谢逸枫:国土部“国19条”拿地土地开胸验肺
执行不力或导致“国19条”难遏制土地劣根问题
两会中：国土部“国19条”突击拿开发商与土地开刀
中国房地产市场和楼市房价等供应一切问题，都应该回归中国土地上，方可解决或者解释为什么中国房地方产市场频繁出现“房荒”或“地荒”或“囤地”，另外是“闲置土地”或“地王”或“炒地”等现象，不仅影响到市场供应，还推波助澜的推涨房价，甚至影响到中国楼市稳定，更严重的导致中国经济稳定。因此，解决好土地问题是解决所有问题的根源，尤其是房价，土地供应影响到市场供应，再影响到房价。
例如，2008年城市地价监测结果显示，我国地价占房价的比例基本保持在20%-40%之间，29个重点城市的地价房价比均值为31.8%。在此之前，国土资源部刚刚针对地价房价比发布了另一份调查结果显示：目前在中国，地价占房价15%-30%，平均是23.2%。而今年全国“两会”期间全国工商联一份报告中提供的数据显示，土地成本占到房地产开发成本的58.2%，开发商对成本控制无能为力。
针对一线城市的高房价问题，中央政府的措辞已经从“抑制”转变为“遏制”。2009年12月24日，财政部、国土资源部、央行、监察部、审计署日前联合下发《关于进一步加强土地出让收支管理的通知》（以下称《通知》），将土地出让收支全额纳入地方基金预算管理，将土地出让收入全额缴入地方国库，支出通过地方基金预算从土地出让收入中予以安排，实行彻底的“收支两条线”管理。
《通知》还规定分期缴纳全部土地出让价款期限原则上不得超过一年，特殊项目可以约定在两年内全部缴清，首次缴款比例不得低于全部土地出让款的50%。随着《通知》的出台，次日沪深股市地产板块大幅跳水，以7.38%的下跌幅度名列当日市场指数跌幅榜首，沪深两市108只房地产股全军覆灭。国土资源部2010年3月10日下发了《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》，对土地出让的各个环节制定了更加严格和细致的要求。
《通知》规定，土地出让最低价不得低于出让地块所在地级别基准地价的70%，竞买保证金不得低于出让最低价的20%。逾期不签订合同的，终止供地、不得退还定金。《通知》要求，土地出让成交后，必须在10个工作日内签订出让合同，合同签订后1个月内必须缴纳出让价款50%的首付款，余款要按合同约定及时缴纳，最迟付款时间不得超过一年。而对已签合同却不缴纳出让价款的，必须收回土地。《通知》称，对房价过高、上涨过快的城市，商品房用地出让可按照政府确定的限价房项目采用竞地价办法招拍挂出让。
目前，地方政府透支土地严重，而地方政府因为倒卖土地，目前在全国都有透支土地的迹象。例如，最为严重的是海南省，现在，海南省沿东海岸向内纵深一公里地块，已经被瓜分殆尽。仅近期新圈出的土地就达到50平方公里。土地50%被新的开发商所圈，还有50%是上个世纪 90年代海南热炒房地产的时期就被圈走了，辗转反侧流落到当地一些倒地的人手中。政府应当汲取海南前车之鉴，严控倒卖土地，适度调控房地产，遏制其盲目发展势头。。
例如，现行土地的取得都必须通过招拍挂的程序和“土地换道路”这两个政策是互相矛盾的：一来毛地是不允许出让的；另外，土地是通过拍卖取得，在招拍挂之前就不能协议出让，特别是用于开发。类似的土地换道路在全国比比皆是，但是也有很多流到个人手中，成为地王时代赚钱的工具。
例如，对于大部分地产投资客来说，2009年的炒地客更让火爆楼市中的炒房客们“高山仰止”。2009年，因为担心一线城市楼价过高，炒房风险过大，老牌温州炒房团通过倒卖土地，从而赚取超额利润。而除了温州人，在全国的其他地区，也活跃着一批炒地客。真正在2009年赚个盆满钵满的，其实是那些倒卖土地的炒地客，而其中土地换道路更是一本万利，土地倒手，至少翻2倍。湖南本地开发商告诉接受媒介记者采访时说。
国土资源部昨日下发了《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》，对土地出让的各个环节制定了更加严格和细致的要求。表示政府打压楼市序幕拉开，近期或有系列措施出台。例如，广州市房管局副局长黄文波接受广州日报记者采访时表示，广州正在制定土地拍卖保证金管理办法，国土部的新规定可以写入这一办法。新规对广州土地市场影响不大，将直接增加开发商拿地的违约成本。目前土地拍卖的竞买保证金一般为10%左右。一旦实施新规定，广州今后土地拍卖的保证金将增加10%左右。黄文波表示，国家的规定并不是针对广州的。广州的土地拍卖市场非常严格规范，在全国是出了名的，广州土地市场根本不存在空手套白狼的情况。
笔者认为，尽管中央关于打击开发商囤地的号令一次比一次严厉，但不少地方依然在等待执行细则出台，房地产开发中的闲置用地、囤地、炒地的问题，依然没有得到解决。国土资源系统却称要严格监管房地产开发用地，闲置用地要按规定处理，对囤地、炒地要进行查处。但是，没有见过具有什么威慑力的政策，同时，地方政府由于保护地方经济发展和财经收入及考虑到开发商的利益，严厉的政策往往得不到贯彻和实施，最后是不了了之。有统计发现，2007年之前供应给开发商的地还有10万亩，2007年供给的有3万亩，2008年供给的还有1.5万亩没有开发。
同时,国土部"国十九条"政策调控出台，很难撼动目前房价上涨的趋势."国十九条"除了确保房地产用地供应和及时开发外，"19条"的核心思想是整治"囤地"、"炒地"行为。尽管中央关于打击开发商囤地的号令一次比一次严厉，本次"国十九条"里面大部分没有什么具体的内容,并且在政策的操作性上缺乏具体的细则。由于政策基本上是缺乏执行力和具体操作细节，地方政府未出细则，规定中无配套规定，就是无具体惩罚的措施,关键看地方政府的执行力度和是否真正切实施，所以,不少地方依然在等待执行细则出台。
同时也说明,中央政府打压楼市序幕拉开,近期或有系列措施出台.如果中央政府严格要求地方政府去认真贯彻和实施，中国土地市场和开发商必然面临着一轮洗牌，并且有可能导致房价下降的局面。如果是地方政府依然是如2009年和2010年3月前对待中央政策采取“放水”的态度，国土地部的“国十九条”，到最后有可能会“名存实亡”。
最近，不少地方祭出收地的“狠招”，但一些地方国土部门依然反映，现行针对闲置用地的监管措施过于空泛，在具体执行上缺乏细则，希望相关部门出台更细致的政策文件，以避免出现法律纠纷等问题。尤其是对闲置土地的收回，也是一个比较严肃的法律问题，怎么收、收哪些地、“闲置”多长时间就收回、哪些钱应该没收、哪些钱应该退还给开发企业等，希望相关部委能及早出台一个规范性的文件，避免将来出现法律纠纷。
建议国土部加强对闲置土地处理的具体指导，光有一个原则意见还不够，还要出台具体的操作实施意见，以更好地促进地方盘活存量土地。目前，我国政府对闲置土地的处置政策为，闲置满一年不满两年的征收20%土地闲置费，对土地闲置满两年、依法应当无偿收回的坚决无偿收回。目前，房地产开发企业拿地后，一般会根据市场形势决定自己的开发进度，只要没有违法相关规定，推迟开工也无可厚非。但在当前的政策执行环境下，让国土部门不能坐视开发商久拖不开工。不过，国土部避免用行政的手段直接干涉市场行为，采用的监管手段主要还是依据土地合同，而非行政方式。
去年6月份的北京“地王”——广渠路15号地没有在1月31日前按期开工，国土部相关负责人就对此表示，对于超过开工期满1年的土地，有相关规定进行处罚；如果距离开工期限不到1年，就要按合同约定进行；如果没有约定，也不能随便进行处罚。“土地出让合同既约束开发商，同时也对政府增加了约束，地方政府也不是想罚就可以罚的。国土资源部（下称“国土部”）部长徐绍史说。
按照徐绍史的说法，“广州、北京、南京、南昌，先后收回了房地产开发公司的闲置用地或者说是没有按照合同约定正常开工用地。”所以，土地市场的泡沫化是不可避免的，只是出现早晚的问题。要想完全避免土地市场泡沫，就只能采取一些行政手段，比如限制一些具有投资资金背景的企业进入土地出让市场，但此举又可能与市场经济的特性不相符合。如何避免土地市场的泡沫或者减轻泡沫，需要仔细研究这个问题。
笔者认为，或许这只是个开始。中央决策层还将不断推动税收、信贷等政策相互配合。证监会已经暂缓上市地产企业的融资审核工作。银监会近日已要求各大商业银行对当前面临的六大风险进行全面自查，房地产行业信贷风险赫然在列。说明国家这次明确表态要调整房地产市场，抑制房价过快上涨，那么银行自然会收缩房地产信贷。同时，首付比率也会相应提高。国务院出台“国四条”后，各地政府陆续展开政策“落地”工作。从税收信贷政策调整、加大普通商品住房供应、加快推进住房保障、加强市场监管等四方面采取措施，以求遏制地价、房价过快上涨。一方面显示政府依然鼓励、扶持自住的刚性需求者购房；另一方面，对于投资投机性的购房行为，则采用从紧的调控政策。
与税费、信贷政策的变化相比，国土部“国十九条”的其余政策在业内看来则属于虽然“面面俱到”，但却比较笼统、并无新意。地方政府的土地政策具体包括：将通过控制商品住房项目单宗土地出让面积，加强土地出让收支管理，加大闲置土地清理，提高土地利用效率，优先满足保障性住房土地供应，并增加普通商品住房土地供应，同时强调严格土地出让批后管理，加强施工许可管理，督促房地产开发企业在保证住房质量的前提下，加快施工进度，加快供应节奏等。全面推进包括廉租房、经济适用房、动迁安置配套商品房和公共租赁房等保障性住房建设。加大对虚拟交易、囤地捂盘、虚假广告等违法违规行为的查处和曝光力度；加强商品房预销售管理，严厉查处在商品房预售预订阶段，以各种形式炒作、哄抬房价的行为等。
笔者认为，这些政策的调控力度相比人们对后市的预期要温和。不过，在政策调控下的观望氛围中，整体楼市可能出现降温态势。政府虽然在加大保障性住房的市场供应，但由于上市周期、“门槛”较高等原因，楼市短期仍难以缓解供求压力。从二季度开始房价还会呈现上涨，政策调控的力度在二季度后期将逐步加强，政策将出现明显的“前松后紧”走势。
2010年房地产政策将转向‘有保有压’，因为今年宏观经济的任务仍是保增长恢复经济，因此仍将发挥房地产的龙头作用。鉴于目前经济复苏所处阶段，短期内信贷政策依然将保持偏宽松的环境，预计从二季度开始，随着宏观经济增长继续走稳，房价还会呈现上涨，政策调控的力度在二季度后期将逐步加强。房地产政策将出现明显的“前松后紧”走势，而房价相对合理或涨幅不大的二三线城市房地产政策还会适当放宽。
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