用土地出让金补贴和严限投资二套房才是平抑房价的妙招


      央企争当地王是在“嘲弄”调控政策缺陷

      3.15是个特别的日子,除了打假维权,首都还出现了央企三地王。民企不要说什么不公平,谁有钱谁出更高价谁拿地嘛,至少目前,这是很正常的事。问题是,之前的无论是国家到地方N条措施居然“被借用”了,这是给高层上“眼药”。决策层会有什么后续动作?暗许,骑虎难下还是再发狠招。仔细端详那些政策,增加了拿地成本,被认为是谁有钱谁得。增加保障房供应(中信房地产股份有限公司16日表示,在公司刚刚拍到的北京市大兴区X1-1B号地块中,将按照政府的规划要求,建设2万平方米的公共租赁房和8万平方米的限价商品房,政府将分别以6200元/平方米和7800元/平方米的价格回购。),央企和政府似乎达成了某种默契,尽管只是“小合作”,足以有默许的地王理由而不管你是不是央企。但是,无论如何,在首都,央企争当地王将要漫延到全国的负面效应,地方政府都不该视而不见。

    调控政策的三大缺陷:

    1.没有严限央企用雄厚的国有资本投资房产,因为这比民企有着更大的助高房价的推力。

    2.没有严限或着说没有明说银行资金流向购买土地。

    3.没有明确成品房非个人投资品,原则上不允许购买二套房,鼓励以旧换新,对一定要购买的大幅提高门槛和成本(政府加收N%的房款)还要增收闲置税N%(物业税)(N最好在50%以上)。只有加入此三条款再配合向非高收入家庭倾斜的保障机制,才能对保持房价涨幅大大收窄起到效果,运用好的话房价还可能会徘徊不前。 

      刚刚提到议程的二次房改——“三三制”,“三三制”住房制度是按居民收入分类供房:对占人口20%的低收入家庭提供保障性住房,保障性住房由政府划拨供地,国有独资公司、非营利公益性机构和开发商共同开发;对占城镇人口60%的中间“夹心层”家庭提供平价房,由非营利机构和开发商共同开发;对高收入家庭提供商品房,商品房仍以“招拍挂”方式供地,市场化运作。笔者倒认为无需分的那么细,“二二制”就可以了,以符合经适房条件的为分界线,经适房以下(含经适房)就不多讲了,已有不少保障措施,主要是怎样完善和改良。主要说说那剩下的80%,应采取同样对待的政策,公租房限价房要大力兴建,来满足不少人的需求,笔者重点说说就要买商品房怎么办?   

      笔者认为,目前比较矛盾的政策既然在事实上不支持降基数很高的房价,只有想别的快捷方法,而地方政府用土地出让金实行补贴正是最快捷的解决房价高的方法。类似的情况,大连的经适房顺应了全国的形势房价并不低,很多人还是买不起,于是就抽选实行补贴每房13万。而这里建议的补贴,补贴的程度不该超过经适房以下的人群,只要补贴的方式方法灵活掌握,而补贴多少是不会难倒聪明的业内人士的。笔者建议:可以按区域平均房价设定标准房价,继而用土地出让金施行横向按房款比例的“倒置补贴”。何为“倒置补贴”,按房源地段倒置,比如,北京四环内房价很高,补贴反而要少,较充分体现商品化程度,好处是体现地段价值,同时客观上不再助推房价,地王会有所收敛。四环以外到六环房价渐次走低,补贴反而要加大,好处是更多地补偿和鼓励远离闹市黄金区购房置业,这也是城市规划的必然趋势。同时因供求关系对黄金区的房价也有制衡作用。也许有认会说都去那买房了,那里的房价不更会涨吗?首先,都去那里买房不大可能,如果原则上不允许购买二套房,高收入家庭就不会有什么兴趣去那里置业,剩下补贴后还会有人买不起,这部分人可选择公租房限价房。其次,还是要大力增加房源,毕竟将来越来越多的土地是在郊外。

       眼下,地王还将刷新,政策仍将入局。房价保持平稳也许会实现,可那有什么用,还是有很大部分人买不起房——房价基数已高。房产如不大变革,“大麻烦”或将很快到来。