房地产价格的模糊价值构成

市场价是以成本价为基础的销售价，成交价通常属市场价范围。CIP机理是购买力价，上限由富有群体购买力决定而下限由价值支持。所以说，房价理论超出了价值理论又遵循价值理论。房价是特殊商品，由土地稀缺性、土地产出率和房价宏调功能等决定了房价结构不仅不同于普通商品，而且相对高于普通商品。所以我们不能按照普通商品价格，也不能以单纯的价值理论分析房价。房产之成本价由土地价格和造价构成，房产均价与全社会居民月均工资相关，基于土地随科技生产力发展不断增值保值而始终为工资3倍左右，准确地说房屋均价由全社会平均购买力决定，上限为4下限大于0。均价与造价之差等于土地增值、土地转让费和利润。土地增值部分用于补充社保基金和补贴“三农”， 土地转让费用于征地补偿，如图1。所以，房产均价、成本价和成交价因政府根据土地产出率变化调节土地增值费往往高于房屋造价，从而不能以房屋造价分析楼市价格的高低。房价调控公式BP = CIP×Wa的本质在于房屋均价依据购买力确定而高于房屋造价，进而有平衡城镇岗位工资与农村土地价关系的空间，实质是平衡工资/GDP与土地收益/征地补偿间的比例。将土地增值加入建房成本而形成的均价仍然符合市场价随成本价波动的规律。