再论凤岭北定义

                         韦成汉文2010-03-24

其实，南宁市民对于凤岭北已近不再陌生。即使作为后来投资者，对于南宁凤岭北也已近熟知烂透。再谈凤岭北楼市发展或者趋势、抑或对南宁楼市格局的影响已近显得晚了些。在早些时候对于凤岭北也多有博文详细论述。

近期，凤岭北拍卖两宗地块，楼面地价突破5000大关，引起市场强烈反弹。有网络媒体邀请凤岭北片区开发商及相关代理商举办了一次研讨。各方观点不足而一，但有一个共识的是凤岭北价值远被充分挖掘。基于上述，网络媒体邀请鄙人谈点看法。对此，再次拿出凤岭北话题冷饭热炒一下。

严格意义上讲，凤岭北楼市07年开始才得到实质性进展。早期一些开发商营商举步维艰，市场更谈不上热度。价格一直处于边缘化态势。但是随着市政路网的铺开以及南宁新二中的落户，凤岭北土地价值开始得到显现。荣和、中铁的进入为片区形象提升意义重大。截止目前，凤岭北均价已近突破7000元大关。均价接近或者达到东盟商务区房价水平，差距缩小已近非常明显。客户心态也发生实质性转变，由不认同到认同到肯定。成绩显著。

在研讨交流会上荣和周哥对凤岭北提出新的概念，我大致看了一下新闻。称之为“南宁中央商业生活区”简称LCB。对此我认为值得探讨一下。来看一看深圳中心商业区、中央商务区、中央居住区的区别与类同。大致可以看到南宁凤岭北未来走向。

深圳中心商业区分别为宝安前进路中段、南山大道中段、福田华强北、罗湖东门。中央商务区车公庙、福田莲花山、罗湖深南大道深发展银行路段、人民南路。中央居住区宝安中心区、南山科技园沙河、南山后海、福田香蜜湖莲花北等。以多极、多元素，功能清晰、明确形成深圳整体楼市格局。

那么来再看一看南宁楼市格局或者商业核心区，意图已经非常明显。南宁势必要走深圳道路，功能区分清晰，多极核心是必然趋势。我认为，凤岭北组团必然要走“中央居住区”道路，其它某些概念是无法通行的。楼盘底商或者社区商业势必作为微弱商业力量对核心商业区（航洋国际）进行补充，是辅助而不是主力。为什么会出现此种趋势，主要因素如下：

一、凤岭北城市规划限制商业力量扩大发展；

二、凤岭北城市道路达不到商业核心区要求，交通压力巨大，满足不了商业配套要求。

三、凤岭北楼盘缺乏统一规划，没有为商业核心区做好铺垫。

上述三个原因是市政规划问题。

四、凤岭北地势影响商业环境的深入发展，即使有南宁东站作为保证，但是高端商业基本可以证实不会进入。深圳火车站，南宁火车站都有些什么？

五、在大量以居住成份为主流地区，商业多以满足自身需求为主。辐射力还需由单体商业来承担。比方朝阳商区、航洋商区。

上述两个原因是商业营商角度考虑。

那么，可以清晰看到的是，凤岭北未来的具体走向了。这也是符合南宁市的整体战略，而不是以个体楼盘意志为转移。但我相信，凤岭北商业大有可为，只是仍需要时间而已。