2010年，尽管遭遇严厉调控，中国房地产市场的投资与销售依然保持了快速增长势头。比如从投资来看，截止11月，房地产的开发投资仍保持近几年同期的最高水平。预计全年房地产开发投资的增长将在35%左右，高于2006年的23%、2007年的30%、2008年的21%以及2009年的18%；从销售来看，今年前11个月房地产的销售金额已达4.2万亿，逼近2009年的全年水平，超过去年已成定局；从龙头企业来看，全国为数不少的品牌企业前11个月销售同比增长超过30%，其中行业标杆企业万科更是气势如虹，不但销售额同比增长接近80%，并且持续数月销售过百亿，销售总额突破千亿大关，实现了中国房地产企业规模化发展的历史性跨越。
千亿记录的成功跨越者为什么是万科？从万科企业身上是否已经折射出中国房地产的未来发展新方向？
自知者明。按照万科集团总裁郁亮的自我总结，支撑万科获得今年惊人业绩的主要法宝有三：一是产品定位上聚焦主流住宅；二是经营策略上采取快速周转；三是区域布局上实施战略纵深。其实，仔细推敲不难发现，此三大法宝无异于“三个代表”，分别代表了中国住房市场的三个重要趋向。
一是聚焦主流需求。万科所强调的主流住宅，大家比较一致的理解是，适合刚性需求群体，以首次置业、自住需求为主的普通商品住房。也可以称之为大众住宅、普通住宅、中低端住宅。在建筑形态上，它们表现为容积率较高、建筑密度较大的高层或小高层为主；在户型特征上，表现为中小套型为主，尤其以90平米以内的两居室或120平米左右的小三居等紧凑型户型为特色；在价格特征上，它们以中低单价、中低总价的“双低”为主要竞争优势；在区位分布上，主流住宅往往区位弱势相对明显，但以轨道交通或重要交通干线为基本依托的城市郊区或新区为主。以万科今年以来的实际销售情况看，90平米以内的中小户型几乎占到六成，144平米以内的普通住宅约占九成。正是凭借这样独特的产品定位优势、户型结构优势，使得万科在面对严厉调控时显得游刃有余，避实就虚地进入了主流需求市场，抓住了受调控影响程度最小、以中小套型的普通住宅为主体的蓝海领域。在大多数开发商依旧苦苦纠结于政策与市场之时，万科则是在轻装上阵奇兵突进。
抑制投资投机性需求、回归住房的居住属性、加大普通住房供应是本轮调控的重要政策看点。可以预见的是，这些政策已经不再是短期调控措施，而将成为影响我国未来楼市走向的常态化要求；同样可以预见的是，聚焦主流需求，开发普通住宅也将成为房地产开发企业的基本选择。
二是改变盈利模式。过去的十年无疑是中国房地产市场大跃进快速发展的黄金十年，但毋容置疑的是，中国房地产过去的基本赢利模式是高财务杠杆加土地增值。在这种赢利模式下，开发商主要依赖高负债周转、依赖土地自然升值获利、依赖通货膨胀预期提升销售额。作为行业公认的领先企业，万科显然较早地意识到了这一赢利模式的局限性，意识到了房地产行业迫切需要转型，房地产企业的赢利模式需要重塑。耐人寻味的是，2008年的全国性行业危机帮助万科统一了内部思想，使万科得以跳出固有的盈利模式窠臼。于是，万科开始果断放弃依靠土地自然升值赚钱，转而选择快速周转的经营策略，也于是乎，房地产行业开始有了“像造汽车那样造房子”，“像卖汽车那样卖房子”等等的新鲜说法和异样做法。万科终于迈出了重塑盈利模式的艰难探索之路。两年后的今天，面对政策和市场的复杂变局，万科的快速周转策略显效了：周转速度越快，受政策与市场波动的影响就越小。变革转型的成功让万科显得与众不同。
万科转变赢利模式的行业意义在于，在楼市调控日渐常态化的背景下，开发商未来将难以获得高财务杠杆和土地增值所带来的暴利，而可能进入类似于制造业的微利时代，赚钱将不再那么容易。而从住房市场盖房子本身来讲，如何提升专业开发能力这一核心竞争力，致力于在开发环节去实现更多的增值，而非单靠土地增值，已经变得格外重要。
三是拓展新兴区域，布局二三线城市。万科在区域布局上的战略纵深，其实质是加快布局二三线市场，拓展新兴区域。应该承认，战略纵深到二三线城市，在行业中并非由万科最先提出，但万科无疑是房地产龙头企业中对此认知最为深刻、实施亦最为成功的企业之一。比如，一般房地产企业进入二三线城市是散点式布局，万科则是围绕大都市圈、高铁沿线发展。以北京区域为例，万科现在进入了香河、唐山、秦皇岛、下一步还将进入诼州。显然，与其他房地产企业的标准化做法相比，万科这种着眼于国家战略性经济圈和大都市圈，着眼于未来高铁时代区域发展的新格局，着眼于构建多层次、立体化布局的战略纵深就具有了更丰富的含义。
伴随着我国城市化的加速推进，住房市场重心的悄然转移，二三线城市乃至更多的中小城市已经成为房地产企业的新鲜奶酪。在这方面，万科同样也给行业提供了一份特别案例。
当然，万科之于中国房地产行业的示范性意义，绝不仅限于上述三大法宝。比如它对于住宅产业化的持续追求；它对于保障性住房建设的积极姿态；它对于绿色低碳建筑的不懈探索；等等，几乎都蕴涵着建设性的榜样效应。