2010年，严厉的调控政策高频率出台前所未有。在如此深度调控下，楼市成交量仍能快速反弹、楼价坚挺不降的事实也是史无前例。明年楼市何去何从？本文通过对市场各方在深度调控政策影响下的各种反应进行分析，认为今年调控政策打击投机投资需求，抑制房价过快上漲取得了明显效果，然而只是治标而非治本。推动房价上漲的主要症结在楼市之外，对房价的推力目前难以消除。明年在继续抑制需求的高压政策调控下，成交量难以提升。但是市场各方均认识到，在种种推动房价上漲客观因素影响下，明年房价仍会上升。
今年经济回稳、流动性充裕、通胀预期促使成交量9月反弹。限购、限贷、加息政策成功阻止投机投资需求入市，10月后成交量骤降。
从经济数据看，GDP前三个季度增长10.6%，表明国内经济复苏基础稳固。经济面稳固使国内就业率保持合理水平，民众对失业的担扰渐去，并普遍预期未来薪金能够稳定上升，为大宗物业消费奠定思想基础。
CPI从第三季度起超出3%，并在10月达到4.4%。由此，市场上存在较强的通胀预期，房屋的投资保值作用有所放大，通胀上行成为促进近期房产大量成交的重要因素。同时，人民币对美元出现一定程度的升值。房屋作为国内主要投资产品，亦受到人民币升值预期影响，带动房产市场兴旺。
以广州市为例。由于开发商抓住商机，今年8月以来适时推出大量新货销售，使市场交易火爆。今年9月广州十区商品住宅交易网上签约高达94万平方米。由于中秋节后的部分成交量来不及在9月签约而延至10月，导致10月十区网签量达到141万平方米。
据广州楼市观察，今年1～7月是首次置业及首次改善型置业者在支撑，90～125平方米户型单位占总成交量比例达到45%。今年“4.17”新政出台后，广州十区商品住宅均价从4月份的1.35万元/平方米高位逐渐回调至7月份的1.15万元/平方米，每平方米单价下降2000元，下降幅度达到15%。今年8月以来，刚性自住需求（包括首次置业、结婚、迫切需求改善居住环境等），和购房保值需求的客户，成为支撑楼市主力，户型在90~125平方米和90平方米以下的单位成交量分别达到45%和28%。均价也回升至9月的13932万元/平方米（见图一）。
“4.17”新政出台后观望近半年之久的供应及需求，在8、9月份集中爆发，造就了今年楼市“金九银十”，亦迎来了国庆节前中央出台更为严厉的调控政策。广州市政府也出台“四限（限购限外限贷限龄）”实施细则，在不影响市民正常购房前提下，堵住投机投资性购房漏洞。由此，楼市面临政策进一步收紧趋势及贷款加息，致使购房保值和投资需求受到一定压抑。另外，“金九银十”期间市场火爆，大部分购房有效需求己释放，聚集新的有效需求要有一段时间，11月商品住宅网签量因此大幅跌落至39万平方米，而房价仍然回升至13988元/平方米的高位（见图一）。
图一：
一边是楼市烈火，一边是政策冰山，冰山能否压灭烈火？我们通过分析房地产市场买卖双方的未来动向，试图探求答案。
针对目前市场变局下消费者购房需求和心理预期的调查分析。
调查方式：楼盘策划销售人员对来访客户的问卷访问。覆盖区域：广州市越秀、荔湾、海珠、天河、白云、黄埔、番禺、花都、南沙区以及增城市、佛山市南海区、清远市等以广州人为主要客户共39个商品房楼盘中，到访但没有即时成交的客户（统称“潜在客户”）。客户层次：涵盖了中低、中端、中高端潜在购房客户。有效样本：785份。
潜在客户年龄集中在30～40岁，中青年，三口之家为主；与2009年相比，因现时楼价有明显上升，潜在客户年龄亦有增大趋势。这部分潜在客户主要居住在广州市中心六区，非广州市户籍约占3～4成。潜在客户置业特征：目前超过70%为换房客；与上两年相比，二次以上置业比例持续增加，是目前市场购房主流需求，因此受此次限贷限购政策影响直接。
当前购房目的调查结果显示，纯自住购房需求比例41%；投资需求比例11%；另外，自住兼投资的比例达30%（比过往有明显增加，2009年这一比例约11%）。
调查结果显示，50%客户观望而推迟买房，坚持买房的客户仍有28%。三套停贷、首付提高以及外地户口购房受限是占84%潜在客户购房计划受影响的主要原因，而利息增加和预期房价下跌则是次要原因。首次置业以及一次性付款是占16%潜在客户购房计划不受影响的主要原因。
对楼价走势稳定的判断占据客户主流。41%潜在客户认为楼价会略有下降；19%潜在客户认为楼价不会有大变化；16%潜在客户认为楼价将稳中有升；15%潜在客户认为楼价难以判断;只有9%潜在客户认为楼价会大幅下跌。在严厉的调控政策下，对楼价走势的判断，大部分客户认为楼价不会有大变化。
从客户现居住面积和购房需求面积对比看，改善型换房需求是目前主流。房贷政策的收紧无疑抑制了部分正常的换房需求。升值潜力同样是客户最关心的因素，显示客户投资、保值增值意识强。
调查结果显示，广州市十区限购后，有约23%的客户表示会考虑到周边地区（增城、从化、佛山、清远）购房，选择的主要原因是价格便宜和有升值潜力。约77%的客户表示不会考虑到周边地区购房，基本上是认为距离太远，以及觉得供应多、升值慢。
调查结果显示，在投资住宅需求受到严厉调控后，有约48%的客户表示会考虑投资其他物业；其中商铺最受青睐，其次是商务公寓。
2010年开发商在高压调控下仍然取得良好业绩，明年则有新的打算。
令人不可思议的是，在如此频繁高压调控政策出台情况下，以万科为代表的大开发商竟然基本上都提前一个月完成甚至超额完成今年销售任务。万科集团更以1000亿元/年销售额勇夺世界之冠。预计2011年在中央实施稳健货币政策调控下，开发商对销售回款的依赖程度会提高。但由于短期内开发商现金仍充裕，降价动力不大。若成交持续回落，预计明年下半年开发商资金链将会紧张，但开发商自有破解办法。
1、避开政策风险高的城市向二、三线城市扩展。今年1～9月十大品牌开发商新增项目36%位于二线城市，在三、四线城市占比则超过一半，仅9%位于一线城市。在新增土储最大的十个城市中，大部分是非调控重点地区
2、深度调控下开发商寻求房地产行业多元化发展。今年以来一系列的调控政策均针对住宅市场，不少开发商加大商业地产、旅游地产等持有型、经营类物业的投资比例，既规避风险，又可为企业带来稳定的投资回报。
3、联合开发趋势延续。今年以来，越来越多的开发商选择联合开发。万科、保利、绿城今年上半年新增项目合作开发的比例分别高达50%、40%和58%。富力在经过6个月的零土储后，在11月新购入3宗土地，其中2宗土地以联合体的形式获得。另外，其新开工的惠州富茂威尼斯湾项目，是富力与世茂地产继广州亚运城、天津项目之后的又一合作项目。11月16日新世界地产联合北京东方华美集团，以投标方式拿下北京市顺义区高丽营镇于庄地块，成交价8.2亿元。此外，更有多至16家联合体的，以建业地产为首的河南省本土中小开发商组成“拿地合唱团”，要联合拿下郑州郑东新区土地。联合开发可解决融资买地，降低企业风险，实现优势互补，强强联合可提高市场竞争力。在调控延续的2011年，联合开发仍是较多开发商的选择。
4，积极参与保障房建设。住建部近日发出通知，2011年全国计划建设保障性安居工程任务是1000万套，工程投资将达1.4万亿元，约占全国房地产投资规模的五分之一。资金问题是制约大规模开展保障房建设的瓶颈，国家将鼓励各地积极探讨建立保障工程融资平台方法，部分保障房建设任务必然会分流到开发商身上。在持续调控背景下，保障房市场开发空间将越来越大，开发商参与保障房建设将有利于企业在“楼市严控期”的生存和发展。虽然保障房项目利润率低，但其安全系数高，资金周转速度快，且能得到政府扶持，开发商更容易获得贷款。据了解，万科今年在北京的竣工面积里将有1/3是保障性住房，万科今年参与南京保障房建设规模预计达到400万平方米，远超万科进入南京10年所有开发项目面积总和。绿城集团今年也对产品结构进行调整，保障房和现代服务业两类项目的比例增至60%。
明年调控不懈，但成交量被萎缩难逼房价真降。
历史经验看，若房价出现过快上涨，且经济向好时，中央便会对房地产进行调控。目前国内经济增长态势持续向好，若2011年一线城市房价仍处高位或过快上涨，则调控高压仍会持续。作为政策调控标志的限贷政策和限购措施在房价没有明显回落情况下，放松的可能性较小。以往调控使楼市成交量短期内下滑现象一般维持6个月左右，预计短期内房价虽然上涨乏力，但价格下调较难。因为当前成交量短暂萎缩是限贷限购令下的人为效果，不是购房需求的自然消失。而开发商正在蓄势静待限购令一旦取消，成交量反弹的时刻到来。就算限购令长时间不撤，从计划经济时代走过来的人们都明白，越是限购的东西说明供应短缺，因此越是值得早买多买，要把政策允许的空间用足填滿才放心，因而更加挑起赶快买房的欲望。11月下旬各城市成交量明显回升，二手房业主捂盘不卖现象，印证历史经验值得注意。
文/黎文江
2010.12.6.