谢逸枫：房企利润或爆增100%绝对不是忽悠

　　  住房问题被中国老百姓视为“最大民生”之一，在去年商品房销售价量齐升出现“井喷”背后，开发商又赚了个“盆满钵满”，这种“高烧不退”的暴利现象引起近日参加两会的代表委员的广泛质疑。住房问题被中国老百姓视为“最大民生”之一，在去年商品房销售价量齐升出现“井喷”背后，开发商又赚了个“盆满钵满”，这种“高烧不退”的暴利现象引起近日参加两会的代表委员的广泛质疑。据国家统计局统计报告显示，2009年我国房地产市场的商品住宅销售额36769亿元，比去年增长了８０％；销售的商品住房面积为８亿平方米。根据国土资源部城市地价监测信息，2009年全国城镇商品住房的平均成本，每平方米约2500元。可以大概算出，2009年中国的房地产商赚取的利润高达1万多亿元。

　　  笔者认为,2009年房地产商赚取的利润高达1万多亿元，首先应该归功于中国政府为抗金融危机和恢复经济及刺激消费的政策思路下，以扩大内需，保增长的经济发展为指导，掀起一股经济恢复到发展的高潮。尤其是房地产市场更加在中央4万经济刺激计划和中央财经政策及货币政策“双宽松”，让开发商的资金不仅得到缓解，还促使开发商在楼市3月小阳春之后，大量拿地和上涨房价及销售房子，成交一路火爆。其次，2009年，在中央刺激楼市的政策出台到地方政府拯救楼市的支持，及开发商积极推货等价格促销等优惠活动下，例如购房有各种税的优惠和房贷首付及利率下调等优惠政策，爆发出大量刚性需求和改善型的需求，并且纷纷出手购买，甚至吸引大量的投资投机客购房投资。

　　  最后，受到地王不断的出现影响，房价上涨速度快速，并且房企基本上采取快速销售的方式，回收资金和拿地再融资或者是上市再融资，给开发商储备大量的现金。另外，受到金融危机和通货膨胀及国内外经济不稳定的影响，市场上大量的外来资金和海外热钱及民间资本不断进入楼市，过多的流动性资金造成房价迅速的上涨。

　　  并且，地价不断的上涨，也导致房价不断的上涨。所以，在去年商品房销售价量齐升出现“井喷”背后，开发商赚得“盆满钵满”。例如，以号称低利润的开发商万科为例，如果按照去年四个在广州销售楼盘平均价格12600元/平方米，每平米净利润993元，而广州去年商品房均价9346元，利润率也达到33％以上。根据万科企业股份有限公司于3月2日公布了2009年度报，该公司2009年实现营业收入488.8亿元，归属上市公司股东的净利润53.3亿元，较2008年分别增长19.2%和32.1%。

　　  2009年12月到今年3月会前，中央政策楼市调整和地方政策密集出台，让打压房价的声音越来越强烈，尤其是对于开发商拿的限制和拿地成本的提高及银行贷款等融资的限制，房企弯腰。尽管随着楼市风向的转变，开发商已经开始正视此前高价拿地、大肆囤地的风险，但如今土地价值的缩水已经对他们的利润造成冲击。目前，大部分房企比较现实，会下调盈利预期。因此，未来的走势就是大部分开发商利润率会继续走低，利润下降三成以上的很普遍，2010年的销售盈利则可能呈现分化加剧的局面。从内房股的角度看，整体市盈率从去年年初的24倍左右跌到最低才5倍，然后反弹到目前大约9倍，未来我们预测大概会在8到12倍之间，因为盈利的增长不会太乐观。

　　  从宏观方面来看，大部分上市房企问题不大，但是有些二线房企或正在准备上市又买了很多高价土地的房企，今年没有大量的资金，可能他们的风险最大；再就是比较小的房企，因为各种关系，他们可能只持有一两块地，管理比较保守，基本上也没有资金压力。所以，这次风险最大的反倒是中型房企，未必是大型的，因为他们大到足以影响银行的借贷态度。

　　  2010年，中国房地产开发市场有很多不可预知的因素，包括政策因素、土地因素、成本因素、市场因素等，如果前期没有充分估计，就有可能增加3％－5％的成本，利润如果低于8％就可能赔钱。一个规范的开发商，利润空间也就在3％至20％之间，如果运作得好，能达到50％，而对于一些黑心的开发商来说，则可以达到100％甚至更多。