时间：2010年4月13日10：30—11：30
地点：亿丰时代广场
嘉宾：沈阳亿丰商业管理有限公司董事/总经理 邱正闯
焦点网记者：2月28日，以“东陵区、浑南新区、航高基地合署办公动员大会”为标志，建设“大浑南”的序幕正式拉开。 这是一次最具全局性和战略性的调整，将东陵区、浑南新区、航高基地合署办公，形成建设大浑南的新格局，请问邱总您对大浑南有何期待？对于大浑南将成沈阳行政科技文化中心有何看法？
邱正闯：沈阳市政府把三区合署办公，建设大浑南，这是一次难得的历史机遇，从省委省政府到市政府，把浑南新区、东陵、航高并成一个大浑南的开发，从规模上看浑南整个行政区域不断扩大，现在的大浑南实际上是沈阳经济区连接周边城市群的一个核心位置。政府开发大浑南这个重要战略，主要考虑以下两个方面：一、是从沈阳城市发展角度来看，它承接着周边的交通枢纽，连接周边城市群这样一个特殊的位置，对发扬整个沈阳城市的发展有一个不可替代的作用。二、全运会召开对建设大浑南是一个非常重要的机会，全运会的设施建设，为大浑南的发展创造了一个很好的条件。
今后几年，沈阳城市发展的核心应该在浑南，从地产发展的角度来看，浑南要比其他区域更有升值空间，发展的潜力会更大。亿丰时代广场 (论坛 新闻)处在浑南新区商务区的中心位置，将成为沈阳与周边城市连接的核心商务中心区。沈阳经济圈连接八大城市，未来商务中心区的发展空间和潜力是巨大的。作为商业地产，亿丰也在加快开发建设，整个亿丰作为85万平的大盘，以休闲、游乐为主题定位，以亿丰一个小时生活圈为服务半径，与国家批准的沈阳经济区一小时的生活圈的概念是吻合的，所以今年亿丰也在加快投资，整个项目投资达35亿以上，除了建设也要加快项目的招商启动和开业，尽可能让商铺提前开业，亿丰对大浑南的开发非常看好。
焦点网记者：2013年，第十二届全运会花落辽宁，沈阳作为主会场，也有了一次全新的发展机遇。据统计资料显示，上届全运会让济南东部土地成交量上升幅度最大，其中奥体板块土地成交增长明显。那么邱总您认为“全运会”将对沈阳浑南奥体板块产生怎样的影响？是否也和济南一样产生利好效应？亿丰时代广场将对浑南商业的发展起到哪些推动作用？
邱正闯：济南举办全运会后，整个城市发生了翻天覆地的变化，以前济南的基础设施建设稍微滞后一点，为了举办全运会，济南建设了全运村，让济南东部的荒草野坡变成了光鲜靓丽的现代化新城，拉动了整个济南城市跟新区的快速发展，而且全运村附近的房价也是济南最高的地方，因此说沈阳整个城市也会因为举办全运会而发生巨大变化。2013年辽宁全运会的举办，得到了政府的高度重视，辽宁省是体育大省，2013年全运会的举办可以提升辽宁省的经济实力，国家将投入大量的资金规划全运村，建设各种各样的场馆设施和配套，所以沈阳也会发生翻天覆地的变化，这对于大浑南的开发是一个重要的历史机遇，加速了浑南新区的开发进程，加快推动整个浑南新区的发展，这个意义是非常重大的。
所以说全运会将带动沈阳城市建设的发展，特别是将给奥体中心附近带来翻天覆地的变化。济南因为全运会的比赛带来了区域发展、房地产发展，浑南也将同样发生巨大变化。现在全运会的主赛场在奥体中心，2013年全运会70%的赛事将在沈阳举办，沈阳的主赛场绝大部分设施在浑南，全运村也规划在浑南，全运村很多的建设和政府南迁的规划对接在一起，加快了区域的资源调配，更多的资源会往新区转移。全运会的建设是一个全国性的赛事，是国内最高的全民运动，它将有大量的设施跟配套都要在浑南建设，使区域的发展尽快形成，在全运会之前必须要完成这个设施的建设，作为亿丰本身是奥体核心商务区的最大的商业配套，区域的形成也折射出亿丰成长的过程，推动亿丰更快的发展。
焦点网记者：请问邱总购房者投资商业地产应看重哪些方面？亿丰时代广场具有哪些优势？
邱正闯：商业地产的投资，未来的升值空间是非常巨大的，商业投资会不断创造财富，购房者选择一个商业项目做投资，应该去研究分析这个区域的经济、未来社会发展趋势及政府规划。亿丰比较注重商业地产的开发，沈阳现在有很多区域正在开发建设，浑南不管是从现在的板块和老城区之间衔接来看，都有着很大的优势。首先它的交通位置，对大量的高新技术企业的引进；第二个，奥体中心的开发建设和高端住宅的增加，都促进了基础设施的不断改善，这也是浑南新区的亮点；第三，因为这个板块的大学城等一系列教育资源，随着周边的酒店、写字楼等商业项目的投入使用，必定会吸引众多的商业群体。政府最近很非常重视该区域商场服务业的建设和发展，建议我们要加快网点的建设，因为在大量业主入住浑南以后，他们缺的不是一个楼房，而是大型的综合商业项目。亿丰正是为这个区域做配套的一个项目。
亿丰时代广场的优势：首先，亿丰时代广场作为区域的购物中心，要建成集购物、休闲、餐饮、娱乐、运动、文化、旅游、商务为一体的超大型综合项目，需要地处交通非常方便的地区，而亿丰时代广场所处正是浑南奥体商圈的最核心地段，周边高级住宅、高新技术企业、高等学府云集，是沈阳最具消费能力和发展潜力的区域。所以说未来的浑南商业的发展前景非常好；第二，这种商业模式不是原有的一些老商圈里拿一块地规划后就可以实现的，一定要有非常便捷的交通，包括地铁、轻轨、高速公路，亿丰占据了得天独厚的地理位置，因为奥体中心经常举办一些国际性的赛事，奥体中心的交通疏散能力非常强，周边停车的配套也是独一无二的，作为亿丰这样的商业体来说这些都是重要条件。浑南现在已经成为未来沈阳经济圈连接周边城市群的交通枢纽，所以将来发展的空间、投资的空间是非常巨大的。第三，很多购物中心自身不能解决的东西是亿丰具备的，包括一些停车的条件，亿丰整合了各种资源，所以它的休闲性、娱乐性是独一无二的。这是一种客观历史地段所决定的，包括太原街、中街等成熟商圈都不能做到的事情，亿丰能够做到，这就是它的价值，它的价值有它的特殊性、差异性。沈阳城市重心南移后，大浑南的开发建设更需要这种商业业态，亿丰时代广场不仅为这个区域的商业配套填补了空白，也促使大浑南进入繁荣时代，彰显投资价值。奥体新商圈的崛起为这个区域带来巨大的消费群体。对商户的经营来说，在这个平台上做商业经营，就占有了市场，拥有了价值。
焦点网记者：沈阳地铁和轻轨的开通，对我们亿丰时代广场的地理位置又有了进一步的提升，你认为这将给亿丰带来哪些影响？
邱正闯：沈阳经济圈是以沈阳为中心的一个小时生活圈，作为沈阳市的经济圈主要靠城际交通。在亿丰所连接的周边城市群中，周边的八大城市都离亿丰不远，抚顺和沈阳，因为城际轻轨的建设，由原来的两个城市已经变成了一个城市，从抚顺工作下班到亿丰，开车只需要半个小时的时间，这就形成了沈抚同城化。地铁、轻轨对体现交通的便捷性是非常重要的，它会拉动整个区域的快速发展。
沈阳地铁二号线的规划、沈抚城际轻轨的交换站都在亿丰附近。另外，浑南到抚顺、铁岭、本溪只需要半个小时到一个小时的车程，包括丹东、大连到浑南也非常方便，再加上浑南桃仙空港，是整个沈阳经济区对外的唯一的国际机场，桃仙机场离亿丰只需要15分钟的车程，可以看出轨道交通不只是一个方便、快捷、节能的交通工具，它也会引导着人和物的流通，形成城市最有活力的经济带，地铁上的每一站几乎都会形成一个经济带，因此，可以说轨道交通也是吸引投资的一个重要砝码，这些都为浑南的发展带来的很大的机遇。
焦点网记者：您认为亿丰时代广场的购物中心和传统的商场有哪些不同？将给消费者的消费方式带来哪些改变？
邱正闯：第一，亿丰时代广场本身处在得天独厚的位置，其停车的便利条件是传统商场所不具备的。亿丰时代广场定位在以休闲游乐为主的一站式生活体验之都，将来要让从小孩到成年人都能在亿丰找到一个生活体验的地方。从规模上来讲，亿丰时代广场在全国的购物中心中算是比较大的，可经营的商业面积达到45万平米，正因为具备这个规模，在里面规划了很多生活体验的业态，包括除了超市类、家居类的日常生活配套外，我们还规划了一个接近5万平方米的餐饮美食街，提供全国各地的各种特色美食，在一个购物中心室内具备5万多平米的美食街区，具有上百家饭店在全国也是很少的，这在沈阳是第一家。第二、亿丰考虑东北比较冷，风沙大的原因，在室内规划建设了上万平的室内娱乐公园，其中包括儿童体验馆、各种成年人的娱乐设施。这也是传统商场所没有的。第三，亿丰所处的位置是整个浑南奥体商圈的核心位置，不仅提供运动休闲包括健身的运动体验馆，运动产品的体验，还包括在购物中心对面的体育馆、羽毛球馆、游泳馆等的增值体验。
项目全部开业后，将成为大东北地区首家规模之大、规划业态之多、定位主题之特、涵盖群体之广的城市综合体，将拥有强大的消费力及辐射力，成为东北家庭消费、休闲游乐购物新地标，也促成了东北首个休闲商业中心区的崛起。至此，餐饮、百货、家居等各行业将实现全面运营，一个多功能、多业态、全龄层、全客群、全天候的消费体验中心。
人的消费水平提高了以后，人的消费理念就在变化，亿丰是做一个平台，让人们在这里能够得到体验的地方，年轻人喜欢逛街，逛街的时候是一种体验、是一种享受，亿丰时代广场就为人们提供了一个这样的地方，在这里逛街的女同志可以做美容，可以看电影，可以到商务会馆跟朋友聊天，或者是上网，有些年轻人可以去电玩城打游戏机，完全是一种生活体验，因为社会在发展，人的消费已经在往这个方向发展，我们需要做好这个平台，消费者自然就会来。
焦点网记者：据了解亿丰时代广场吸引了很多外地人前来投资，请问亿丰时代广场有怎样的升值空间？请问邱总沈阳商业地产的发展前景和投资价值怎样？
邱正闯：亿丰在长三角近二十年开发了很多商业项目，每一个商业项目都有很多温州的人购买，然后交给集团经营，每一个项目都给他们带来了巨大的经济效益，不管亿丰在哪里投资，他们都始终关注。亿丰在沈阳的项目，也有很多以前在温州跟亿丰有长期经营合作关系的人，他们已经对亿丰非常信任，纷纷购房作为投资。
实际上原来亿丰的商业定价就比较低，08年刚推出的时候，市中心商圈的商铺每平米要3—5万元，亿丰每平只卖1万多，在未来很短的时间内，奥体商圈的价值绝对不会比任何一个成熟的商业商圈低，这个地方的商业价值非常巨大的，很短的时间内，很多投资的人应该会看到这个区域的成熟，将会成为整个辽宁省真正意义上的商业休闲中心。亿丰时代广场在规划上以休闲、游乐为主，这也是为浑南打造一个休闲游乐主题MALL，85万平方米东北首席多元主题城市广场，加上奥体中心和浑河旅游观光带的整合，使浑南奥体板块无可争议的成为新城市CBD核心和居住核心。
焦点网记者：在北京的部分银行已经将二套房及二套以上购房首付比例提高到60%，您认为二套房贷政策收紧对商业地产有何影响？
邱正闯：我在一些媒体上看到，北京部分商业银行二套房首付提到60%，但是据我了解提到60%的城市是非常少的，国家政策规定二套房是不低于40%，据我了解包括上海、杭州、辽宁、北京绝大部分还是按二套房贷不低于40%在实施。我认为，哪怕二套房的房贷、首付高于40%，我觉得对我们商业项目的投资没有很大的影响，因为现在投资这种商铺的人，相对来说我认为是家庭经济比较宽松的人，应该说也是国家要提倡这种增加财产性收入的群体。我认为有一定资金能力的人想要去投资，投资商业比投资股票、基金更赚钱。投资都存在一定的风险，但是有分析能力的人投资会降低风险。商业物业不能乱投，一定要看这个区域的发展趋势及规划，现在我可以讲，未来大浑南的发展形成规模以后，或者是全运会的设施不断完善以后，这个区域写字楼的价格一定不会低于金廊沿线，因为将来大浑南本身就是大沈阳现代化城市的商业中心区，而且这个位置的各种商业配套等非常完善，周边的环境也比青年大街要好的多，进出交通非常方便，投资浑南核心区的商业，升值潜力很大。
焦点网记者：乐购超市开业对亿丰时代广场的业主以及附近居民产生哪些影响？
邱正闯：乐购超市是亿丰整个商业购物中心的业态之一，给浑南提供了商业配套。以前很多人下班后要跑到市区去购物，或者因为购物不方便没法在浑南居住，乐购超市开业以后，为周边的老百姓解决了这个难题。此外，由于五爱隧道的开通，浑河对岸的很多人也来这里购物，在我们这停车比去市区更加方便。纯英式的乐购超市里面产品非常丰富，购物环境也很有品位，这个区域住的人大多是一些年轻人、白领，都是文化素质相对比较高的人群，他们也喜欢到这种环境来购物，乐购超市的开业为周边的老百姓提供了便捷的购物条件，有了超市，生活也变得很方便。
焦点网记者：您能为网友介绍一下亿丰商务会馆之“水晶皇冠”组团吗？下半年亿丰时代广场还会推出哪些新产品？
邱正闯：亿丰的一期总建筑面积45万平方米，1—6层绝大部分是商业购物中心，5层以上是商务会馆，水晶皇冠有两个含义：因为我们的正对面就是奥体中心，奥体中心又有水晶皇冠的美誉，以其独特的地理位置而命名；另外在刚才讲的大商业的前面还有一个很大的休闲广场，对于办公，停车进出非常方便，而且这样巨大的商业配套在全国是独一无二的，我们的正对面有羽毛球馆、游泳馆等各种运动休闲场馆，所以它作为投资产品来说是一个高品质的选择，是商务办公非常稀缺的资源、未来升值空间非常巨大，比喻成水晶皇冠我觉得确实有它的意义所在。
今年5、6月份我们会推出二期精品住宅，二期住宅处于大浑南，特别是奥体商圈中心真正意义上的商务核心区的位置，而且从产品来说，房型从一房50平米左右到四房140多平米都有，但是主要是以一房、两房、三房为主，都是比较经济型的户型，比较适合年轻时尚的白领，追求高品质生活的人来制定的一些产品，下半年应该会陆续投入市场，现在已经在进行诚意登记，销售场面非常火爆，目前要求登记的人已经超过了房源，以后选房可能还要通过摇号，这也是很值得期待的事情。
我们的住宅未来的升值空间也是非常巨大的，对面的游泳馆、综合体育馆，国家投资了上百亿的基础设施配套，包括亿丰自己这么大的休闲广场，各种健身的运动设施，购物中心、生活超市等等，为业主的家庭生活、交友提供一站式服务，业主住在这个地方，就是等于拥有了这些设施，生活的品质是非常高的。亿丰时代广场三大主力店之一的东北首家纯英式乐购超市已盛大开业，紧随其后，包括居然之家精品家居卖场、香港嘉禾超五星级影院等主力商家也将会陆续开业，
另外我们下半年还会推出一部分二期的商业。这个作为商业投资人是非常关注的，二期商业有一部分是沿街商铺，作为商业配套是非常成熟的，下半年我们会推出去。
所以，要讲商业投资，应该说我们对后期的这些产品还是很期待的，值得我们去投资、值得去分析。因为投资，按理说是有风险的，但是并不是所有的投资都有风险，你去深度研究有些投资就没有风险，只有盲目的投资才有风险。我的成长过程中，包括我们企业的成长过程中，很多投资就没有风险，无非是它的投资效益高低的问题，和各种各样的国家政策，经济发展政策等等一些综合性的影响因素。