谢逸枫:“粤四条”遏制炒房太傻太天真
政策出再多 执行不到或不执行如“形同虚设”

  2010年2月26日广东省政府信息网上公布了广东《转发国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，通知根据我省实际，对于房地产市场提出了四条措施：“增加普通商品住房和保障性住房的有效供应，全面启动城市和国有工矿棚户区改造工作，抑制投资投机性购房需求，加强对房地产市场秩序的监督规范”（下简称“粤四条”），成为认真贯彻和实施2010年1月10日国务院“国十一条”第二个地方政策的城市。

  笔者分析，2010年2月26日广东“粤四条”，和2010年1月10日国务院的“国十一条”保持了高度一致，在加大供应方面，同时提出了具有地方特色的限价房、公共租赁房试点和三旧改造，推广土地供应和不同房源之间的市场有效增加供应，平衡市场供求关系，达到遏制房价上涨和炒房的现象。

  另外，笔者认为，与2010年2月21日，北京11个部门联合出台《关于贯彻国办发〔2010〕4号文件精神促进本市房地产市场平稳健康发展的实施意见》，简称为“京版十一条”，成为全国各地第一个落实“国十一条”的地方细则。实际上也是如出一辙，就是落实国务院的“国十一条”政策。其实“国十一条”出台针对的就是“部分城市出现了房价上涨过快”等问题，其一系列调控措施下了大力气，调控力度不可谓不强，但最关键的却是第十一条：落实地方各级人民政府责任，由省级人民政府负总责，市、县人民政府抓落实。

  或许说白了就是，如果地方政府落实、执行不力，那么“国十一条”的一切政策都是纸上谈兵。从另一方面来说，地方政府有着卖地的冲动，土地是地方政府的财源和政绩。但在2009年的地王狂潮中赚得盆满钵满的各地方政府，在保障性住房建设等方面却交不出令人满意的成绩。

  例如，2009年年12月14日国务院出台“国四条”，以上海为代表的少数城市据此陆续出台地方细则，上海称为“沪四条”。但是，2010年1月10日国务院“国十一条“出台，而且比“国四条”严格很多，尤其是对所有二套房贷都实行四成首付，而之前“国四条”中还把改善性购房需求按首次购房进行优惠。

  例如，最倒霉的要算杭州，2010年1月10日杭州公布了按2009年12月14日国务院的“国四条”出台的细则，有些优惠政策还引起媒体批评，却不知当天“国十一条”同时出台。

  房地产毫无疑问会成为今年“两会”讨论的焦点，而按照以往惯例，一般是“两会”定下政策基调后，地方才会相继出台相关行业政策。“国十一条”及“京版国十一条”的“早到”，很难说亦会给两会的讨论定下基调。2009年年底以来，国务院相继发布了调控房地产市场的“国四条”和“国十一条”。

  笔者认为，2010年2月26日广东出台“粤四条”的目的有四个：一是广东政府在认真贯彻和执行2010年1月10日国务院“十一条”政策，同时具体落实并且进一步的细化和完善国务院“十一条政策”，针对性的进行广东楼市政策的调整和布置。二是通过增加土地供应和商品房供应及保障房等其他的市场供应，遏制炒房或捂房销售的现象。

  三是广东政府希望遏制广州和深圳等几个城市房价上涨过快和投资炒房比较严重的情况，支持刚性需求和改善型需求等普通购买的需求。四是2010年2月26日广东“粤四条”的精神主要是抑制投资投机为主，支持普通住房消费为次，稳定广东楼市和房地产市场为中心点，防止房价再次上涨，影响到楼市的起伏。

  笔者分析认为，2010年2月21日，京版“国十一条”落地；2010年2月26日广东“粤四条”也出台新政调控楼市。毫无疑问，地方联手推出一系列楼市调控措施，加强和改善房地产市场调控，支持居民自住和改善型住房消费，遏制房价过快上涨的势头，促进北京和广东房地产市场平稳健康发展。

  其实，但本次广东“京十一条”与广东“粤四条”过去有一些不同，北京这一版本更加有针对性，主要是打击投机和泡沫。对市场一定会产生影响，势必造成购房者的观望氛围，但不会有根本影响，新政主要是在加大政策房建设基础上进行调控，非打击市场。而广东“粤十五条”政策主要是支持楼市政策，并非调控。

  因此，广东“粤四条”的严厉政策出台，不仅加剧了广东楼市观望气氛,同时,让开发商有可能提前下降房价"妥协"楼市,制造今年3月楼市"小阳春".另外,针对部分房企资金紧张的房企,有可能会提前产品上市销售时间,或者是利用价格折扣或优惠活动,吸引人气。广东“粤四条”和北京“京十一条”的出台，主要是给北京和广东楼市调控政策在两会前就给楼市一个"下虎威",说明中央政策两会后有可能出新的政策调控楼市。

  例如，2010年2月27日，物业税开征方案已提交至两会，甚至有人认为，京深或年内开征。根据国家税务总局行为税司透露消息是，物业税开征将会是今年两会上讨论的重点，而总局关于物业税开征的具体方案已经提交。按照目前决策层的征税思路，物业税将按照房屋面积，对超出基点面积的部分进行征收，基点面积内的部分免征。

  对于物业税究竟何时开征，何处试点的猜测，一年多以来都是传闻纷纷，此前，《华夏时报》也曾对相关情况进行过报道，而据本报记者近日刚刚从住建部一高层人士处得到的确切说法是：鉴于目前房价居高不下的市场状况，今年年底前有望在深圳、北京等城市针对商业地产进行实征试点。其实，北京早在2008年6月就准备以“房产税”的名目开征物业税，但由于奥运会和金融危机的到来耽误了征收计划，但“方案是早就成形了的”。然而，关于开征物业税是否能够起到平抑房价的作用，成为目前所有人最关心的问题。

  不过,广东“粤四条”关键还在于地方各个政府部门是否执行和下决心执行，如果在缺乏执行力度上，新的政策也只能是“形同虚设”；如果能严格执行，打击投资炒房和遏制房价上涨及稳定楼市绝对是有效果和威慑作用的。所以，中央或者地方政府不管出再多的政策或者是多严格的政策，地方政府如果不执行，或者是执行不到位及“放水”，政策再多，其实都是“形同虚设”，根本就起不到什么调控楼市的效果。

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