谢逸枫:2月70大中城市 房价上涨10.7%
房价继续上涨打了谁的嘴巴
2009年12月起到今年3月两会，中央和地方政府连续出台楼市政策调控，遏制房价上涨和投资投机炒房及打击地王，另外是在银行贷款和土地及税收等金融政策上，采取“组合拳”方式进行严格调控。同时，支持普通购房需求和增加保障房供应及保持楼市稳定和防止大起大落。但是，房价依然保持着上涨的趋势。根据国家发展改革委、国家统计局调查显示，2010年1月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨9.5%，涨幅比去年12月份扩大1.7个百分点；环比上涨1.3%，涨幅比去年12月份降低0.2个百分点。2010年2月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨10.7%，涨幅比1月份扩大1.2个百分点；环比上涨0.9%，涨幅比1月份缩小0.4个百分点。新建住宅销售价格同比上涨13.0%，涨幅比1月份扩大1.7个百分点；环比上涨1.3%，涨幅比1月份缩小0.4个百分点。
中国房价正在不断刷新纪录。根据国家发改委、国家统计局昨日发布的数据，2010年12月全国70个大中城市房价同比上涨7.8%，涨幅比上月扩大2.1个百分点；环比上涨1.5%，涨幅比上月扩大0.3个百分点。这是中国房价连续第七个月出现同比上涨，环比上涨也已经持续十个月，涨幅双双创下去年的年度新高。
笔者根据市场和政策分析，对房价高企的起源，众说纷纭。在代表委员们的意见中主要集中于几点：一、城市化进程迅速，刚性需求庞大，但土地资源有限；二、投机者众，推波助澜；三、保障性住房建设上政府失职；四、开发商谋取暴利，囤地捂盘等手段；五、地方政府垄断，地价高企，源头上制造了高房价。而这，又与目前施行的土地市场招拍挂制度息息相关。二月房价继续保持着上涨趋势主要受到四个方面的影响。
首先，通货预期和通货膨胀预期的炒作影响。针对中国央行采取的一些控制通货膨胀的政策手段，基本上效果不大。虽然，措施是针对通货膨胀的，对流动性过剩的资金进行控制。随着CPI和PPI占CPI上涨速度比较快，由于通胀预期越来越强烈。而有钱的富人手中的票子很多和部分投资客担心股市或者投资其他产品受到损失，所以把资金投入到房地产上，避免经济损失。例如购买房子，因为房子作为不动产具有抗金融风暴和抗通货膨胀及减少投资客资金被套的风险，另外是房产具有保值和增值及居住是多功能产品。
例如，2010年3月5日两会期间，温家宝总理的政府工作报告中，第一次提到“通货预期”，也就是说2010年中国的宏观经济政策有三件事情，第一要保持一个平稳而较快的发展速度，第二是转变产业的结构，第三就是要处理好“通货预期”的关系。
其次，财经和货币政策“双宽松”。2010年3月5日，国务院总理温家宝在全国人大十一届三次会议上作政府工作报告。从备受关注的宏观经济和政策来看，报告基本符合此前市场预期，重申保持积极财政政策和适度宽松货币政策的稳定性和连续性，并重申了在世界经济和金融市场面临不确定性时保持经济稳定和较快增长的重要性，强调了推动经济结构调整和管理通胀预期的必要性。2月份我国CPI同比涨幅将在2.2%-2.5%左右，环比上涨幅度将在0.8%-1%，全年物价上涨是否能控制在3%以内关键看经济增长情况以及货币投放情况。2009年“天量信贷”的期末考试结果揭晓，9.59万亿元,。2009年1月15日，央行发布《2009年12月金融统计数据报告》（下称“报告”）。报告显示，2009年全年人民币各项贷款增加9.59万亿元，同比多增4.69万亿元。
2010年政府工作报告将全年新增贷款目标定为7.5万亿元。2010年拟安排的财政赤字10500亿元，较去年增加1000亿元，而新增信贷目标较去年实际实现的近9.6万亿增加额减少了近2.1万亿元。政府工作报告还指出，各级政府投资都要严格控制新开工项目，资金安排主要用于项目续建和收尾。
2010年1月，央行统计，金融机构人民币各项贷款增加1.39万亿元，虽较去年同期的1.62万亿元少增2243亿元，但仍然处于同期高位。2月份新增人民币贷款将减少至6000亿元，CPI同比增长2.1%。同时，中信证券也发表了相同的观点，预计2月份新增人民币贷款约6000亿元，CPI同比增长2.2%左右。
有人认为,今年2月新增信贷接近7000亿元。如此而言，相比1月份的1.39万亿元，2月份的新增贷款可谓大幅减少。但是也有人认为，1月份的货币信贷过高增长难以持续，未来将逐步趋于正常化，信贷会更多地表现为均衡投放。
根据政府工作报告内容透露：2010年中国国内生产总值(GDP)增长率8%左右，重点放在改善增长的质量和经济结构调整；居民消费价格(CPI)涨幅约3%；城镇登记失业率低于4.6%，城镇新增就业900万人以上；国际收支状况稳定改善。虽然，2月份信贷大幅收缩，与各家商业银行主动调整信贷投放速度也有直接关系。以房贷为例，除年初多数银行不得不将去年末积累下来的巨量房贷款子突击发放外，2月以来，各家银行新增房贷数量并不多，甚至还出现大幅萎缩现象。
2010年3月5日，中国银行表示，今年新增贷款占全行业新增贷款总额的10%左右，与历史水平保持一致。中国银行去年的新增人民币贷款规模可能位居银行榜首。该行去年1至9月份新增人民币贷款共计1.405万亿元，相当于同期中国各银行新增贷款总额9.35万亿元的15%。
但是，按银监会要求，今年商业银行须逐季均衡投放，防止月度、季度间的异常波动，提高金融支持经济发展的可持续性。多数银行对此表示，今年信贷投放的硬约束指标基本可以完成。按全年新增贷款7.5万亿元、并按3:3:2:2的季度投放比例计算，一季度新增贷款可能在2.25万亿元，但1月份贷款新增就达1.39万亿元，实际上，余下的2、3月份已经没有多少额度可用。目前，部分银行在3月初即停止了办理贷款，原因是额度用光。
再次，加息预期的影响和炒作。2月中国外贸增长强劲导致人民币升值预期趋强。2月份，中国进出口总值为1814.3亿美元，与去年同期相比劲增45.2%。与金融危机前的2008年2月份相比，增幅为9%，其中出口增长8.2%，进口增长9.8%。中国外贸大幅增长与国际经济环境回暖、外需逐步恢复以及去年同期基数较低等因素相关。尽管在春节期间大量企业停工，但2月份的进出口还是相当活跃。
当月，出口945.2亿美元，增长45.7%；进口869.1亿美元，增长44.7%。所以，中国出口的强劲增长或加快人民币重回升值通道的步伐。2月份出口增速高于市场预期，加剧了股市投资者对于中国央行加息的忧虑。目前中国通胀的加剧以及2月份出口的增长都将提高中国央行作出升息决定的可能性。
再其次，人民币升值的预期和人民币升值预期概念炒作。2010年3月2日两会前，人民币升值预期渐起
地产金融“咸鱼翻身”。但是，人民币汇率政策是中国为了应对全球金融危机而拿出的一揽子政策的一部分，这些政策迟早会被取消。在这股升值风潮下，虽然周二大盘冲高回落，但地产股依然顽强。收盘时，地产股中运盛实业、珠江实业、广宇集团、荣丰控股涨停。而一线地产股里，金地上涨近7%，招商地产与保利地产上涨4.5%左右，在人民币升值的呼声渐高的背景下，地产股终于又咸鱼翻身了。
人民币升值会对国内资产价格产生何种影响？股市的上涨有两种理由：一是业绩推动，二是流动性推动。近期香港已经有大量热钱进入，可以预期随着人民币的升值，这些钱中会有很多会以各种途径进入大陆市场。流动性的充裕将有望启动蓝筹行情。在房价方面，由于去年销售极好，开发商手里有大量现金，很难在短期内形成08年那种调整。而一旦国际热钱开始投资中国房产，将不排除国内投资人重新入市买房，毕竟京沪等中心城市的房价与纽约、东京、香港、新加坡等国际化大都市的房价相比仍有相当大的差距，只要有销售量，特别是高价位的销售量，房地产股票的业绩将有可能持续向好。
最后，由于政策滞后性，加之各方仍需观望，房价短期内不会下跌。“2010年中国房市的走势，还是依赖于政策的走势”。虽然有关楼市的调控措施陆续出台，但高烧的房价并没有出现明显的退烧迹象。这从已公布的1月和2月份的70个大中城市房屋销售价格中就可以看出端倪。持续高烧的房价一直是社会各界关注的焦点，在两会上高房价再次成为众矢之的。接受记者采访的多位代表委员明确表示，部分城市的高房价已超出普通百姓的承受能力，如果楼市持续高烧，不排除会有新的调控政策出台，相信在一系列的调控政策作用下，高房价将面临回调压力。
另外，其他因素在助推房价持续飙升。现房价狂涨的很大原因是地方政府的土地财政政策，高价位的土地出让金是推高房价的主要原因之一。地价过高、税费过高、房产暴利是导致当前房价虚高的主要原因，建议国家采取控制地价、控制税费、控制利润的“三控措施”降低房价，把开发商利润控制在国际惯例通常不超过5%的合理范围。但是,政府工作报告实际上已经是房价调控的强烈信号，将会遏制房价过快上涨。对于一般非高档性的商品房来说，后期房价走势应该是稳中有升的态势。
在代表委员们对高房价提出强烈质疑的同时，国家调控政策的矛头也已经指向了高房价。这从去年底以来出台的一系列调控政策中就能看出，今年的政府工作报告中也再次强调，要坚决遏制部分城市房价过快上涨势头，满足人民群众的基本住房需求。政府工作报告中再次明确将从多方面促进房地产市场健康发展。一方面中央财政拟安排保障性住房专项补助资金632亿元，比上年增加81亿元。建设保障性住房300万套，各类棚户区改造住房280万套，继续大规模实施保障性安居工程；另一方面，要继续支持居民自住性住房消费。增加中低价位、中小套型普通商品房用地供应，加快普通商品房项目审批和建设进度。同时规范发展二手房市场并盘活租赁市场。
对于投机性购房行为，政府工作报告中也特别强调，抑制投机性购房，要加大差别化信贷、税收政策执行力度，完善商品房预售制度。与此同时，完善土地收入管理使用办法，抑制土地价格过快上涨。加大对圈地不建、捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为的查处力度。“中央现在已经给各个地方和城市下达了加快保障性住房建设的任务和解决房价过高、过快上涨的任务。”在近期举行的记者发布会上，住房和城乡建设部部长姜伟新在接受记者提问时再次对“调控房价”做出保证。他表示，要对第二套房的消费用“经济办法”进行控制，同时要对土地供应和开发商“捂盘惜售”的现象加强管理。
根据国家统计局发布统计数据显示，2月份全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨10.7%，广州新建住宅销售价格上涨22.7%，涨幅在全国位居第三，海口、三亚分别位居一二位。这已是今年广州房价涨幅连续排第三位，尽管与去年相比排名有所回落，但在一线城市中，广州仍处于领涨地位。
自2009年9月以来，广州房价连续四个月领涨全国，新房价格9月份同比上升7.3%，10月份同比上涨12.1%；11月份同比涨14.7%；12月同比涨幅更高达19.9%。但到2009年底，受国际旅游岛概念影响，海南房价狂飙猛进，海口三亚涨幅排名从12月的第五跃分别跃居到一、二位置。剔除政策利好影响下的海南、三亚楼市，与上海、北京、深圳等一线城市相比，广州房价仍然领涨。
2月份广州房管局公布的数据显示，上月广州市十区一手住宅交易均价为11963元/平方米，同比上升49.3%，中心六区一手住宅均价更是达到14378，逆市创下了历史新高。广东省省长黄华华在两会上也曾向媒体表示，广深房价上涨40％以上要抑制。从目前楼市现状看，虽然有个别楼盘降价10%促销，但仍有不少开发商看涨房价.
2010年3月10日下午，国家统计局发布了《1-2月全国房地产市场运行情况》。报告显示，1-2月，全国完成房地产开发投资3144亿元，同比增长31.1%，增幅比去年同期提高30.1个百分点。其中，商品住宅完成投资2233亿元，同比增长32.8%，提高32.0个百分点，占房地产开发投资的比重为71.0%。1-2月，全国房地产开发企业房屋施工面积20.97亿平方米，同比增长29.3%；房屋新开工面积1.49亿平方米，同比增长37.5%；房屋竣工面积6101万平方米，同比增长8.2%。其中，住宅竣工面积4789万平方米，增长5.8%。1-2月，全国房地产开发企业完成土地购置面积2407万平方米，同比增长11.2%，去年全年则是下降18.9%；完成土地开发面积1567万平方米，同比下降40.8%。
一、房地产开发完成情况
1-2月，全国完成房地产开发投资3144亿元，同比增长31.1%，增幅比去年同期提高30.1个百分点。其中，商品住宅完成投资2233亿元，同比增长32.8%，提高32.0个百分点，占房地产开发投资的比重为71.0%。1-2月，全国房地产开发企业房屋施工面积20.97亿平方米，同比增长29.3%；房屋新开工面积1.49亿平方米，同比增长37.5%；房屋竣工面积6101万平方米，同比增长8.2%。其中，住宅竣工面积4789万平方米，增长5.8%。1-2月，全国房地产开发企业完成土地购置面积2407万平方米，同比增长11.2%，去年全年则是下降18.9%；完成土地开发面积1567万平方米，同比下降40.8%。
二、商品房销售情况
1-2月，全国商品房销售面积7155万平方米，同比增长38.2%，增幅比去年全年回落3.9个百分点。其中，商品住宅销售面积增长36.6%；办公楼销售面积增长84.6%；商业营业用房销售面积增长43.0%。1-2月，商品房销售额4116亿元，同比增长70.2%，增幅比去年全年回落5.3个百分点。其中，商品住宅销售额增长70.8%，办公楼和商业营业用房销售额分别增长73.8%和63.3%。
三、房地产开发企业资金来源情况
1-2月，房地产开发企业本年资金来源10469亿元，同比增长69.5%。其中，国内贷款2489亿元，增长46.1%；利用外资53亿元，下降23.5%；企业自筹资金3446亿元，增长50.6%；其他资金4482亿元，增长111.9%。在其他资金中，定金及预收款2446亿元，增长103.7%；个人按揭贷款1443亿元，增长168.1%。
四、70个大中城市房屋销售价格指数
2010年2月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨10.7%，涨幅比1月份扩大1.2个百分点；环比上涨0.9%，涨幅比1月份缩小0.4个百分点。新建住宅销售价格同比上涨13.0%，涨幅比1月份扩大1.7个百分点；环比上涨1.3%，涨幅比1月份缩小0.4个百分点。
分类型看，与去年同月相比，经济适用房销售价格上涨1.1%；商品住宅销售价格上涨14.5%，其中普通住宅销售价格上涨14.2%，高档住宅销售价格上涨15.5%。与上月相比，经济适用房销售价格持平；商品住宅销售价格上涨1.4%，其中普通住宅销售价格上涨0.9%，高档住宅销售价格上涨3.4%。
分套型看，90平方米及以下的新建住宅销售价格同比上涨16.5%，环比上涨1.4%。
分地区看，与去年同月相比，70个大中城市新建住宅销售价格均上涨，其中涨幅最大的6个城市是：海口58.4%、三亚56.1%、广州22.7%、温州21.3%、北京和金华16.9%，涨幅低于1%的城市只有唐山，为0.4%。与上月相比，新建住宅销售价格上涨的城市有57个，其中涨幅最大的5个城市是：三亚19.3%、海口17.0%、宜昌3.9%、蚌埠2.4%、赣州2.3%；价格持平的城市有9个；价格下降的城市有4个，降幅为0.3%-1.6%。
二手住宅销售价格同比上涨8.5%，涨幅比1月份扩大0.5个百分点；环比上涨0.4%，涨幅比1月份缩小0.5个百分点。分地区看，与去年同月相比，二手住宅销售价格上涨的城市有69个，其中涨幅最大的5个城市是：三亚42.2%、海口41.7%、深圳24.7%、温州17.6%、杭州13.7%；价格下降的城市只有泉州，下降0.9%。
与上月相比，二手住宅销售价格上涨的城市有43个，其中涨幅超过10%的城市只有三亚，为11.5%；价格持平的城市有12个；价格下降的城市有15个，其中降幅超过1%的城市只有西安，下降1.3%。
新建非住宅销售价格同比上涨5.4%，涨幅比1月份扩大0.8个百分点；环比上涨0.7%，涨幅比1月份扩大0.2个百分点。与去年同月相比，办公楼销售价格上涨8.5%，商业营业用房销售价格上涨3.1%，其他用房销售价格上涨4.8%。与上月相比，办公楼销售价格上涨1.3%，商业营业用房销售价格上涨0.4%，其他用房销售价格上涨0.1%。
五、全国房地产开发景气指数
2月份，全国房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为105.47，比去年12月份提高1.83点，比去年同期提高10.61点。从分类指数看：房地产开发投资分类指数为101.83，比去年12月份提高1.41点，比去年同期提高9.95点；本年资金来源分类指数为119.67，比去年12月份提高8.90点，比去年同期提高27.06点；土地开发面积分类指数为88.39，比去年12月份回落7.3点，比去年同期回落3.87点；商品房空置面积分类指数为97.99，比去年12月份提高1.21点，比去年同期提高2.53点；房屋施工面积分类指数为109.30，比去年12月份提高6.79点，比去年同期提高14.44点。
