如何认识中国合理的房价水平

谭建立

好久未与博友交流了，今天有空写一个关于中国房价问题的博文，请大家赐教。需要写的东西太多，只是时间不够，以后有空再写。

国务院发展研究中心金融研究所所长夏斌表示，在中国经济复苏的过程中，房地产投资发挥了很大的作用。但是，今年要警惕房地产的泡沫进一步吹大，防止房地产泡沫突然之间的破灭，是今年中国政府宏观调控政策中的重要内容。中国政府已经充分认识到房地产资产价格继续快速上涨可能带来的严重危害，政府已经并正在采取有关政策措施加以调控，包括增加中低收入住房的措施和抑制投机买房的措施。

郑永年表示，最近几年，中国社会对房地产的争论很大。中国很多城市住房空置率达10%以上。根据中国社会科学院的调查，85%以上的城市家庭买不起房子。所以，这不是经济学所能解释的。

不管是在网络上还是各项民情调查，公众对住房问题的“关注度”始终名列前茅。中央关于廉租房建设和低收入家庭住房困难的主旨，和解决他们感受的高房价无关。如何计算中国房价的“合理的价格水平”，不妨借鉴国际上通行的计算模式，这就是要看这个地方或城市的房价收入比究竟是多少。“房价收入比”是指一个地方每户居民的平均房价与每户居民的平均年收入之比。而通过对数十个经济发展水平不同的国家和地区主要城市居民房价的考察，世界银行和联合国人居中心分别得出“合理的住房价格”的房价收入比应该为3-6(世界银行专家的说法为4-6)。也就是说国际上公认的、居民可承受的住房价格，也就是我们所说的房价“合理的价格水平”，应该是相当于每户居民3-6年的平均收入。

在欧美等发达国家，他们的公民用3-6年家庭收入所买到的住房，首先是在人均面积的拥有上要比我们大得多。中国的城镇居民现在离人均30平方米的“初级住房小康标准”还有相当的距离，而这些国家一般都是在人均50-90平方米。这里要特别指出的是，他们所计算的“面积”，都是实实在在的“使用面积”，走廊、阁楼、地下室、院子都不在计算之列，同样也更不会有什么“共摊面积”。除了“量”的区别以外，住房的“质”的方面，“含金量”也有所不同：欧美所出售的新房都是精装修的，走进去就可住，而我们是毛坯房，要住进去还得花一大笔装修费；他们的社区的配套设施先进豪华，而我们的住房大部分配套设施不全，很多还处在“工房”的水平。

据日本官方的数据，在东京新建的专有面积75—80平方米(相当于我们90—100平方米的建筑面积)、精装修的3室1厅1厨1卫单元公寓，送20平方米的阳台和好几个平方米的走廊以及包括液晶电视等基本电器，加停车位售价也才3000万日元左右。而当地普通工薪阶层家庭平均月收入为56万日元。在这个号称世界上物价水平最高、人口密度也最大、房价同样也是最高的城市，工薪族的房价收入比计算在4.5-5左右。有一家美国的顾问公司根据房价收入比，专门就国际房价购买力的调查做过一个调查，看看世界上哪些城市的房价让居民“最难以承受”。结果澳洲悉尼超过伦敦(6.9)、纽约(7.9)和首尔(7.7)，以8.5名列前茅。并由此被断言“澳洲存在世界上最大的地产危机”。*

我在美国的一个亲戚告诉说，在美国购买100—120平方米的住房，需要20-22万美元，折合人民币也不过150-160万人民币，而他一个人的月收入是9000美元。他们夫妇二人的收入一年可以达到22万美元，不过他们是高学历职员。

通过数据分析，科学的评价一个地方的房地产是否“健康”，房价水平是否合理，应该得到如下结论：当房价收入比超过5的时候，国际惯例就认为该城市房屋购买力“极低”；当一个地方房价收入比超过6的时候，就会被国际上公认为属于房地产泡沫区；当一个地方房价收入比超过7以后，就会被世界上公认为“国际房价难承受的地区”。

事实上，我国的北京、上海、广州、深圳的房价，已经是每平方米超过20000元，在这些城市工作的人们，就每月收入5000-10000元计算，两口之家的收入也不过12-24万元，扣除生活费等，也就20万元计算，购买一套60—70平方米的住房，需要8-9年时间。大大高于世界水平。

我国房价高的原因可以例举几十种，实际上最根本的原因有两个方面：一是各级政府的原因，政府财政资金不足，推升地价，加上政府行政部门的收费等，导致住房价格走高；另一方面是房地产市场的原因，居民在市场上购买住房应该是一种消费行为，可有一大部分购房者不是作为消费，而是作为一种投资。这两方面原因促成了房地产价格居高不下。

根据以上原因，政府在抑制房价畸高时，采取财政、税收、信贷、利率政策工具，同时明确政府经济发展质量的衡量指标，要考虑土地供给价格，并规定土地使用的方向用途等。在我国中国共产党的坚强领导下，这一问题是不难解决的，难的是政府愿不愿意去做，如何居大坚定不移执行中共中央的规定。各级政府官员如果真正能够改变观念，我国合理的价格水平是完全可以期待的。

2010年4月15日