14日召开的国务院常务会议要求，对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50%，第二套住房贷款利率不得低于基准利率的1.1倍，该政策出台的目的是想通过抑制投资和投机抑制市场“虚”求，让市场面对真正的需求，把价格与需求引导到真实的平台上来。到底二套房提高首付和利率对目前的高房价有多大的影响？笔者认为应该从两个角度阐述自己的观点。

    一、是否能够真正地抑制投资

    投资是正常现象，真正的投资是通过中长期持有物业，利用销售市场价格和租赁市场价格实现投资者的预期收益。投资的典型特征是中长期的持有物业，笔者认为对于房地产投资者而言，决定其是否投资的主要是两个因素，一个是投资成本，另外一个就是收益，二套房政策的出台在一定程度上会屏蔽掉一部分资金实力不强的客户，但要真正影响全部的投资者，最终要的还是对房地产市场价格的长期走势，而对于中国的房地产而言，长期看涨是业内普遍认同的观点，所以二套房政策对真正投资者的影响可能不大，同时可能带动租赁市场价格的上涨，转化对象仍旧是无房户。

    二、是否能够真正地抑制投机

    投机相对于投资而言，是完全不同的两个概念，大多数的市场泡沫起源于投机，投机实际上就是短期炒作。在目前的市场上，投机者也可划分为两个群体，一个是非持有物业投机，另外一个是短期持有物业投机。所谓的非持有物业投机是指投机者利用其与开发商的关系在内部认筹时预交少量定金，确定房源，利用认筹到看盘甚至交房时的价差获得收益，这部分人最后并不是房屋购买合同中的真正乙方，最后的乙方还是一套房和改善型居住需求的购买者。而所谓短期持有物业投机是指在短期内持有物业，对持有物业并不经营，而是利用市场价格的短期飞涨获得收益，这部分人是真正地签署商品房销售的人。所以二套房政策并不能影响非持有物业型投机者，对短期持有物业型投机者会有一定的影响。而笔者认为目前大部分的投机行为都发生在合同签署前，所以二套房政策对其并没有影响。

    同时，笔者认为二套房政策对所有二套房购买者均有一棍子打死的味道，在一定程度上会抑制改善型需求，这才是二套房政策影响的关键客户群。一部分改善型需求客户会由于贷款利率和首付款比例的提高短期内放弃改善，另外一部分确实要改善住房的客户会更多地选择先卖再买，从而节省住房支出，这就为二手房市场提供大量的房源，同时因为这部分房源的户型面积小、总价低等特点，会引导部分首次置业者从新房市场向二手房市场转化。或许这才是二套房政策实施过程中的真正发力点。