近日，某研究机构披露的数据显示，11月全国房价继续上涨，楼市有再度回暖嫌疑。于是业界大嘴们纷纷预测，第三轮房地产调控即将到来（或称很快到来）。不知“即将”是什么时间概念，也不知“很快”有多快。但就目前房地产市场形势分析，实在不必惊惶失措。

　　首先，调控效果初步显现，不能现在就断定调控已失效。上述机构的数据，只是住宅成交均价，即便是11月出现环比微涨，也并不能说明同质房屋价格一定上涨。因为均价不能反映成交结构的变化，这一点业界人士都很清楚。11月份的房价到底是如何，还要看国家统计局和发改委联合公布的70个大中城市房价指数。而这一指数的环比涨幅，已由9月的0.5%回落至10月的0.2%，11月有可能会继续回落至持平，甚至有可能微跌0.1%。

　　客观的讲，9.29新政以来，全国房地产市场有所降温，但降温的速度不如4月“国十条”出台之后。然而，当前市场总体依然处于下行通道，并无确凿数据能证明其已开始调头向上。实际上各地市场表现不一。比如，拿四个一线城市说事，11月只有北京一手住宅成交量增长，而上海、广州和深圳皆下跌，且深穗二地新房成交量剧减超五成，反映出调控效果相当显著。

　　其次，这次严厉调控的“后劲”不容小觑。在通胀持续加重和人民币升值的外部环境下，确实仍有部分投资需求还在购房。然而，本轮调控政策中最重要的“限购”和“限贷”，具有一定的“后发效应”。多数城市的限购政策是一个家庭只能新购一套房，那么近两个月购房的家庭，在禁令解除之前已无条件购房；或许限贷不能阻挡部分人全款购房，但对于一般家庭或中小型投资者来说，并无财力用全款购买多套住宅。这就意味着，部分依然愿意投资的人，在前面几个月完成购房后，接下来投资需求将可能持续萎缩，只有等到限购、限贷令解除，才有可能恢复元气。

　　近期，部分开发商、专家认为多数限购城市会在年约解除禁令，这实在是一种误解。16个实行限购的城市中，多数都未规定终止时间，何谈年底会停止？按照现在房价的走势，最快也得到明年下半年，才有可能出现多数城市解除禁令的情况。反倒是，如果接下来房价不能稳定，则限购城市有可能会进一步增多，而非减少。

　　再次，货币政策正在转向。今年以来连续五次提高存款准备金率，以及10月第一次加息，都表明货币政策正在转向。终于，12月3日召开的中共中央政治局会议指出，明年要实施积极的财政政策和稳健的货币政策。实际上，货币政策已经由2009年的“宽松”，转为今年第四季度的“中性”，明年将进一步转为“偏紧”。按当前通胀趋势，近期极有可能再来一次加息，明年有可能有加息2-3次，当前已经进入加息通道。而历史经验表明，在货币政策紧缩和加息的过程中，房地产市场将渐渐降温，尤其是在加息周期过半之后，将会明显压制房价上涨。

　　最后，笔者认为第四波调控不会很快到来。先得纠正一个错误概念，去年12月以来，已有三波调控（即国四条和国十一条、国十条、9.29新政），而非两轮。9.29新政行政干预色彩已经很浓厚了，只要地方政府和商业银行严格落实，绝不可能“空手而归”。在通胀、热钱涌入等不利情况下，中央应督促地方和银行将新政落实到位。

　　我依然坚持认为，明年二季度之前，市场会保持降温态势。假若房价真的不经小跌，便再度向上，则还有房产税“伺候”。不过，房产税只能是个别城市先行试点，尚不能定义为新一轮调控，其“恐吓”作用，将大于实际税负对市场影响。