历时将近一年的中服地块，终于赶上了2010年的末班车。最终以63亿元售价被中信集团拿下。此次结果的诞生，并没有像众多分析人士所预测的那样成为北京的新地王。

一、中服地块回顾

1、中服“两进一出”，市场翘首企盼

    “一进”：在2010年2月底，中服地块正式挂牌。由于其地理价值的特殊性（位于CBD核心区中）和对竞标者要求的苛刻性（挂牌出让起始价为人民币500000万元，竞价阶梯为人民币2500万元整，竞买保证金为人民币300000万元），故其一推出就遭受到了市场舆论的猛烈攻击，再加上众多中型开发商在媒体中频频发难，使得内定之风呼啸而上，其关注度和抱怨度甚至超过了对中国足球热情。

    “一出”：在2010年3月下旬，北京国土局宣布暂停热点地区高价土地的交易以稳定土地市场。中服地块沉没。

    “二进”：2010年8月初，中服地块再次入市，不过相对年初，此次其被拆分成为4个地块，面积分别为12万平方米至19万平方米之间，总建筑面积相对于之前增加了25.3万平方米，同时对竞买人的要求也给予了大幅度的降低。

2、双重竞标，难现政府“公开、公平、公正”

    中服地块的第二次竞标方式与以往截然不同，其采取两个阶段竞标，取综合投标得分最高者为竞标获胜者。即：第一阶段为规划设计方案投报，占综合评标的20分(满分100分)；第二阶段为综合内容投报，即土地出让金数额、付款进度等。只有参与第一阶段投报的投标人方有资格参与第二阶段的投标，如第二阶段的投标人为联合体，则联合体中必须至少有1家单位参与第一阶段的投报。

    我个人认为此次竞标方式是国内土地出售方式的一种革新，但媒体称其为是政府的公开、公平、公正的透明化办事思想的体现我在此不敢苟同。

    因为在这种竞标方式中还是存在一个较大的问题，甚至比之前的价格竞标法更容易受人的主观思想所控制。一般对于一个问题的决策，我们都知道希望尽量将其标准化、客观化，降低由人来做决策的概率。但是在此方案中，第一轮技术标阶段，由评判者来评判，就明显的将人的个人思想作用夹在了里面，而且还占据了百分之二十的决策结果导向作用。故其对于结果的导向就肯定带有了非公平观点。

    同时这次在竞标者选择中，范围进一步的予以了扩大，其目标就是为政府增多选择性机会。例如金融机构，其资金拥有能力较大，可以很轻便的进入地产开发行业。但是相反而言，地产开发公司若想涉及金融行业，从而为其提供资金保证的话，却要大费周折。

    在最初我就曾对此次竞拍的结果予以了预测——国企背景的公司的夺标性机会很大。所以内定之说不无道理，毕竟所谓的技术标就是政府为最终夺标企业扫清道路的工具，在第一轮竞争技术标时，所有的竞争对手都已经浮出水面，这时用“设计”这种众所周知很难界定绝对好与不好的抽象概念将强有力的竞争对手都扫落马下，剩下些散兵游勇在接下来的第二轮竞标时都属于无力一搏的，这样，最终所谓的“内定”目标就走上阳关大道顺理成章的一举夺魁。。。但是政府为什么一定要采取这样貌似“掩耳盗铃”般的手段来处理这件事呢，在舆论监督和信息公开透明度越来越高的形势下，冒着被业界及媒体口诛笔伐的危险，仍然做出这样的决定？

    我们从以下几点来解读政府可能存在的”苦衷”。相比较其余可能性而言，效用最大化导向成为这个最终决定的最大推手。

二、中服63亿结果解读

1、舆论导向结果

    2010年是中国房地产业发展最为艰难的一年，也是政府最为头痛的一年，地王的频现导致拿地成本的迅速飙升，直接造成房价的高速上涨。众所周知，国家的长治久安是由民生问题决定的，当民生问题被推向社会的浪头，政府也就必须在利益和民生之中作出抉择。

    故中服地块在12月初的竞拍结果中以63亿元价格成交也不足为怪。其中有很大一部因素就是受制于此。从单位成本来讲，此次中服地块的成本价仅约为1.8万元/平方米，而与其一路之隔的银泰、国贸等，目前的单位销售价格最低也为6万—7万元/平方米，如此巨大的落差，不尤我们可以看出政府的这次担忧。若中服地块以高价拍出后，将成本拉升至3万/平方米以上，其建造后的售价势必冲破8万大关，同时也会造成周边楼盘销售价格的疯长，可想而知，在现今高房价的社会舆论之中，这种结果必将导致政府骑虎难下。

2、利益导向结果

    政府销售地块可以为自己带来两块价值：短期价值和长期价值。短期价值为拍出地块后所得的竞拍价格。长期价值为地块建筑运营后创造的税务价值。

    因此，国企相对于民企来说胜算来说。之所以这么说，由于下面两点原因造成的：

    不出售给民企的原因：首先现阶段的民营企业和集体制企业，多为短期利润导向型企业，且不受制于中央政府对其的导向作用。例如我们所熟知的soho中国等，在CBD商圈中，其拥有不少物业，但都以出售为主，很少考虑长期持有。若将中服地块出售给此类型企业，对于培育良久的CBD商圈毕竟形成商业氛围重创，同时也会搅乱北京房价，对于政府的长期利益没有保证。

    出售给中信的原因：随着中石油的离开，北京政府收入来源受到了一定的影响。因此政府会选择更多的考虑长久的利润来源。在竞标中服地块的国有企业名单中，比较而言，我们可以发现中信集团的产业纳税额度是最高的，由于在前段时间其曾声称将要将总部迁往深圳，这些对北京政府来说肯定是一件大大的坏事。因此通过利益导向作用，让其夺得中服地块，不但可以成功挽留到对方，还可以获得长期的税收利益。可谓一箭双雕的最佳结果。

3、形象导向结果

    北京CBD概念形成于上世纪90年代初期，通过将近20年的高速平稳发展，形成具有一定国际影响力的商贸金融中心。因此，其形象的好坏对于北京的城市形象起到了重要作用。若将其出售于一些省级能源公司，必定或破坏其整体的商业氛围。例如若叫煤炭大厦或是羊毛大厦之类，会与CBD整体的定位产生冲突。

    通过上述内容分析，我们可以看出政府在这次对竞标者的选择中进行了深思熟虑，可谓是用心良苦。