近日，国务院总理温家宝在中南海紫光阁接受新华社记者独家专访，就当前经济形势、明年经济工作和其他问题回答记者提问。其中，温总理提出抑制我国房价过快上涨四项措施，无疑成为了市场最为关注的焦点。而在这四项措施的核心，就是房地产调控的真谛：既发挥市场机制，又发挥政府作用。
    中国的房价虚高，原因很多很复杂。既有国际背景也有国内经济的因素，既是金融问题也有土地问题，既有市场的原因，也有政策的原因，既有开发商的原因也有消费者的原因，所以，调控房地产市场，就会有几部委联合下发文件的形式出现。房价问题，不是单一行业问题，而是综合性的社会经济问题。化繁为简，我认为主要有以下几个原因：
    市场需求强劲对房价的影响：
    宏观经济高速发展的背景为房地产热和高房价的形成提供了外部环境。中国改革开放30年，特别是近十几年来中国经济的高速发展，国力增强，人均可支配收入提高，购买力增强。住房体制改革的催动、都是房地产热的动因；特别是中国的城市化进程加快，带动了大量需求。
    自住需求。随着经济的日益繁荣和城市化进程的不断加快，城市人口激剧增加，有人就得有房，从而刺激了城市房地产业的大规模市场需求。中国的人口基数庞大，房地产市场还处在起步、发展阶段，由于历史的原因，中国的住房缺口巨大，人们改善居住环境，提升生活质量的要求迫切，城市化的发展，基础建设、市政建设，旧城改造等等，带来的刚性需求强劲。
    投资需求。在金融投资领域，在国际市场上，人民币升值的预期，使国际热钱进入国内房地产市场。同时，阶段性的流动过剩，通货膨胀的预期，使得人们把更多的资金投向了相对稳定保值增值的房地产，必然进一步支持强大的需方购买力。
    投机需求。在成交量不断放大，房价进入上升通道时，消费者心理预期对房价上涨起了助推作用。
    消费者的心理因素，间接对房价产生影响：
    中国人的传统习惯，与西方国家观念不同，中国目前社会保障体系不完善，与西方发达国家老人无后顾之忧不同，中国人的财富观念与西方不同，传统的买房置地观念，年轻人的超前消费，互相攀比的心理等，都与西方不同，而这些心理因素都影响着人们的购买行为，都间接对房价产生影响。
    房地产行业发展不成熟的原因：
    中国的房地产市场仅有20多年的发展历史，还处于起步阶段，还不成熟，还处在发展过程中，法律法规不完善，机制不健全，政策还在忽左忽右，市场还是忽冷忽热，总体造成房价只涨不跌的印象。
    土地因素造成水涨船高：
    土地的因素，本应归在政府管理的范畴之内，但由于在房地产开发中，土地成本占很大的比重，问题复杂，故单独列出。对此问题，我将另文详谈。土地在政府手中，政府把握着土地供给的闸门，近几年来，为提高土地出让的市场化程度和透明度，避免暗箱操作，防止腐败，政府在土地供给中，多采用了招拍挂的形式，政府在实行土地财政，追求GDP的数字的观念作用下，往往出高价者获得土地，使得这种形式无形当中，推高了土地的价格，必然使开发商获得土地的成本提高，从而引发房价提高。2009年，各地地王频出，对房价虚高起到了推波助澜的作用。
    开发商自身的因素和开发过程中必要成本的上升：
    房地产销售市场由于没有形成有效的市场定价机制，房地产开发企业追求利润最大化，提高了房价。
    通过营销炒作，部分房地产商通过营销技巧手段等方式提高房价，媒体、专家、学者、房产中介机构的推波助澜等。
    在房地产开发过程中，开发成本均逐年上升，也是一个重要原因。
    我国目前的房价大体上由五部分组成，即土地费、建安费、营销成本(包括管理成本和资金费用)、各种税赋以及利润等。不同的地区因经济发展水平以及政策取向不同而有很大的差异，同一地区也随相关因素的变化而变化。但万变不离其宗，在建筑成本中，国内钢材、水泥、木材、砖石等建筑材料市场价格及人工成本全面上涨，作为终端产品的商品房屋必然以涨价方式释放这股来自建材的通涨压力。另外，新建住宅品质提升所带来的成本增加，一定程度上也促成价格上涨。
    综上所述，关于房价虚高的原因确实很多，这里难免挂一漏万，不能尽述。我们知道，如果一个人生病了，我们要找出病因，才能对症下药。不过，房价虚高的病，由来已久，也是并发症，需要既尊重市场无形之手，又要发挥政府这只“有形的手”来辨证施治。唯如此，未来的中国楼市才会走向健康和谐理性发展之路。

2009年12月28日