谢逸枫：两会前2月楼市“量价齐暴跌”

　　  自从2009年12月到今年3月3日和5日两会前，在中央对一系列楼市调控政策的考量中，地方政府首先被推到了楼市调控的风口浪尖。在2010年1月10日国务院的“国十一条”出台后，在“通知”中明确省级政府对房地产市场负责的要求之后，住建部有了关注地方政府“楼市调控措施”的令箭，住建部大范围地督察地方，也无疑让地方政府备感压力。例如2009年12月14日上海的“ 沪四条”出台的政策；2009年12月25日南京的“南二十条”出台的政策；2010年2月23日北京“京十一条”出台的政策；2010年2月26日广东的“粤四条”出台的政策。

　　

　　  2010年3月1日，有机构对广州市国土房管局阳光家缘数据显示，2月1日至27日，广州市一手住宅网签3334套，成交均价为9538元/平方米，分别同比下降47.7%、11.4%。月成交面积为377287平方米，同比下降46.1%。说明,2010年2月份，广州一手楼成交告别“价升量跌”，出现“量价齐跌”之势。

　　

　　  从成交看，今年春节的广州楼市可算是历年来最冷。2月13日—19日，广州市一手住宅网签量仅有35套，日均成交5套，特别是大年初二零成交。而历史数据显示，去年春节广州一手房成交283套，日均成交35套。今年与去年同比大跌了八成之多。不过，从2月20日(旧历年初七)开始，成交开始回升。

　　

　　  有机构监控阳光家缘数据显示，从2010-02-01到2010-02-27广州共有210个楼盘有销售。共计294253平方米，平均每个楼盘销售12.92套,1402.67平方米。截止2月27日，广州共网签2707套，环比下跌58.7%；均价9922.42元/平，环比下降1165.58元/平。

　　

　　  其实，笔者认为，对于2月份广州一手楼的房价和成交大跌，首先是意料之中的事情。主要是受到四方面的影响，第一是自2009年12月到今年中央到地方政策不断强烈调控，导致楼市在政策的影响下，产生不稳定的气氛和投资客及购房者的心理恐慌，甚至出现投资客撤离楼市，或者是市场严重的观望局面。第二是开发商在不缺钱的情况下，缺乏下降房价的动力，尤其是“资金链”不紧张的情况下，依然会疯狂抢夺土地或者是不着急的慢慢销售，或者是接着继续捂房销售。

　　

　　  第三是阳光家缘的数据有滞后，并且处于楼市淡市季节，受到市场和后市政策的不稳定，开发商都在等待两会之后的政策基调，才会在价格上有所调整。第四是自1月以来，楼市调控政策频频出台，消费者、开发商观望气氛浓，成交大跌。尤其是广州大部分房企都未推新盘上市和新产品销售，仅仅推部分旧产品或者是尾盘上市销售，目的是等到两会之后，5月之前进行分批销售，最后在9月亚运会开幕前才大量推货上市。所以，在近期宏观调控政策不断，让不少潜在买家对于后市不明朗，所以暂时持币观望。

　　

　　  另外，自去年年底以来，宏观政策的调控矛头已经明显从遏制投机炒房转向“围攻”开发商，在资金、土地和供应等方面让开发商似乎陷入“四面楚歌”。目前的调控政策已经很多，如果都真正执行起来，开发商降价促销将成为必然。所以，在中央地方政策“组合拳”的联合调控下，广州楼市逐渐的降温。

　　

　　  2009年市场出现的“供不应求”、“人口红利”现象，一直都是开发商坐地涨价和捂盘销售的借口。随着政府大量的政策性住房的推出，市场需求将被稀释，商品房的实际需求会受到影响。在房企上市融资和再融资受阻后，银行信贷也对开发商收紧。而市场普遍看好的房地产信托近期也被套上“紧箍咒”，房企“不差钱”或许就要改变。目前，对于未来广州楼市整体趋势还将看跌。

　　

　　  2010年2月25日，海南省国土环境资源厅副厅长王亚侨在接受记者采访时承认：“海南部分地区的房价偏高，不能否认部分房子有泡沫。海南改口称楼市有泡沫，并称调控政策最快3月出台。海南楼市泡沫还在争论阶段，市场却开始向着降温转变。目前海南大部分城市的房子暂时还未降价，但已经停止了涨价的趋势。2009年开始，海南借国际旅游岛概念炒作疯涨的温州主力炒房团，目前已悉数出货逃顶。风向转变除了爆炒过后急需冷却降温的内在因素之外，更重要的是官方判断态度已有所变化，政策调控或许会跟进。

　　

　　  海南省建设厅新闻发言人谢曦告诉记者，根据国务院下发的意见，海南已经制定好促进海南房地产健康发展的政策，最快将在3月初出台，届时海南不会再出现暴涨的现象。从春节到现在，成交量确实萎缩了不少，与去年春节同期相比下降20%-30%，跟今年1月份、2月上旬比也是下降的。说明国际旅游岛现在还只是一个概念而已，已透支了未来一段时间的上涨空间。

　　

　　  开发商捂盘惜售，投资客的炒作，导致了房地产市场的不正常，如果继续下去，可能会产生泡沫，现在要开始防止过快上涨，目前已经制定好了新政，并最快在3月初出台。3月底之前暂停土地审批，预计从4月开始，海南将重新开始出让土地，政府会随时根据市场情况来调整政策。不是抑制上涨，是抑制不正常的市场行为，还是允许房价正常上涨，允许环比上涨保持在一定比例范围内。房地产是海南的支柱产业，猛降价是不可能的，政府会增加一些高档商品房，同时也会专注于解决本岛居民的住房问题。

　　

　　  在去年12月和今年1月，开发商卖房容易，根本不需要请代理商，但春节一过，又有开发商找代理商来卖房了，海南楼市开始转凉。与此同时，海南板块的股票，在连续上涨几个月后，节后开盘也处于横盘调整中。在海南房价的暴涨中，温州炒房团是短期炒作的始作俑者，更是主力。短期获得暴利后，他们选择的是快速撤退。

　　

　　  目前北京商用房产空置率可能高达约50%,比德国5个最大的写字楼市场去年出租的总面积还要大,已经显现出崩盘迹象。另据世邦魏理仕的报告显示,在其跟踪的103个市场中,北京去年底写字楼空置率为22.4%,排第九位。但这一比例还没包括很多马上就要完工的写字楼。北京空置写字楼之所以不断涌现,主要也是由于地产公司用上了政府去年巨额贷款的一部分去盖楼。因此,,随着今年大量的写字楼涌现,北京市写字楼市场供大于求的局面将进一步加剧。所以,在中国地区,将主要看好二线城市的住宅及商业物业,而北京、上海等过于炙热的房地产市场投资,则需持谨慎态度。

　　

　　  另外，有媒介报道，全国商办用地升温，京写字楼市场隐现“崩盘”。近日以来随着北京中服地块上市、上海外滩地王的成交,此前一向低迷的商业办公类用地开始升温。数据显示,2009年下半年以来,北京、上海、广州、深圳四大城市商办用地供应呈现逐步增长的趋势,2009年7-11月平均土地供应面积仅为68万平方米,2009年12月商办用地供应面积为83万平方米,2010年1月该数据达到86万平方米。办用地的集中出让受到了开发企业的热捧,近期商办“地王”频出。

　　

　　  在保险资金投资不动产细则尚未公布之前,保险资金已按耐不住,近日在上海外滩新地王的竞拍中,太平洋保险、泰康保险与中华企业组成了联合竞投体进行竞拍。与土地市场相对应,写字楼租售市场也明显优于住宅市场。据中原地产统计,2010年1月,四大城市写字楼销售面积达49.38万平方米,环比仅减少15.4%,而同期住宅成交量的跌幅达37.5%。尽管目前全国市场的商业办公类用地走俏,但是今年北京市的写字楼市场依然不容乐观,其主要压力来源于供应存量较大的压力。

　　

　　  2009年底召开的中央经济工作会议，提出了积极稳妥地推进城镇化进程，一改以往城市化的提法，一时间，地产业界爆发了二三线城市将因此迎来房地产发展绝好机遇的议论。的确，在过往数年国内房地产市场的发展过程中，一线城市房价大幅上涨的现实部分掩盖了二三线城市地产市场隐含的机会。这种状况正在发生改变。随着一线城市房价和地价越来越高，开发商的拿地成本和难度都在不断上升。

　　

　　  例如，早在2008年，万科便已经流露出了布阵古城西安的意向，并在去年11月与西安长安区政府达成了一个宏伟的“造城”计划。2月22日，西安国土局才发布了一则公示：2月8日，西安万科恺洲置业有限公司以8.244亿元的总价购得曲江新区的两幅住宅地块，总面积229亩。关于万科在西安拿地的传言由此得到了证实。

　　

　　  例如，2003年至2010年2月份，广州市以收回闲置土地或注销建设用地批文方式处置闲置土地443宗，面积8.22平方公里；要求用地单位按现行供地政策限期完善用地手续391宗、面积10.02平方公里；以延长开发建设时间方式处置闲置土地176宗、面积5.52平方公里，收取土地闲置费超过1亿元。

　　

　　  例如，2009年，全国完成房地产开发投资36232亿元，比上年增长16.1%。2009年，全国房地产开发企业房屋施工面积31.96亿平方米，比上年增长12.8%；房屋竣工面积7.02亿平方米，增长5.5%。其中，住宅竣工面积5.77亿平方米，增长6.2%。2009年，全国商品房销售面积93713万平方米，比上年增长42.1%。 2009年，商品房销售额43995亿元，比上年增长75.5%。其中，商品住宅销售额增长80.0%。2009年12月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨7.8%，涨幅比11月份扩大2.1个百分点。

　　

　　  国家统计局公布“2009年全国房地产市场运行情况”显示开发商4成资金来自购房者,尽管2009年全球都笼罩在金融危机的阴影之下，但中国房地产企业依然手头宽裕。这一年中，中国房企手里的钱多达57128亿元，比2008年高出四成多。充足的资金保证了去年全国房地产开发企业房屋施工面积31.96亿平方米，比2008年增长12.8%。保证开发商手里有充足资金的不是别人，正是广大购房者。

　　

　　  开发商资金源中主要有五大渠道。其中，国内贷款11293亿元，增长48.5%，约占20%；利用外资470亿元，下降35.5%，约占1%；企业自筹资金17906亿元，增长16.9%，约占31%；定金及预收款15914亿元，个人按揭贷款8403亿元，这两项共24317亿，约占42%；其他资金3142亿元，约占6%。

　　

　　  可见，其中来自购房者的定金及预收款和个人按揭贷款占到开发商资金的近一半。受全球金融危机的影响，开发商很难从国外筹得资金，所以，利用外资比率下降。而利用定金及预收款和个人按揭贷款已经成为开发商最娴熟的手法，也就是用买房子人的钱盖房子。如果对定金和预收款进行严格管理，很多开发商都会陷入资金紧张。

　　

　　  国家统计局昨日公布的“2009年全国房地产市场运行情况”显示：定金及预收款和个人按揭贷款两项占到开发商总资金的42%。2009年我国信贷政现比较宽松，使开发贷款和个人贷款轻松获得，这就给供需双方都提供了充裕的资金。供需两方有了充裕的资本注入，势必会抬高房价，这也是导致2009年房地产市场开发增加、销售增加，房价上行的最为直接的因素。

　　

　　  国家统计局分析报告显示，2009年，全国房地产开发企业完成土地购置面积31906万平方米，比上年下降18.9%；完成土地开发面积23006万平方米，下降19.9%。房子卖得好了，价也高了，开发商为何在买地上出手犹豫了呢？这和金融危机的影响是分不开的，开发商对未来走势看不明晰的情况之下，是不敢轻易出手拿地。不过出现土地购置面积下降最重要的原因是受国家相关政策影响，一些城市明确规定，土地闲置满两年，无偿收回；土地闲置满一年，按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费，对闲置土地特别是闲置房地产用地要征缴增值地价，所以，开发商也不敢轻易囤积太多的土地。

　　

　　  在这一背景下，广大的二三线城市对那些大开发商而言，就意味着更广阔的市场机会。以万科去年新增的土地储备中，绝大多数都在二三线城市为例，就非常充分地体现了这一市场趋势。虽然这些城市的购房需求以当地人为主，房价涨幅不可能如一线城市般迅猛，但这也意味着风险相对较低。而拿地成本较低对那些在一线城市已难以大展身手的全国性开发商而言，更是非常大的吸引。因此，深耕二三线城市，将成为诸多开发商未来的工作重点。只是，二三线城市的楼市，能否延续一线城市过往的“疯狂”，成为未来地产市场的新引擎，仍有待观察。

　　  2010年2月，各地经济数据公布，全国26省市去年GDP增速超10%，总量超万亿省份共14个，广东、江苏、山东超3万亿蝉联前三，安徽新晋入榜；除山西外，所有省市实现“保八”。随着全国2010年地方“两会”全部闭幕，各省(区、直辖市)2009年的“成绩单”也陆续浮出水面。纵观各地公布的数字，2009年我国又有1个省份(安徽)加入“万亿GDP俱乐部”，至此，全国共有14个省份GDP总量超过万亿元。去年，我国经济超额完成“保八”目标，而各省份中就有26个GDP增速超过10%，除山西省外(预计GDP增长6%左右)，全都实现“保八”。

　　  2009年，广东、江苏和山东继续巩固“三万亿俱乐部”的位置，并稳居前三甲(其中广东接近4万亿元)，内蒙古去年实现GDP 9725.78亿元，距“万亿”只有一步之遥，增速更是达到16.9%，比全国平均增速高8.2个百分点，连续八年保持全国各省区市第一位。例如,广东省应对国际金融危机见事早、行动快、出拳重，促进了经济平稳较快增长。完成生产总值39082亿元、比上年增长9.5%，人均生产总值40748元、增长8.4%，均提前实现“十一五”规划目标。