司 项目总监 陈章进

 

    新政之前，30万大概可以投资一套总价100万的住宅，新政之后，则需要50万。但是，30万仍可投资一套总价60万的住宅。因此，投资客的标的将向低总价住宅下潜。而低总价的住宅却正是广大“无产阶级”的梦中情人，不料天朝重拳来袭，一夜之间，竖起情敌无数。“无产阶级”拿什么跟投资客叫阵呢？眼看着即将揽梦中情人入怀，不料势单力薄被人挟持而去，“无产阶级”多无辜啊。当然，天朝有语：是药三分毒，想治病？牵连了些许健康细胞也是正常的嘛。如此看来，重拳之下，无辜群众受点伤时必然的了。关键是，如何在指日可待的下次出击中能够受伤的不是我，倒要思量思量……

 

    广州中旗房地产顾问有限公司 市场总监 梁建明

 

    此次楼市新政的力度可谓是历来最狠最猛的，但是否能起到立竿见影的功效，则是仁者见仁，智者见智。

本次实行楼市新政的目的是什么。是抑制楼价过快上升的势头？还是抑制楼价让其回落？

    如果不从本质上扭转地方政府以地牟利作为财政重要来源的狭义思维；如果不改变以GDP作为政绩评定的主要标准；如果不简化繁杂的开发流程和削减高昂的税费……那么，让楼价在短时间内得到控制回落只是一句空谈。高昂的土地成本、建安成本、加上一大堆谁也说不清道不明的开发税费，哦，对了，还有利润（开发商可不是开慈善机构的，总得要赚钱吧，不然怎么能保持可持续发展呢？），最终的结果是，房价节节攀升。但从此次新政的内容中，好象对上述方面没有任何提及，只是从表象层面进行调控，由此可以判定此次楼市新政并无意抑制楼价让其回落。

 

     广州中旗房地产顾问有限公司  策划  莫小锐    

 

    二套房贷首付门槛的提高旨在令房产投机炒家失去银行的杠杆效应，以抑制其投机行为，特别是针对来自海外行踪不清的大量热钱。此举对市场信心影响较大，政策约束性较强，是一道常用的紧箍咒。由于目前银行细则尚未制定，银行由于市场竞争的压力，多对政策进行变通消解。比如：私底下有些银行认为如果在本行第一套房贷已还清，继续买房则仍算第一次置业，对第二套房定义单方进行了变通理解。至于发改委责令部分央企退出房地产，实际上也是左手换右手，自己人接盘，民营企业分不到一杯羹。目前新政执行效果还是有待观察，新政对市场心理打击大于对实际业绩影响，股市则中期看空楼市。可以肯定的是，这次房地产的狂欢接近尾声了。起码在自然灾害频出的中国，房地产的继续高歌猛进有碍观瞻，令政府和民众都不舒服。

    纵观发展历程，中国房地产目前是不是又走到了十字路口，还是实际上我们根本就没有离开过十字路口？我们一直就在十字路口徘徊？这是一个颇值玩味的问题。

 

    广州中旗房地产顾问有限公司 策划   张喻玮

    被称为“猛拳”的房产新政出台首个周末，笔者走访了天河区的两个楼盘（翠屏领东天河、江源半岛）和地方中介。在广州焦点网截取的广州市国土房管局阳光家缘数据显示，4月16日～17日广州全市一手房共成交476套，日均成交238套，与新政出台前成交量基本持平。

   

    广州中旗房地产顾问有限公司 策划   秦丽燕

    去年开发商销售业绩都超额，资金实力充足，不会因为新政一出来就立刻降价，造成了开发商在观望市场，消费者也在观望市场的相互观望现象。有部分投资者出现抛盘现象，造成了比较大量的房源进入市场。

   新政实施后到逸彩新世界踩盘，该楼盘位于广州地铁五号线滘口站及滘口客运站旁，其中朗逸廷组团于今年的1月份公开发售，至今销售完成约四五成，销售最低价不低于14000元/平方。现场销售人员有4-5个，来访咨询客户有3台，年龄段在40-50岁。但销售人员比较悠闲，热情度不高，售楼部的气氛让人感觉是发展商不急于回收资金。