深圳房地产律师：南山法院认为单方出售共有房屋合同有效

 

▇ 广东信荣律师事务所主任张茂荣律师

 

基本案情：

 

经某中介公司居间介绍，2010年3月26日原告周先生与被告一杨先生签订《二手房买卖合同》，以750万元购买杨先生与被告二李小姐共有南山区中信红树湾某房屋（双方各占50%产权），合同约定卖方于4月8日前做公证给担保公司，买方于合同生效当日支付卖方定金10万元，4月10日卖方需配合买方监管首期款（总房款与定金、银行按揭贷款的差额）并申请银行按揭承诺，双方于卖方赎出房地产证且银行出具按揭承诺后3日内签署《深圳市二手房买卖合同》，办理递件过户手续。任何一方逾期履行义务超过10日，对方可解除合同并有权选择要求其支付转让成交价5%的违约金或承担定金罚则。合同备注约定：涉案房屋属夫妻产权，因女方在国外，被告一代被告二签署此合同，如卖方出现违约，被告一负全部违约责任。

 

上述合同签订后原告如约支付两被告购房定金10万元，但因房价上涨，被告迟迟不予办理公证委托手续，4月7日原告给两被告发送《告知函》催促其办理，为确保被告收悉，原告又于4月8日在深圳晚报刊登声明再次催告两被告履约，两被告接函后不予理睬，亦不配合原告办理首期款监管及申请银行按揭的义务。

 

2010年6月4日原告委托本律师向深圳市南山区人民法院提起诉讼，要求判决两被告连带支付违约金37.5万元并返还购房定金10万元。

 

被告辩称：

 

庭审中两被告共同委托同一代理律师并辩称：1、涉案房屋为两被告共同所有，被告一未经被告二同意与原告签订的《二手房买卖合同》无效;2、被告一在签约后已及时通过中介通知原告合同无法履行，已尽告知义务;3、原告明知涉案房屋属两被告共有，仍然与另一共有人签约，本身没有尽到注意义务，负有过错;4、合同无效违约条款也无效，被告一即便有过错，也仅需承担缔约过失责任而无需承担违约责任，原告未能举证被告一缔约过失所受损失数额，应另案处理;5、定金托管于中介处，应由中介返还。

 

法院观点：

 

深圳市南山区法院经审理认为：原告与被告一签订的《二手房买卖合同》系各方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的禁止性规定，系有效合同。各方均应按合同约定及法律规定履行合同义务。

 

关于被告二是否承担违约责任的问题：作为共有人，被告一在未取得被告二授权的情况下，与原告签订《二手房名买卖合同》，代签了被告二的签名，且事后未取得被告二追认，系无权代理，对被告二不发生法律效力，原告主张两被告承担连带责任没有事实和法律依据。

 

关于《二手房买卖合同》是否有效的问题：首先，根据《合同法》第48条可知，无权代理的行为仅仅是对被代理人不发生效力，所产生的法律后果不及于被代理人，并不必然导致合同无效。其次，根据我国民事法律的相关规定，物权变动的原因与结果以及引起物权变动的处分行为与负担行为是有区别的。即被告一与原告签订《二手房买卖合同》的行为属于设定合同对方当事人请求权的负担行为，是引起物权变动的原因，该行为本身并不直接导致涉案房产的权属产生变动。且负担行为并不以负担义务人有处分权为有效要件。因此，被告一的无权处分行为只对涉案房产的权属是否发生变动产生影响，而不能决定其与原告签订的合同是否有效。被告一在签订合同的同时在合同中注明：被告一二为夫妻产权，因女方在国外，被告一代被告二签署该合同，如被告二出现违约，被告一负全部责任。该条款是对《二手房买卖合同》的补充，没有违反法律及行政法规的强制性规定，因此就涉案合同的双方而言应为有效合同。被告一未履行合同义务已构成违约，原告主张被告一承担违约责任于法有据，本院予以支持。

 

关于定金是否应当返还的问题：定金以交付为生效条件，被告一于2010年3月26日签署原告支付定金10万元的收据，视为该定金已经交付被被告一。该10万元定金托管于中介处，被告一可以要求中介返还，被告一主张应由实际收取并保管定金的中介返还原告没有事实和法律依据，本院不予支持。

 

一审判决：

 

2010年11月11日深圳市南山区法院判决：

 

1、解除原告与被告一签订的《二手房买卖合同》;

 

2、被告一于本判决生效后10日内支付原告违约金37.5万元;

 

3、被告一于本判决生效后10日内返回原告定金10万元;

 

4、驳回原告其他事实请求。

 

如被告一未能按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《民事诉讼法》第229条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

 

案件受理费8425元由被告一承担。

 

律师说法：

 

1、无权代理合同属于效力待定合同，被代理人追认的对被代理人有效，不追认的对被代理人无效，共有人单方处分房屋相对于另一共有人而言属于无权代理;

 

2、根据《合同法》第48条规定，如被代理人不追认无权代理合同，由行为人承担责任，但行为人承担的是违约责任还是缔约过失责任在司法实践中尚存争议，一般认为应当承担缔约过失责任，但本律师也见过深圳法院判决签约人承担违约责任的判例;

 

3、本案法院也是判决无权代理人承担违约责任，但由于被告一在合同中明确约定如被告二不追认自愿承担全部违约责任，该条款属于效力担保条款，独立于合同存在，本律师更倾向于追究被告一效力担保条款的违约责任，而非主合同的违约责任;

 

4、对深圳法院普遍认为夫妻产权单方处分共有房屋不构成表见代理的观点本律师不尽认同，原因是《民法通则》第65条明确规定了被代理人默认制，即“本人知道他人以本人名义事实民事行为而不做否认表示的，视为同意”。除非夫妻感情不好，一般情况下夫妻一方出售共有房屋对方不可能不知道，部分业主在房价暴涨后为达到毁约目的，又以另一方不同意为由要求解除合同，庭审时本是矛盾的双方又共同委托同一律师，形成攻守同盟和利益共同体，部分业主“依法”解约后又将房屋高价卖予他人，夫妻双方恶意串通明显，如一概认定代理行为无效对买方显然不公平;

 

5、合同具有相对性，被告一收取原告定金后托管于中介，与中介形成定金保管合同关系，与原告无关，不能免除其返还定金的义务。

 

6、因涉案房屋属两被告共有，法院判决一名被告承担责任，即可执行涉案房屋，故原告无需再因未判决另一名被告承担责任而上诉;

 

7、南山法院将物权变动的原因和结果（实为债权与物权的关系）及引发物权变动的处分行为与负担行为相区别，并依据法律推理来判决案件是法律规定不明确下大胆适用自由裁量权的有益探索，也说明主办法官是一名学者型法官，值得提倡。