4月14日，温家宝主持召开国务院常务会议，会议制定并部署了遏制部分城市房价过快上涨的政策措施。措施主要从通过差别化的信贷政策抑制不合理住房需求、增加住房有效供给、加快保障性住房建设、加强市场监管等四方面着手，具体措施包括：

Ø         购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平；

Ø         加快研究制定合理引导个人住房消费、调节个人房产收益的有关税收政策；

Ø         房价上涨过快的城市，要增加居住用地供应总量，大幅度增加公共租赁住房、经济适用住房和限价商品住房供应；

Ø         在坚持和完善土地招拍挂制度的同时，探索“综合评标”、“一次竞价”、“双向竞价”等土地出让方式；

Ø         各地要尽快编制和公布住房建设规划，保障性住房、棚户区改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%。加快普通商品住房项目审批，尽快形成有效供应；各级地方政府要确保完成2010年建设保障性住房300万套、改造各类棚户区280万套的工作任务。大力发展公共租赁住房；

Ø         严格依法查处土地闲置及炒地行为，对存在捂盘惜售、土地闲置等违法违规行为的房地产开发企业，限制新购置土地，暂停批准上市、再融资和重大资产重组，商业银行不得发放新开发项目贷款。清理已发放预售许可证的商品住房项目，对囤积房源、哄抬房价等行为加大曝光和处罚力度，性质恶劣的依法取消房地产市场经营资格，对违法违规的要依法依规严肃追究相关负责人的责任。

4月17日，国务院又下发通知：商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区,商业银行可根据风险状况,暂停发放购买第三套及以上住房贷款;对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。

此次出台的调控措施可以说是自2007年9·27后中央最为严厉的一次，对多套房贷大幅度收紧，政策的力度超出市场的意料；而且连部分首次购房者也受到波及。

其实，此次调控措施出台之前已有某些迹象，只是政策的收紧程度、出台的具体时间尚不确定而已。

首先，我们回想一下今年以来中央层面对房地产市场的态度转变。

在3月份全国两会期间，温家宝总理所作的政府工作报告中对2010年经济工作任务部分首先提及的即是“经济增长内动力不足”，然后才是部分行业产能过剩、农业领域及金融、医疗、教育、住房、收入等方面的问题。虽有GDP继续保八、适度宽松的货币政策稳定延续等内容，但同样也有对房地产市场调控方面的措施，如要大力发展市政公用事业、房地产和物业服务、社区服务等面向民生的服务业（注意：不是大力发展房地产市场而是大力发展面向民生的房地产也即保障性住房）；坚决遏制部分城市房价过快上涨势头，满足人民群众的基本住房需求等。

对两会中的相关信息，本人当时曾作分析：措施中对改善性、投资性购房并未提及，反映出政府意识到改善性及投资性购房行为实难明确界定，可能会在对市场再监测一段时间之后再视情况而出台针对性的措施。另外，中央此次明确提出要抑制土地价格过快上涨，反映出中央认为在房价的大幅上涨中地价的上涨有着重要的推动作用，希望通过对地价的调控来实现对楼价的调控；且在“抑制土地价格过快上涨”之前还有“完善土地收入管理使用办法”的表述，显示出中央已经着手准备对现有的土地出让金制度进行调整即土地出让金全部或大部分上缴中央，一旦此情况落实，地方政府土地财政的局面将被打破，维持高房价、高地价的意愿度将大大降低，将有助于地价及房价回调。

两会后不久的3月下旬，国土资源部副部长贠小苏主持召开国土资源系统视频会议，贠小苏在该次会议上的讲话延续了之前两会期间温家宝总理所作政府工作报告中关于加强保障性住房建设的调控思路，且所有细化，显示出中央希望通过加强对土地环节的调控来调节市场需求，进而保障房地产市场稳定发展的思路；同时也透露出中央接下来调控楼市的一些方向。从是次会议暨之前不久的国资委召开的部分中央企业会议上相关领导的讲话来看，其措辞较以往严厉许多，反映出中央的态度同两会前相比已有一定的变化，2009年二季度以来楼价的过快上涨已远超中央的预期，楼市的潜在风险已引起中央的警惕。于是，在4月14日，以针对多次贷款置业者的收紧型措施配合加大保障性住房建设的重手陆续出台。至于之前几天刘明康透露出的首付成数调整的信息也属真实，只是其透露该信息的场合、时机都不合适，随后的被“辟谣”反而更是验证了该措施的真实性。

其次，从经济环境看，近一年以来我国经济形势虽仍保持稳定增长的势头，但“内忧外患”仍不容忽视。内部：2009年8.7%的GDP增长中投资占了大头，且过于倚仗房地产行业及由政府主导的基建投资；扩大内需虽有成效，但上涨过快的楼价严重压抑了其它消费需求的空间。外部：出口形势同2008年相比虽有明显好转，但其在三驾马车中的分量仍不够；另一方面，我国经济的V型反弹及出口的回复也产生新的问题，在欧美等经济体的失业率仍在高位的背景下，针对中国商品的贸易保护主义现象近期也显著增加，人民币面临着巨大的升值压力。若升值，出口产品价格优势不再，外贸及制造业必定有所回落，经济增长必受影响；若不升值，高额反倾销税下的中国外贸产品能否维持足够的竞争力？如何应对大量热钱的觊觎？当前我国所面临的形势同当年日本广场协议前相比更加复杂，而房地产市场作为热钱最为集中的区域，自然也是本次汇率战中的一个战场。

另外，我们再看下近期股市的表现。地产股四大金刚“万保招金”的股价走势一直都与楼价的走势极为贴合。在2008年的楼市调整中，各地产公司的股价一路回落；在2009年，地产股强势上涨。但从2010年以来的走势来看，很多机构在全国两会前已经不看好房地产板块在短期内的前景，他们的动作已经传递出了讯号，近期房地产市场出现调整已是必然。

从本次调控措施的影响来看，一是通过差异化的信贷政策来抑制部分非刚性需求。对改善型买家而言置业门槛有所提高，需付出的成本更多，其购买行为必然有所减少；对不少投资者而言，首付款及利率标准的提高所增加的成本降低了其投资的杠杆效应，其投资意愿必然受到一定程度的抑制。购买需求的下降必然会缓解当前供不应求的局面，房价的上涨趋势也会得到控制，此为短期内的措施。二是从土地环节着手加大供应，使供求关系趋于平衡，此为针对市场长期平衡的手段。土地供应量的加大将使市场的供求关系更加合理，也将会对部分恐慌型购房行为产生明显的影响，挤出部分非理性购房需求。三是规范房企市场行为，对违反相关规定的房企通过限制购地、控制开发贷款等手段进行查处并追究相关负责人的责任。房企违规风险成本的增加将有助于市场秩序的规范，有利于促进市场更加公平合理。其四，产品结构的调控将使保障性住房的供应量加大，住房需求被分化后供需矛盾自然能够得到很大程度的缓解。而且同以不同的是，保障性住房的建设将会作为硬性规定与地方政府土地出让计划捆绑实施，且有硬性的时间要求——“各级地方政府要确保完成2010年建设保障性住房300万套、改造各类棚户区280万套的工作任务”，300万套是个什么概念？假如每户申请保障性住房的家庭成员有3人的话，300万套足可解决900万低收入群体的住房需求，这将一定程度上分流市场的住房需求。此四方面的措施将会对楼市产生极为明显的直接影响。

可以肯定的是，在本次调控措施出台后的一段时间内，市场各方会对政策进行消化、观望。之后，国内大部分城市必将出现住宅成交量萎缩的现象，楼价的回落将无可避免。国内房地产市场将会两极分化的发展趋势将会愈发明朗——随着大量保障性住房投入市场，不少低收入群体的住房问题得以解决；随着部分投资及投机需求的被抑制，自住型购房需求将成为未来一段时间里面购买行为的主体。

从广州市场来看，楼价也会受市场大势影响而有下降。但在受亚运会期间停工影响所导致的2010年下半年的新增供应量明显下降、且中心城区新增供应有限的情况下，楼价回落的空间有限。