（一）类型
1、从制造主体划分：制造“假按揭”的主体主要为房地产开发商、中介机构、借款人等。
2、从具体形式划分
（1）“真人假房”，指借款人资料和签名真实，但所购房产不存在、重复销售或重复抵押；
（2）“真人真房”，指借款人资料和签名真实，所购房产也存在，但没有真实购房行为；
（3）“假人真房”，指所购房产存在，但借款人资料或签名虚假，没有真实购房行为；
（4）“假人假房”，指借款人资料或签名虚假，所购房产不存在或被重复销售或被重复抵押。
（5）“真交易假价格”：所有资料和交易行为均真实，但价格严重虚高。（二）动机
1、房地产开发商制造“假按揭”的动机
（1） 弥补建设资金不足，避免申请房地产开发贷款的各种手续。
（2） 偿还即将到期的房地产开发贷款。
（3） 将销售不畅的楼盘特别是尾房变现。
（4） 将不愿或无力继续开发的房地产项目扔给银行，骗取按揭贷款后脱身。
2、中介机构制造“假按揭”的动机
（1） 吸引按揭客源，获取行业竞争力；
（2） 自买自卖，套取银行资金投资房产以谋利。
3、借款人制造“假按揭”的动机（1） 规避首付款政策，减少按揭贷款的违约成本；
（2） 构造虚假购房交易，套现固定资产，将抵押物变现风险转嫁银行。（三）主要特征
1、借款人特征
（1） 工作单位为拟购买物业的房地产开发商或其销售代理商、承建商、材料供应商，及其他关联企业。
（2） 收入证明上的联系人、联系电话为开发商或销售代理公司的工作人员、联系电话。
（3） 收入很高但不能提供证明材料，或收入明显高于所从事职业的平均水平，或对所从事职业不熟悉。
（4） 无正当理由不能提供身份证件等重要资料原件，或提供资料明显虚假。
（5） 签名虚假或多处签名不一致。
2、所购房产特征
（1） 事实上不存在该房产。
（2） 房价明显高于周边相同或相近档次楼盘。
（3） 在营销策略或优惠措施没有较大改变的情况下，滞销楼盘突然热销。
3、购房行为特征
（1） 一人购买多套房产，或同一单位多人购买同一楼盘。
（2） 《商品房买卖合同》多项重要内容空白。
（3） 借款人不知晓购房事实，或对所购买房产的位置、小区名称、楼号、层数、朝向、房号、户型、面积、价格、入住时间等基本情况不熟悉、不关心。
（4） 开发商委托银行代收首付款的，借款人不能提供进账单显示首付款通过转账或现金方式代缴；由开发商自行收取首付款的，开发商出具了借款人已缴纳首付款的收据或发票，但账务上没有反映该款项。
4、贷款行为特征
（1） 借款人不出面，由开发商或中介机构代办所有贷款手续。
（2） 多个借款人集中在同一天或相近几天内办理贷款，贷款金额、期限相近，贷款成数达到或接近最高成数，贷款期限达到或接近最高年限。
（3） 借款人对贷款利率、月还款额等要素不关心，对借款合同内容无所谓或不知情。
5、开发商行为特征
（1） 不愿存入按揭贷款保证金。
（2） 不愿按受资金监管。
（3） 房屋竣工后，迟迟不办理房屋所有权证或抵押登记手续。
（4） 将大量按揭贷款挪作他用，项目工程进度缓慢或形成烂尾。
6、贷款偿还特征
（1） 开发商每月在借款人还款帐户逐户存入与还贷金额相同或相近的款项，操作流水号连贯且存款凭条上的签名为同一人。
（2） 同一楼盘多个借款人同时违约，且期数相同或相近，但非因借款人与开发商、物业管理公司或银行纠纷所致。
7、其他特征
（1） 达到入住条件后，借款人所购房产一直处于空置状态。
（2） 所购房产的使用人不是借款人且与借款人不存在租赁关系。