抑制高房价的政府责任措施

高房价对政府频频出手的调控措施的置若罔闻以及高房价在短期内的持续大幅上升等现象恰恰表明：中国这一轮房地产泡沫已经走到了尽头。于此，应当马上做好房价下跌的各项宏观准备，以免全民及社会其它无辜资产在这一泥沙俱下的进程中也被裹挟损失。

中国房地产业充满了投机、绑架与私相授受的机构间私利与腐败的勾结，这已是不争的事实；高房价远远地脱离了自身的营运成本，脱离了市场购买力水平，脱离了中国社会政治安定和民生延续的可承受限度也是不争的事实；中国房地产业里的法规管理体制已形同虚设，对开发商的恣意妄为行径缺乏起码的约束力限制，以至于居民住房需求实际上已被开发商群体堵死在一条可以任意讹诈的被垄断的死路上，这就更是一个不争的事实。

现在的问题是：政府既然决心抑制高房价，就必须拿出痛下毒手的办法来出重拳打击房地产投机。而这些措施应当包括以下内容与界限：

1、全面控制银行的房贷规范

我们可喜地看到：银行体系已经在进行相关的规范了，但这还远远地不够。

银行体系的调整应当包括这些内容：

1.1中、高档房银行贷款比例调整

按类别计，凡是中、高档房的信贷必须一律调整到50%——60%的首付款最低限额，以便为房价下跌预留出足够的银行资产安全的空间（历史经验表明：凡高房价泡沫破裂时，其情绪性下跌目标绝对会超过成本价，就目前中国房地产价格与成本价格来看，高房价下跌的情绪性空间会达到50%左右，应按此制定相关银行信贷规范）；

1.2普通房银行贷款比例调整

所有其它商品房房贷均需保持30%的首付款最低限额，而不要区分首次或二套房，这样有利于房地产市场向多建普通商品房为主的市场倾向过渡；

1.3停止开发项目的项目贷款方式

停止银行在开发商的开发贷款时的项目贷款方式的使用，而全部使用抵押贷款方式，贷款率在仅具土地与资本金自有投入的情况下，按照自有投入的可控现金部分加实物部分的50%左右抵押计算。

2、建设与税收管理系统的开发管理细则调整

为抑制炒房与规范开发商利用预售拉抬房价的行为，有必要制定以下措施：

2.1商品房交易税收和交易期的大幅调整

买房后五年内交易差额税收从20%改为交易额税收的17%，而且将五年期限上调至10年。

2.2开发项目资本金调整

项目开发资本金上调至35%，并且，制定严格的资本金定期、定阶段的查核制度和严厉的违规惩罚规范。

2.3商品房预售期与建设进度统一对应审核许可制度的建立

预售房制度须立即进行严控。预售期与项目报审的建设期必须纳入综合指标统一考核。凡建设期进度未达标的不得进行预售，建设进度达标的方能进行按审核进度比例的预售。预售期需定时、定期地报批审查。

3、为房价下跌做好各项准备

3.1加紧建设保障性住房，完善相关规范

大批量地推出保障性住房有利于甩开开发商群体的垄断和绑架讹诈并同时满足刚性需求的增长。不要听信国际上所谓专业的经济学家对保障性住房的批评，他们生活在完全的，发达的资本主义中心，其见解与看法完全出于资本主义自由市场经济的逻辑。这种事其实没有这么复杂，它就是一个合理的供应问题。按照居民现状收入水平和付款进度实况制定收费进度即可进入操作程序。这是稳定民生与经济的关键措施，政府不能犹豫不决或力度不够。

3.2完善保障性住房出租与出让的相关规范

出租规范有利于落实和指导民生住房的持续推进；出让规范有利于增加各级政府财政收入，转换和抵偿减少开发用地出让所形成的财政亏空。相关的出让规范必须杜绝炒房便利和弄虚作假，但可规范性地扩大转让收益水平，适当鼓励居民购置保障性住房的关键是确保和适度扩大自有持有后的单位时间内的持有收益率。在居民保障性的低端市场内适度增加投入收益，收益可预期并受控的市场规则反而对保障性住房政策的持续性推进有利。

3.3建立和完善市场监控与项目退市制度

增加对开发商项目的进度与资金运行状态的市场监督控制。实行开发项目的实时监控和及时分析，并制定相关的风险检测与评估体系以及平仓标准。对濒临破产状态的，危险的开发项目运行状态必须立即平仓收回相关国有资产后再行进行市场化的项目招拍挂。只有进入，而没有退出机制的市场是绝不会有公平与公正可言的，不能老是等到项目事实上破产后才去采取破产程序，必须对此事态进行体制完善与系统性规范。

只有建立和健全这些以及其它类别的市场管理措施才能彻底摆脱开发商群体对政府行为的绑架，并坐等高房价的崩溃，笑迎民生经济新时代曙光的到来！

老夏

2010.4.16