2010年3月26日世联公布《收购济南信立怡高物业顾问有限公司可行性研究报告》，报告透露：在2010~2012 年,世联以超募资金4,000 万元收购信立怡高51%的股权,股权转让价款分四期支付,其中首期支付2,000 万元,剩余部分将在未来三年分别支付800、600 和600 万元。

报告分析：

第一、山东房地产呈现稳定发展状态

山东近年房地产市场呈现稳定发展状态,固定资产投资持续增长,商品房、住宅施工、竣工面积逐年递增,供需表现出供不应求,2009 年全省商品房销售面积达到6,932 万平米,同比增长25.9%;销售金额达到2,436 亿元,同比增长49%。
　　山东本土开发商实力强劲,主要以本地国企的地产公司(如重汽房地产、鲁商置业、海尔地产、海信地产、利群集团等)和中小型民营开发企业(银丰投资、天业地产、金猴地产等)为主。外地开发商除青岛已大规模进入和济南正陆续进入外,其余地区均少有涉及。

第二、山东房地产代理行业正逐渐走向成熟,代理需求不断增长

山东房地产代理行业正逐渐走向成熟,代理需求不断增长,其中济南、青岛目前营销代理比例接近50%,其它城市约在20-30%之间。代理费率高于珠三角区域,其中济南稳定在1%~1.5%之间,青岛略低,普遍在0.8%~1.5%之间,其它城市一般在1.2%~1.5%之间。预计2012 年山东代理市场容量在13 亿元以上。
    从竞争对手看,济南已基本形成信立怡高、易居中国和思源经纪三足鼎立的竞争格局,其中信立怡高2009 年销售额超过40 亿元,营业收入超过4000 万元,处于行业领先地位,易居中国和思源经纪2009 年销售额分别为18 亿元和12 亿元,营业收入分别为2000 万元和1200 万元左右,紧随其后。

青岛各代理商市场份额较为分散,鹏翔智地2009 年销售额约20 亿元,营业收入约1800 万元,暂时处于领先地位,而易居中国、思源经纪、上海同策等全国性代理商虽已进入,但均尚未脱颖而出。信立怡高2009 年销售额约5 亿元,营业收入500 万元左右,处于市场培育阶段。
　　其它城市一般以小型代理商为主,全国性代理商少有涉及,行业聚集度较低。如泰安同时存在信立怡高、上海绍鑫、北京策盛茂阳、置地前景、万达行等10余家代理商,年代理销售额均尚不足5 亿元。综上所述,山东战略地位重要,宏观经济发展良好,房地产市场处于稳定发展阶段,代理市场保持高速增长态势,预计2012 年山东市场容量在13 亿元以上,而信立怡高在山东市场处于领先地位,项目市场可行。

第三、规模化阶段阶段到来——收购符合行业整合的一般规律

科尔尼咨询公司对全球10,500 家上市公司的案例研究证明,规模已经成为公司关键成功因素,所有行业都在逐步整合,它一般包括四个阶段。
　　●起始阶段:市场完全分散或集中度极低,第一批兼并者开始出现。
　　●规模化阶段:企业规模越来越重要,产业领导者开始出现并领导者行业整合,一些产业的集中度将达到45%。
　　●集聚阶段:成功的企业扩展其核心产业,出售或关闭附属部门,并持续积极地加强竞争。
　　●平衡和联盟阶段:少数几个企业在产业中处于统治地位,大公司会彼此建立联盟。
　　当前房地产服务行业的集中度处于起始阶段向规模化阶段的过渡时期,谁先发起产业整合,谁就会成为未来的龙头,而拥有更多的资源和机会。因此,世联收购信立怡高符合行业整合的一般规律。

第四、填补世联山东市场空白,促进业务全国布局的均衡性

2007 年以来,公司逐步实施业务全国布局,已初步建立起了珠三角区域、长三角区域和环渤海区域三大业务中心。但营业收入仍主要来自于珠三角区域,2009 年占营业收入的比例为69%,来自于环渤海区域和长三角区域的收入占营业收入的比例分别为18%和13%,其中山东市场仍是一片空白。
　　目前山东房地产代理市场已初具成形,其中济南更是形成了信立怡高、易居中国和思源经纪三足鼎立的竞争格局,后来者进入困难。而世联至今尚未涉及山东市场,客户基础薄弱,缺乏合适的人才储备,要想在短时间内拓展规模比较困　难。
　　信立怡高在山东市场已处于领先地位,其中济南市场份额超过30%,并已进驻青岛、泰安、临沂等城市,客户关系稳定,人才储备充足。2009 年信立怡高实现营业收入7,325 万元,占世联营业收入的10%。

项目实施有利于公司迅速进入山东市场,弥补业务全国布局的空白,逐步改善营业收入依赖珠三角区域的状况,实现公司价值的提升,最大限度地保证股东的利益。

第五、强化世联在华北区域的领先地位

随着全国型房地产综合服务商包括世联、中原、易居和合富的进入,再加上本地代理公司,如思源、伟业等,目前华北区域代理市场竞争异常激烈,实力的竞争、品牌的竞争和专业的竞争进入白热化状态。

项目实施后,世联在华北区域营业规模超过2 亿元,将从竞争对手中脱颖而出,有利于强化世联在华北区域的领先地位。
　  第六、品牌叠加,可以实现良好的品牌协同效应
　　收购信立怡高有助于提升世联在当地的品牌。信立怡高是山东市场领先的房地产服务品牌,在山东有较大的知名度。通过收购信立怡高,能够使更多的开发商了解世联品牌,提高世联公司的知名度,培养开发商的认同感。
　　世联收购信立怡高同样有助于提升信立怡高的品牌。世联地产是一家上市公司,在房地产行业乃至社会上拥有较大的知名度。世联收购信立怡高,同样有助于开发商了解和信任信立怡高,提高信立怡高的知名度。

第七、市场预测良好

1、根据信立怡高规划以及世联分公司成长经验,未来5 年收入规模可实现30%　的年复合增长率。

2、假设未来5 年山东商品房销售金额按年均10%的复合增长率增长,按35%的营销代理比例和1.2%的代理费率计算,各年的代理市场容量及市场占有率，预测信立怡高山东代理市场份额需要从7%增加到16%左右。

3、信立怡高过去3 年复合增长率58.0%,世联成立至今复合增长率46.3%,均高于上述30%的复合增长率目标。

4、根据合同盘点,预计信立怡高2010 年在售楼盘45 个,比2009 年同比增长137%,可售面积达361 万平米,可实现销售面积235 万平米,销售金额139亿元,能带来代理收入1.52 亿元,远高于上述预测。
　　5、根据信立怡高规划以及世联分公司成长经验,未来5 年净利率保持在20%。

第八、风险与规避
　　（一）政策风险：房地产行业作为国家支柱产业,受国家宏观调控政策影响较大。而房地产行业的发展对房地产中介服务企业的影响比较大。近年来国内房地产市场呈现投资增长和房价上涨过快等状况,并引起了各级政府部门的关注。2007 年底之前,国家出台了一系列的政策法规,利用行政、税收、金融、信贷等多种手段从土地　供应、房地产市场的供给与需求等各个方面对房地产市场进行宏观调控。
　　2008 年由于美国次贷危机的影响、全球金融危机的影响以及我国前期从紧调控政策的实际效果开始释放,全国楼市成交量普遍下滑,房地产市场进入低迷调整期。中国政府为应对国际金融危机、防止国内经济快速回落,陆续推出了一系列扩大内需、促进增长的宏观经济政策。在宽松的货币政策环境下,楼市相关优惠的巨大作用迅速将中国房地产业拉离低迷调整的泥潭,令其于2009 年3 月触底始现“小阳春”之态。之后全国楼市便一路上行,省会城市房价平均涨幅超过50%,一线城市房价更是超越2007 年巅峰达到新的高点。开发商们忙“圈地”,天价“地王”频出,“泡沫”声不绝于耳。
　　在国内经济已基本全面回升企稳的宏观背景下,普通老百姓买不起房的现实将中央政府的工作重点重新转移到了关注民生上来。2009 年11 月开始,中央政府逐步放出调控楼市的系列信号,针对房地产市场的调控政策密集出台。房地产行业属于周期性行业,在房地产行业发展的不同阶段,国家会出台不同的宏观政策促进房地产市场的持续健康发展,这些宏观政策通过影响房地产行业进而间接影响房地产中介服务行业。如果公司不能及时准确理解国家这些政策对房地产中介服务行业的影响并积极应对,则可能影响到公司业务的开展。
　　（二）市场风险：房地产中介服务行业服务于房地产市场,为房地产开发商提供新房的代理销售服务和顾问策划服务,为二手房的买卖双方提供经纪服务。房地产市场尤其是新房、二手房市场的成交情况对房地产中介服务行业影响重大。房地产行业具有周期性的特点,受宏观经济周期的影响,房地产投资额、开工面积、竣工面积和销售面积等会出现周期性波动。在房地产行业发展较快，商品房价格过快上涨,市场过热的时候,必然会出现房地产市场的调整。而商品房价格在经过理性回归后,随着城市化进程的深化,在居民刚性需求的支撑下,房地产市场将逐渐恢复,并回归到持续增长的轨道上来。
　　针对市场风险,公司主要采取以下应对措施:
　　1、强化“咨询+实施”的经营模式。公司在山东市场将采用顾问策划与代理销售业务相结合的经营模式。由于房地产开发业务链的连续性,在项目前期为房地产开发商提供顾问策划服务并建立良好服务关系,将为后期的合作打下良好基础,公司可在项目开发的销售阶段持续为房地产开发商提供代理销售服务,从而满足房地产开发商对房地产开发各个环节的需求。
　　2、在山东市场合理开设新公司并积极拓展业务,分散公司代理销售收入的地区风险。
　　3、采用客户跟随策略,与银座、重汽、银丰、保利等大客户建立多项目的代理合作关系。
　 （三） 行业竞争风险
　　随着经济发展和城镇化水平的提高,国内房地产行业发展空间广阔。房地产中介服务业在房地产开发过程中的重要性逐步体现,在房地产开发和交易中的参与度逐步上升,增长速度逐步加快。但是由于房地产中介服务行业的进入门槛较低,房地产中介机构数量较多,房地产行业的不断扩大使得房地产中介服务业的市场竞争日趋激烈。
　　近年来,山东市场主要竞争对手合富辉煌和易居中国先后在香港和美国上市,借助资本市场的力量实现快速扩张,加剧了行业的竞争。如果公司不能持续提高核心竞争力,将面临落后于竞争对手的风险行业风险应对,主要体现在以下两个方面:1、不断提高专业能力和服务能力,努力增加自身核心竞争能力。2、积极延展产业链,多层次满足客户需求。
　　（四）核心人员流失风险
　　顾问策划和代理销售是智力型的服务,在公司业务快速扩张的过程中,对核心人员的依赖度较高。如果公司核心人员大量流失,将对公司业务产生负面影响。
　　公司收购信立怡高51%的股权保留原股东49%的股权,使原股东充分享受公司未来的发展成果,这种利益绑定的方案设计,将引导核心经营层和企业共同发展。
　　同时,公司为了避免核心人员跳槽,留住人才、稳定员工队伍,建立了完整、规范的人事管理制度,并聘请员工关系、劳动法等方面的法律顾问,协助公司完善人力资源管理

。主要措施包括:1、定期参与市场薪酬调研,参照行业薪酬水平制定具有吸引力的薪酬体系;2、在岗员工全部签署劳动合同,依法缴纳社保,为员工提供完善的福利待遇;3、公司制定了完整的晋升和培养制度,为员工提供发展空间。
    （五）并购整合风险
　　整合风险是企业并购成功后所面临的主要风险。企业并购交易的结束,并不意味着并购的成功,相反表明企业开始进入真正的并购关键期。如果对被并购的目标企业没有进行有效的整合,企业难以产生规模经济效应、财务协同效应、市场份额协同效应以及经验共享互补效应等效果,甚至整个公司被目标企业的不良业绩所拖累。
　　企业并购的整合风险,主要包括经营整合风险、管理整合风险和文化整合风险。经营整合风险,是指由于业务定位、市场策略、品牌差异等带来影响企业生产和经营的风险。管理整合风险是指由于企业管理理念和管理制度的差异带来影响企业生产和经营的风险。文化整合风险主要是指不同文化背景和文化环境下的人群存在不同的思维方式和行为方式带来影响企业生产和经营的风险。　以上风险因素应对,主要体现在以下几个方面。
　　1、从实际出发,制定和完善整合计划,妥善且迅速地整合。
　　整合过程一般可分为准备和执行两个阶段。在准备阶段,公司必须认真观察和了解被购企业,制定或完善整合计划。实际执行阶段需要对整合计划进行适当的调整,且整合过程也应该适当灵活,以适应现实的变化。
　　2、重视沟通交流
　　经营、管理和文化融于交流,没有沟通交流,就有可能导致信息不对称,产生障碍,也就不会达到真正融合。

企业的交流可从两个方面进行:一是各自经验与文化的交流。通过经验交流会、实地参观、分享会等多种形式的交流后,大家相互学习观摩,可以取得很好的效果。二是人员的交流。原属于不同企业的人员互动交流,好的作风和习惯可以相互学习。
　　3、以灵活、理解的方式处理好同目标企业员工的关系
　　整合中人的因素是需要引起高度关切与重视的问题。按照财务和商业的标准,无论收购优势多么明显,它们毕竟都是人创造的。因此,在执行整合时应以灵活、理解的方式处理好同目标企业员工的关系。

　  总之，山东战略地位重要,宏观经济发展良好,房地产市场处于稳定发展阶段,代理市场保持高速增长态势,预计2012 年山东市场容量在13 亿元以上,而信立怡高在山东市场处于领先地位,项目市场可行。
　　项目符合行业整合的一般规律,能填补世联山东市场空白、促进业务全国布局的均衡性,强化世联在华北区域的领先地位,同时品牌叠加,可以实现良好的品牌协同效应。
　　经测算,项目的投资回报期为3.06 年,五年测算期内投入能够完全收回;净现值为2,410 万元,内含报酬率为38%,项目经济效益可行。从项目市场分析、必要性分析和投资效益来看,项目是世联发展的必然之选。