谢逸枫：中国楼市归根到底是土地问题
2010年3月3日和5日从地方“两会”看楼市调控,落实中央政策再考各地执行力。房地产每年都是热门话题之一，而类似“加强和完善对房地产市场的调控”，“优化供地结构”，“强化市场监管”，“打击投机”的政府表态也比比皆是。但是，房价却仍然一年高过一年，离普通老百姓的实际购买力越来越远。最近中央再次发力，针对房地产的多项政策密集出台，调控房地产业。而各地方政府也在本地“两会”作出了积极表态，其具体调控举措则是因地制宜，各有重点。然而，决心已下, 具体效果会怎样，还得看各地政府的执行能力。
今年国土部将对全国，特别是对北京、上海等重点城市加大闲置土地的清理力度，北京市的做法就是一个例子。目前，地方政府要钱不要地，开发商要地不要钱，反映出中国房地产暴利的最典型现象。温家保答网友提高问时成：“在任职期间，一定把房价调控在合理位置”。说明两会之后。中央和地方政府可能有针对性的出政策继续调控楼市，尤其是高房价和地王及炒房现象。
其实，中国房地产市场和楼市房价等供应一切问题，都应该回归中国土地上，方可解决或者解释为什么中国房地方产市场频繁出现“房荒”或“地荒”或“囤地”，另外是“闲置土地”或“地王”或“炒地”等现象，不仅影响到市场供应，还推波助澜的推涨房价，甚至影响到中国楼市稳定，更严重的导致中国经济稳定。因此，解决好土地问题是解决所有问题的根源，尤其是房价，土地供应影响到市场供应，再影响到房价。
一看中国“闲置土地”多少平方米？1月3日，国土资源部公布了广州亚运城“地王”的出让信息，明确该地块如果拿地开发商违约缴纳土地出让金和未按约定时限动工开发建设的，将按每日合同地价金额的1%。即每天2550万元计收违约金等信息。这与该地王产生的时间仅仅十天之隔。去年12月22日，富力、雅居乐和碧桂园组成的“民企联合体”以255亿元的天价夺得广州亚运城地块，成为中国总价最高的地王。
1月8日，国土资源部继续“晾晒”了7宗土地，恰为去年不同时期、不同区域的“地王”。而去年12月24日，国土资源部挂牌督办9省份18宗房地产开发闲置土地，华润置地(01109.HK)、保利地产(600048.SH)、中海地产(00688.HK)名列其中，1月22日，北京市国土局公布的闲置土地清理处置名单，合生创展(00754.HK)、龙湖地产(00960.HK)也“榜上有名”。
这些公司除了是资本市场的行业龙头，几家公司2009年新增土地储备量都十分巨大，例如，保利地产为1312万平方米，中海地产为1076万平方米，龙湖地产为683万平方米，华润置地为414万平方米。这一轮楼市泡沫，很大程度上是地王制造的。1月19日，国家统计局数据显示，2009年度全国房价涨幅24%，达到历史之最。而在北京、上海等一线城市，真实房价涨幅或超过50%。
从近期部委及各地政府出台政策看，土地供给有望在2010年加大。加大闲置土地的处理力度，以缓解当前土地市场供不应求的局面，平抑地价和房价。有迹象表明，闲置土地的腾挪、延期空间将越来越窄。1月9日，上海市规划和国土资源管理局就发出公告，决定在近期收回和督促开工8幅闲置地块，涉及面积66公顷。同时，新修订的《广州市闲置土地处理办法》有望近期出台，届时闲置土地也将被征收地价款20%的罚金。而企业资金面也不会如2009年流动性泛滥时那样宽松。
“对地王开刀给房企一个警示，不要轻易去拿地王，一旦拿了，就要付出真金白银，一旦国土部门处理闲置土地动真格，开发商特别是前期储备了大量土地的开发商资金链或将再次面临考验，一是巨大的土地出让金以及持有成本，二是要求按期开工又会有大量的资金需求。这将是对开发商资金实力及开发能力的双重考验。2010年，开发商仍然差钱。
任志强认为，各地对闲置土地的处理新规或再次成为政府形象工程，象征意义大于实际意义，只要政府对土地财政的依赖格局没有改变，土地市场的高价拿地以及闲而不用现象就难以改观。
其实，地王是地方政府造成的，地方政府通过价高者得推高地价，逼着开发商做高端物业，抬高房价。虽然国家规定土地出让将采取招拍挂制度，但现在基本上招标方式都被遗忘，价高者得制度值得商榷。目前谈一系列土地调控政策的效果仍为时尚早。以土地闲置为例，不仅这个政策早在《土地法》有所规定，在过去几年里，也有少量的闲置土地被收回，但都不能持久。对政府来说，一是政策完善，二是政策执行。对闲置土地的处理政策应是一个动态而持久的政策，不能此一时彼一时。房地产的泡沫和危机还在堆积，2010年破掉不太容易，那么，对于包括闲置土地在内的一系列宏观调控政策，将要面临的又是骑虎难下的尴尬。
二看"闹盘荒"的现象？例如，2009年12月底，有媒介报道，广州楼市都说"闹盘荒" ，其实大把货。日前，有关广州明年楼市将“闹盘荒”的传闻甚嚣尘上，特别是这一消息还掺和上亚运期间建筑工地将停工的规定，让“缺货论”更是显得言之凿凿。事实情况真是如此吗？为此特意搜集了各大发展商集团以及各区域从今年底至明年上半年的新盘和新货，发现到明年上半年，虽然广州楼市的供应确实存在结构性失衡，但是总体供应量仍十分可观。
有代理机构认为，今年第四季度广州全市新增供应约180万平方米，少于近年同期水平。而中原地产预计明年广州楼市的新增供应量约为800万平方米左右，少于今年950万平方米的水平。虽然总量有所减少，不过从绝对数来看并没有严重的下滑。
其实，2009年年底到明年上半年将有大批的货量上市，其中动辄上千套甚至数千套的集团不在少数。例如城建集团的在售项目，明年上半年将有近2000套货量上市，再加上一些新建项目，全年供货量将“井喷”。而碧桂园旗下几个项目明年上半年的货量也有3200套之多；富力地产明年上半年上市货量也达3000多套。其他如保利地产、新世界地产、中海地产、雅居乐地产、方圆地产、时代地产、侨鑫集团、合景泰富等广州主流开发商，明年上半年的推货量都在千套以上，再加上各区域的一些个盘项目，明年上半年整体楼市的供应仍然十分可观。
三看“房荒” “囤地”的现象。新一轮“圈钱＋囤地”运动正在愈演愈烈。今年楼市强劲复苏以来，房地产企业通过资本市场融资的冲动被再次引燃，与此同时一掷千金高价拿地也在各地频频上演，巨大的地价泡沫正在积累。虽然融资并非全为买地，但上市房企一些表现却不禁让人联想到“圈钱”用来“囤地”，“囤地”助推股价和实施再圈钱，进而推高地价泡沫的可怕循环。资本市场融资一直以来都是房地产企业“圈钱”的起点。
房企“圈钱＋囤地”游戏通常形成一个循环：在资本市场上融资后，大部分资金用来买地；圈到土地之后，在地价飙升阶段，公司受到投资者追捧，股价随之攀升；股价抬升后，又利于下一步的再融资、再囤地。房地产企业的这种非理性“圈钱＋囤地”推高地价，地价的上涨又助推房价。房地产企业由此陷入“圈钱＋囤地”循环怪圈，土地价格泡沫越吹越大。
2009年12月底，例如相比京沪等地“房荒”，广州未现“房荒”“囤地”，持续增加3800余亩。200912月1日，广州国土房管局主管的阳光家园网公布的数据显示，截至11月30日，广州十区二县商品住宅可售数量为28519套，未售数量为59170套。“可供应的房源相当于10个月的成交量。”
不过，另一方面，尽管认为“房荒”尚没有显现，2009年11月25日，广州市国土房管局在官方网站发布了两个“关于加快动工建设进度的函”（穗国房函（2009）1422—1538号、1562—1566号），公布20个开发单位的22个地块超过合同约定的动工时间，至今尚未动工。这22个地块共有83.237021万平方米土地，其中有16个地块包含居住、住宅、商品住宅或商住楼用地。而在此前，9月下旬，国内某知名财经杂志曾披露，2007年广州拍出的27块“地王”有20块依然闲置，总占地面积超过174万平方米。200911月25日公布的地块与这20个“地王”地块并无重合，两处数据共计超过257万平方米，合3800余亩。
2009年12月底，房管局再给定心丸，并且表示广州不存在地荒房荒。广州市商品住宅用地储备和供应充足，全市各层次的房源供应充足，不存在“地荒”和“房荒”的问题。同时，广州市将加大闲置土地回收力度，打击惜售行为。现实供应紧缺，但广州2007年拍出的27块高价地块到目前为止，没售出或没有动工的土地还有24块，面积相当于2008年全年出让的住宅用地总和。广州国土房管部门目前正在对过去几年出让的土地进行清理，对20多宗没有按期开工的土地核发了《闲置土地认定通知书》，还表示已收回了16宗闲置土地。
广州市国土房管局有关负责人近日就表示，抑制改善性的需求，特别是投资性和投机性需求，主要手段还是要靠国家的金融和税收经济手段，而不是靠增加土地供应的绝对值。当然，政府也在加快对以往问题土地的解决速度，除了已知的一些地王地块被收回外，还有一些问题地块也在解除合同的过程中，预计不久可重新推出市场。由于三旧改造的推进等多种因素，广州有望释放出80平方公里的土地。受亚运前后停工和规划报建放缓等因素的影响，明年广州楼市的新增供应量约为800万平方米左右，少于今年950万平方米的水平。
根据广州市政府颁布的《关于加快推进“三旧”改造工作的意见》，广州将用10年的时间基本完成广州市“三旧”改造。 据披露，广州的“三旧”改造，将为广州新增高达353平方公里的建设用地，相当于目前市中心面积的1/10，相当于未来10年新增建设用地2.4倍。其中，整体拆除重建的旧城区、旧工厂、旧村用地约5.53平方公里，局部拆除更新改造的旧城区以及功能置换的旧工厂用地约3.73平方公里。规划更新改造后旧城区整体平均毛容积率控制在2.0以内。预计整个旧城改造涉及动迁人口60万、需要资金近千亿。
据广州市国土房管局局长谢晓丹透露，2010年，广州计划清拆9条“城中村”，拆建房屋1000万平方米。另外，在广州市区拥有大量旧厂房的广州浪奇、白云山A、广钢股份、广船国际等上市公司，由于政策已明确，如果搬迁而获得地价的60%的补偿，近期已受到资本市场的高度关注。目前全力以赴推进“三旧”改造。加大旧城镇、旧厂房、旧村庄改造力度，以“大拆大建”有效扩大内需，今年要初见成效。
要因地制宜改造城中村，整治空心村，改变城乡居民区与工业区、农业区交相混杂的状况。 “三旧”改造今年要加大力度，利用广州亚运会的契机，把部分城中村重新改造。过去我们的城中村是没有办法来改造，因为很多是农民的集体土地，不能用来搞房地产开发。现在政策有这六个方面的突破，允许我们进行改造，开展城市化建设。
四看地王和土地出让金及抢夺地王的房企现象。2009年中国土地出让金年终盘点报告。报告指出，2009年中国土地出让金总金额达15000亿元。杭州和上海成为土地出让金超过千亿的两个城市，北京以928亿元排名第三。业内人士指出，“地王”频出成为2009年土地出让金暴涨的最主要原因，而“卖地”也成为政府财政收入的主要支柱，不少城市包括北京的土地出让金占财政收入比例接近五成。
统计显示，2009年，中国70个大中城市土地出让金共计10836亿元，比2008年增加140％，比“疯狂”的2007年增加49％。其中，杭州（包括余杭、萧山）土地出让金高达1054亿元，位居全国第一，杭州和上海成为土地出让金超过千亿的两个城市。北京以928亿元排名第三。
一线城市中，上海、北京土地出让金位于前列。广州受255亿“亚运城地王”影响，土地出让金同比大幅上涨，位居第五。深圳受土地供应偏紧影响，土地出让金相对较低，仅有136亿，位居23位。在2009年全国十大住宅“地王”中，9块“地王”的得主为国企。 2009年的土地市场从一季度开始，成交量逐渐增长，成交价格持续走高。“地王频现”成为2009年土地市场最真实的写照，不论是总价“地王”还是单价“地王”，含金量远远超过2007年。
2010年1月21日，国企中海地产以59.7亿元拿下北京 “丰台区六圈A居住项目用地”，刷新了去年12月由大龙地产创下的50.5亿总价纪录，成为北京新“地王”。半小时后，中海子公司北京嘉益与杭通置业联合体又以7.2亿元拿下“丰台区花乡六圈B居住项目地块”。2009年11月14日，国土资源部印发了《限制用地项目目录（2006年本增补本）》和《禁止用地项目目录（2006年本增补本）》，首次针对商品住宅用地的宗地出让面积给出明确的上限，要求大城市不能超过20公顷（约300亩）。
此外，1月20日，中海地产以3.86亿元竞得广东中山石岐区张溪东河北“台湾仔”商用地块。该地块用地面积约8.5万平方米，依照2.5的容积率算，其总体量达到21万平方米。地块竞买底价2.16亿元，经过激烈竞争后，最终被中海地产拿下，楼面价1822元/平方米。查阅相关资料，发现该地块于2007年10月第一次推向市场，至今已是第五次入市。前四次均因无人竞拍或未达到保留价而流拍。
香江控股昨晚公布，全资子公司武汉锦绣香江置业有限公司于2月9日两地块使用权，土地价格分别为5683万元、4875万元，共计1.05亿元。用地面积分别为10.82万平方米和9.28万平方米，容积率均为2.5，绿地率均为35%，均用于商住。其中，住宅用地使用年限为70年，商业用地使用年限为40年。根据报道提供的数据，有地产人士计算，按用地面积计算每平方米的地价仅525.3元/平方米，再按2.5容积率来折算，每平方米的楼面地价仅210元/平方米。这样便宜的土地不知香江控股如何取得，而且是通过参加挂牌出让竞得。
五看打击土地违法现象。例如2010年1月份，有媒介报道《房企仍边囤地边抢地 广州打击囤地被指不力》。虽然在2009年岁末，广州市国土房管局收回了16块闲置土地，以表明其打击囤地的力度，但是开发商囤地的热情却丝毫没有受到影响。政府对土地财政的依赖是问题的症结所在。政府与企业形成了某种默契，让开发商在拿地时变得有恃无恐。虽然广州在2009年岁末用收回16块土地的行动，表示其打击囤地的决心，但是用“雷声大，雨点小”形容广州市打击囤地之举毫不为过。囤而不建黑名单上的房企，很多仍然成为2009年广州抢地的急先锋，甚至出现一幕幕老地王荒草萋萋、新地王不断涌现的荒唐事。
2010年，有钱房企依然是一边囤地一边抢地。从“拿地首付不低于50%”到“督办全国18宗房地产闲置土地”，在国家新一轮严查囤地控制房价的背景下，广州市政府最近打击囤地出重手，重新修订颁布《广州市闲置土地处理办法》。新办法首次明确，将对闲置土地征收增值地价，还要统一按地价20%征收土地闲置费，以此增加开发商囤地成本。在新办法出台之时，广州市国土房管局为示声威，在岁末之际，收回16宗闲置用地，共计面积约43.4公顷，收缴土地闲置费约3000万元。
一边“囤地”，一边“抢地”，如此咄咄怪事为何存在？而在此前的8月，广州市国土房管局高调声称将惩处2007年闲置土地，没收当年“地王”中莱投资的保证金8000万元，并收回土地。2009年11月25日，广州市国土房管局一口气发出了22封动工催促函，向保利房地产(集团)股份有限公司、雅居乐地产控股有限公司、越秀城建集团、粤海房地产开发（中国）有限公司等17家房地产企业发出“囤地”警告。
但是在土地市场上，众多房地产企业仍然积极抢地。在去年11月25日广州市国土房管局曝光的逾期未动工企业名单中，保利地产、雅居乐、粤海、越秀城建四大房地产公司，占此次公布数据的30%以上，并且位于越秀、珠江新城中心城区，或者番禺、金沙洲热点地块。
2010年2月2日，上海证大置业以92.2亿元竞得上海外滩地王，一举击败新黄浦、中华企业(联合)、复地集团(联合)等3家开发商，同时刷新上海地王新纪录。以该地块地上建筑面积为27万平方米来计算，其楼面单价约为34148元/平方米。
所谓上海"勾地"第一单，成为推高地价的一大方法。此次所拍卖的上海外滩8-1商业地块为上海版"勾地制"试点的第一幅土地。所谓"上海版勾地制"，全称为"土地出让预申请模式"，意指提前公示土地出让计划和出让地块的详细信息，接受开发商的预申请，以稳定土地市场供应预期。勾地制本是用来在楼市低迷期防止地块流拍的，但在地王频出的上海，却开始实行被称为勾地的"预申请"制度，非价高者得，希望以此来抑制地价。
其实，整体看政府是希望做到平抑房价，但在中心区，本身储备量就少，拍出地王无可厚非，而目前政府希望控制的外环线外的地块，所谓的泡沫和新增量土地供应量都在外环以外，去年的涨幅都是在外环线以外，而市中心本身供应量有限，因此勾地制难以抑制地王的产生。勾地解释：按照国土资源部方面的解释，所谓"勾地"是指土地在正式挂牌出让前，由单位或个人对感兴趣的土地向政府表明意向并出价，在政府认可其出价后，再行挂牌、招标、拍卖的交易方式。
2010年2月8日，央企华侨城集团旗下深圳华侨城控股股份有限公司（000069.SZ华侨城A）在上海以70.2亿元的天价从民企联合体手中抢得闸北区苏州河北岸东块1街坊（苏河湾）地块。该地块成交楼板价达52783元/平方米，刷新了之前上海黄浦区163地块51821元/平方米的单价纪录，加冕新一任全国单价地王。此外，同一公告中另一幅有大虹桥概念的徐泾地块，被新加坡仁恒地产以38.2亿元摘得。
自1999年4月26日，国土资源部第6次部长办公会议通过了《闲置土地处置办法》，认定“超过出让合同约定的动工开发日期满1年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费；满2年未动工开发时，可以无偿收回土地使用权”。之后，国土部和国务院多次要求各地严查闲置用地。但土地闲置问题仍然让国土部“头疼”。根据国土部公布的数据，到去年12月份，闲置土地量已高达1万公顷（1亿平方米），但因闲置遭处罚、无偿收回的案例，却寥寥无几。
广州自去年8月向“囤地”宣战以来，展开了声势浩大查处闲置土地举动，为什么令行不能禁止呢？“最重要的原因是地方政府对土地财政的依赖和查办不力，让开发商“囤地”的胆量越来越大。据广州市财政局最新披露的数据显示，2009年的土地出让金收益超过425亿元，创下历史新高，约是2008年的4倍。
由于近期出台的各项房地产新政对市场预期的引导作用要高于往次调控，因为在经过2009 年房市强势增长的背景下，购房者、开发商及投资（投机）者对房市走势的判断已出现了较大分化。开发商经历了2009年的房屋热销后，财务状况已显著改善、存货量则大幅降低，面对各地土地供应的逐渐减少，使得目前房企购地的热情依旧十分高涨。
六看“地荒”现象。2009年12月底，深圳连发三道文战地荒，3000公顷住宅用地大跃进。15年增加3000公顷对深圳意味着什么？每年大约新增200公顷。要比最近两年的100多公顷高出近一倍，深圳的住房供给由此可能有所缓解。"到2020年，深圳将增加居住用地面积约3000公顷"，这是14日开始公示的《深圳市土地利用总体规划(2006-2020年)(草案)》中的内容。
15年增加3000公顷对深圳意味着什么？每年大约新增200公顷。要比最近两年的100多公顷高出近一倍，深圳的住房供给由此可能有所缓解。按照计划，2010年全市新增住房用地供应总量将仅为110公顷，其中商品房仅为80公顷，仅与2009年基本持平。甚至有人认为，如果规划得以实施，接下来的住房用地供给将有所增加，"地荒"有所缓解，房价也有下降的可能。
这样的想法非常的天真和幼稚，因为土地供应计划和市场现情及房企资金具有密切的关系。另外是土地供应之后，不可能一次性全部开发完和解决目前供应不足的现象。同时，中国房企自有资金才20%，而开发商的资本运作和开发周期一般是3-5年，甚至是10年，也无法在短暂时间之内增加市场有效商品房供应。
短短半个月，深圳连发三个增加住房用地的相关文件。而这一切，源于深圳急剧上涨的房价。在新增土地供应日益紧缺的情况下，加快旧城改造，盘活存量土地，将是一个必由之路。深圳的2010年计划还有其他看点，"确保中低价位、中小套型普通商品住房和保障性住房用地供应，确保其占年度住房用地供应总量的比例不低于70%"，"凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重，必须达到商品住房总建筑面积的70%以上"。这是政府在90/70政策上再度比较明确的表述。意味着政府仍然希望通过控制供给的户型结构来调整市场的需求结构。
200年12月14日，正当国务院要求遏制部分城市房价过快上涨势头的时候，这个全中国房价涨幅最高的城市---深圳，又发布了增加土地供给的规划。当天，《深圳市土地利用总体规划(2006-2020年)(草案)》(简称《土地规划》)出炉。《土地规划》显示，在居住用地方面，2005年居住用地面积为19042公顷，至2020年规划期末，居住用地达到22000公顷，增加居住用地面积约3000公顷，占新增建设用地总规模的20%左右。
其中2008-2012年新增居住用地总量900公顷，其中保障性住房用地170公顷。15年增加3000公顷，对深圳这个土地供给极其紧张的城市来说意味着什么呢就在前几天，深圳市规划国土委公布《深圳市住房建设规划2010年度实施计划》。2010年深圳计划新建商品房7.29万套，650万平米，基本与今年成交量持平(截至11月29日，深圳市09年成交6.59万套，612万平米)。计划供应量与成交量相比没有显著增长的主要原因在于土地供给紧张。按照该计划，2010年全市新增住房用地供应总量将仅为110公顷，其中商品房仅为80公顷。
七看“限地”现象。例如2010年1月，有媒介内报道，开发商有闲置土地不得竞拍广州三南沙地块。2010年3月18日是今年第一次出让住宅用地。土地出让公告首次规定“有拖欠地价、严重违反出让合同、闲置土地或有其他不良记录的，均不得参加竞买。中央去年开始密集出台一系列调控措施，广州一直未有具体措施跟进，直到前日，在广州市国土房管局土地出让公告上，首次规定“有拖欠地价、严重违反出让合同、闲置土地或有其他不良记录的，及与其有参股、控股、投资关系的法人、个人及其他组织，均不得参加本次竞买。”
虽然此次只是限定3月18日出让的三块南沙地块，但也对于后续土地出让提出了一个警告，这或许是广州土地调控的第一步。在今年的1月4日，广州市国土房管局相关负责人对外表示，某知名房地产开发商于2008年1月8日以41亿元高价拍得的员村绢麻厂地王，已经被政府收回，并且罚没了1.3亿元保证金。另外某地产商的云祥路地块、金地集团番禺地块、中莱投资的科学城地块也已经被收回，这也意味着这些相关房企将不能参加此次的新年宅地首拍。
广东省房协发布2009年广东房地产市场分析报告，数据显示，去年广东商品房销售面积和销售额分别达到7035.89万平方米和4585.93亿元，同比分别上涨45.84％和59.24％，市场消化能力已接近历史最高水平。商品房销售均价达6518元／平方米，商品住宅销售均价达6366元／平方米，均创历史新高；同比分别上涨9.18％和10.64％。 省房协公布的数据显示，去年广东房地产从第二季度止住了年初下跌的态势，投资额逐季增加。投资开发资金来源结构中，国内贷款与自筹同比分别增长11.74％和6.21％，销售回笼资金同比大幅增长52.01％。
在土地市场方面，与前年相比，去年广东房地产企业购置土地面积减少14.34％，购置金额增长28.98％，购置单价增长50.58％。商品房施工面积和竣工面积同比分别增长7.51％和7.71％，。新开工面积从第三季度开始增长，第四季度增长幅度较大。2009年第四季度，个别城市环比量跌价升，全省却呈现量升价跌的局面。珠海、佛山、惠州、中山等率先下跌。
八看商品房空置面积。实际上，从1993年海南、北海等地房地产泡沫破灭开始，关于房屋空置的话题就一直为业界关注。2008年以来，伴随房地产市场的下行，商品房成交量的萎缩和空置量的增加，一些业内人士更就商品房空置问题大做文章，制造了一波“空置率危言”。其以2008年11月底全国商品房空置面积1.36亿平方米为基础，推断出：2009年全国商品房空置率将达30%以上，大大超过国际公认商品房空置率警戒线10％。
我国目前的空置率算法与国际通行算法不一致，结果不具有可比性。1994年至2008年我国商品房空置率由21.436%降至9.503%，下降11.9个百分点，商品住宅空置率由16.897%降至6.339%,下降10.6个百分点，15年平均空置率分别为13.68%和11.28%，目前水平明显低于平均水平。事实上，经过今年春季成交量的强劲反弹后，部分存货被消化，空置率短期还有走低的趋势，但下半年随着成交量的可能回落，依然会有所增加。
国家统计局200年1月１７日发布报告说，截至７月底，中国商品房空置面积１.２１亿平方米，同比增长１４.４％。７月份，中国“国房景气指数”为１０３.５１点，同比上升１.５４点，环比上升０.５８点。 发改委称商品房空置率65.5%。国家发改委网站发布1-5月份商品房空置信息，称商品房空置面积增势在1-5月份有所减缓，达到17.8%，空置一年以上的商品房面积为7979万平方米，占全部商品房的比重为65.6%.
国家统计局2008年1月14日在此间发布一至十月全国房地产市场运行情况，称在此期间中国完成房地产开发投资二万三千九百一十八亿元人民币，同比增长百分之二十四点六，增幅比前九个月回落一点九个百分点。 统计数据同时显示，截至十月末，全国商品房空置面积一点三三亿平方米，同比增长百分之十三点一。与此同时，狂飙突进的房价增速乏力，十月份，全国七十个大中城市房屋销售价格同比上涨百分之一点六，涨幅比九月份低一点九个百分点；环比下降百分之零点三。
此外，一至十月，全国房地产开发企业完成土地购置面积三亿平方米，同比下降百分之五点六；完成土地开发面积一点九亿平方米，同比下降百分之二点五。截至十月末，空置商品住宅六千八百三十五万平方米，同比增一成八，增幅比前九个月提高三点九个百分点。一至十月，个人按揭贷款二千八百零六亿元，下降百分之二十二点九。
什么原因造成现在住房空置？1、开发商追逐高利润开发高档房。来自国家统计局的最新数据表明，在２４个大中城市里，每套１２０平方米以下的住房占商品房面积的比重还不到５０％。 2、二手房、租赁市场没有真正建立。国家财政将从四方面解决低收入家庭的住房困难问题。四项举措是：进一步完善低收入家庭的住房保障政策。积极探索经济适用住房的过渡化试点。与廉租制度结合起来统筹好。建立完善以租金补贴为主，实物配租为主的低收入家庭的长效保障机制。
九看土地闲置现象。2010年2月月10日，北京市统计局、国家统计局北京调查总队发布最新统计公报显示，截至2008年12月末，全市商品房空置面积达1438.3万平方米，比上年末增长302.1万平方米，增幅达26.6%。这意味着去年商品房交易的萎缩，并预示着2009年开发商将要面临的巨大销售压力。
2003年至今，广州市以收回闲置土地或注销建设用地批文方式处置闲置土地443宗，面积8.22平方公里；要求用地单位按现行供地政策限期完善用地手续391宗、面积10.02平方公里；以延长开发建设时间方式处置闲置土地176宗、面积5.52平方公里，收取土地闲置费超过1亿元。
据国土资源部调查，目前全国闲置的房地产用地仍有约1万公顷，闲置土地中因规划调整为主的政府部门原因和司法查封的约占55%。事实上，关于"囤地"，国务院在2008年1月就曾下文，闲置两年的土地要无偿收回，对闲置一年、不满两年的土地要收20%的土地闲置费。
闲置土地的定义:1999年4月28日，中华人民共和国国土资源部第5号令发布《闲置土地处置办法》，规定在城市规划区范围内，以出让等有偿使用方式取得土地使用权进行房地产开发的闲置土地，超过出让合同约定的动工开发日期满1年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费；满2年未动工开发时，可以无偿收回土地使用权；但是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。
闲置土地是指土地使用者依法取得土地使用权后，未经原批准用地的人民政府同意，超过规定的期限未动工开发建设的建设用地。依据《闲置土地处置办法》第二条规定，具有下列情形之一的也可以认定为闲置土地：第一，国有土地有偿使用合同或者建设用地批准书未规定动工开发日期，自国有土地有偿使用合同生效或者土地行政主管部门建设用地批准书颁发之日起满一年未动工开发建设的；第二，已动工开发建设但开发建设的面积占应动工开发建设总面积不足三分之一或者已投资额不足25%且未经批准中止开发建设连续满一年的；第三，法律、行政法规规定的其他情形。
政府行动
国务院：发文对闲置土地征收增值地价
2009年9月26日，国务院发布了一则《关于集约用地的通知》，通知指出我国必须切实保护耕地，大力促进节约集约用地，并提高土地使用效率。该通知针对开发商首次明确规定了相对严格的"闲置"费用标准，并指出将会很快对"闲置"土地征收增值地价。对于土地闲置满两年的，将依法无偿收回、坚决无偿收回或者重新安排使用；对于土地闲置满一年不满两年的，开发商需按出让或划拨土地价款的20%交纳土地闲置费；另外，国土资源部将对闲置土地征缴增值地价。
国土部：改进报批城市建设用地申报与实施
2010年1月21日，国土资源部发布了《国土资源部关于改进报国务院批准城市建设用地申报与实施工作的通知》，通知提出城市申报住宅用地时，经济适用房、廉租房、中小普通房用地占比不得低于70%，并应按照产业政策申报用地；还要求提高用地报批效率，缩短报批周期，同时，城市申报下一年度用地时，完成征地率和供地率分别应达60%及40%；通知还明确了各级政府权责。据国土部消息，该通知的出台，意在改进和完善2007年调整报国务院批准城市建设用地审批方式，以解决用地从申报到实施周期偏长，不少城市土地"批而未征"、"征而未供"等问题。
上海：闲置土地限期登记
1月20日，上海市规划和土地资源管理局发布了
《关于本市开展闲置土地登记的公告》，要求闲置土地的建设单位须于2010年3月22日前完成登记。登记内容包括：相关证明文件（土地出让合同或划拨决定书、补充合同、建设用地批准文件、建设用地批准书、房地产权证和用地范围附图等）；土地取得及开发利用情况说明（施工许可证等）；未开工原因说明。
在闲置土地登记过程中，对于未按要求登记、未说明原因的建设单位，土地闲置满一年不满两年的，按照土地出让价款的20%征收土地闲置费；对土地闲置满两年的，将依法无偿收回土地使用权，注销土地登记。这已是上海2010年以来第二次对闲置土地重拳出击。广州：重拳整治土地 按地价20%征收闲置费
广州:最新治理土地闲置处理方案
2009年12月30日，广州国土房管局公布最新治理土地闲置处理方案，改变以往土地闲置费按月计收方式，而是统一规定按出让土地价款20%或划拨土地价款20%一次性征收，另外还将按照国务院《关于促进节约集约用地的通知》，规定闲置土地增值的，由土地行政主管部门在签订国有土地有偿使用补充合同时依规定调整土地价款。
广州市国土房管局最新透露，目前广州全市还有约200宗闲置地，主要位于花都和番禺，总面积近3平方公里。相当于广州一年的住宅用地供应量。经过前期调查，开发商反映的情况是番禺、从化、花都撤市改区后规划有变化，个别还有法院查封的地块。但究竟是不是这个情况，还是他们在找借口，还在调查核实中。
国土部：挂牌督办9省18宗闲置土地
2009年12月23日，国土资源部宣布对北京、上海、浙江等9个省区市的18宗房地产开发闲置土地挂牌督办，强化房地产开发土地供应全程监管。国土资源部要求省级国土资源行政主管部门于2010年1月底前，将18宗闲置土地处置情况上报并及时向社会公布，2010年2月底前，要将各省份土地供应和开发利用情况上报，对闲置土地依法处置。
据国土资源部调查，目前全国闲置的房地产用地仍有约1万公顷，闲置土地中因规划调整为主的政府部门原因和司法查封的约占55%。国土资源部此次挂牌督办的18宗房地产开发闲置土地，分布在北京、上海、浙江、山东、福建、湖南、广西、吉林、宁夏9省（区、市）。其中，按闲置时间分，闲置满一年未满两年的有11宗，闲置满两年的有7宗；按闲置原因分，企业自身原因的有5宗，政府拆迁未及时交地原因的有5宗，城市规划调整原因的有5宗，其他政府及有关部门原因的有3宗。
国内一些知名开发商2003年到2009年上半年所获得的住宅用地中，有57%的土地面积尚未形成实际供应，其中27%的土地面积“待开发”，30%的地块“规划在建”，在12个城市中有270块已售土地闲置。(《京华时报》8月23日) 一方面不少大中城市房价快速上涨，“地王”频现；一方面又不得不面对许多房地产开发商大量囤地的现实，似乎开发商的大量囤地成了一个“顽症”，虽经多次治理，但仍收效甚微。有人认为，开发商囤地主要是利益驱使，因为地价总是上涨趋势。我认为，这仅仅是表面现象，真正的原因在于监管乏力和地方政府纵容。
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