2010年12月21日下午随着天河区东圃镇、番禺区大龙街两地块拍出，广州市2010年住宅用地招拍挂公开出让落下帷幕。最后两幅宅地的底价出让，未能掩盖今年广州市住宅土地市场的盛况。
亚运效应为广州城市建设提速5年，带动土地房屋价值大幅攀升。
2010年3月广州市东风西路烂尾地出让，是全年住宅用地第一拍，虽然也有几家开发商到场，但当中没有大开发商身影。第二拍的南沙地区地块，场面同样冷清，开发商一次举牌即获得土地，楼面地价仅千字出头。当时不少分析人士认为，在调控风声日紧情况下，开发商谨慎拿地实属正常。其后的事实证明，开发商表现谨慎，实为等待更合适的土地。2010年中荔湾区旧龙溪路高尔夫球场地块出让，开发商的拿地热情喷发，激烈竞争下，楼面地价达7408元/平方米。进入11月，开发商真正发力。月初越秀区下塘西地块刚创出12423元/平方米的楼面地价，月底荔湾区黄沙大道广铁南站地块楼面地价高达17276元/平方米。而12月中旬白云新城地块以楼面地价20605元/平方米刷新广州地王纪录。广州2010年出让住宅地块31宗，土地面积1.89平方公里，总建筑面积421万平方米，土地出让金278亿元（如图示）。由于中心城区地价屡创新高，广州市今年住宅用地出让平均楼面地价己达6615元/平方米（如图示），比2009年上升23%。若扣去中新知识城住宅用地平均楼面地价400～500元/平方米的定向供地特殊因素，则2010年广州全市平均楼面地价上升至8623元/平方米，比2009年大涨60%。2010年广州中心六区平均楼面地价亦上升至11723元/平方米。虽然业界人士普遍认为广州市今年地价的大幅上升，是由于中心城区规模大、区位好、景观靓的住宅用地出让达到近年最高占比的43%的缘故。但亚运效应为广州城市建设提速5年，从而带动土地和房屋价值大幅攀升的原因不可低估。显而易见，广州市在楼价向国内一线城市水平靠拢之前，地价已率先加速靠拢。2010年底广州地价快速上升，给广大市民带来的思考是：2011年广州房价会否上升到2万元/平方米，而不是期待房价下降20%。
有媒体说：“我们真想为地王欢呼”！
白云新城新地王诞生后，广州一家主流媒体的地产版发表评论，标题是：“我们真想为地王欢呼”。评论写道：“无可否认，地王的出现令房价的上升增添了理由，而某些利益集团确也在利用它作为‘护价’的由头。但我们不妨再想想，地价低，是否就意味着商家会低价卖楼？历史的事实告诉我们，不会。目前，广州楼价最贵的地方是珠江新城，珠江新城内的猎德街，10月、11月一手住宅网签均价突破5万元/平方米大关，冠绝广州。而珠江新城目前在售住宅项目的地价，都没有超过3348元/平方米（该价是2009年之前珠江新城住宅地王价，2009年之后拍出的地王目前未开售）。应该知道，商家在确定房价时，市场接受能力是最重要的考虑因素，而不是地价的高低。只要市场能接受，商家是不会考虑拿地时的成本有多低的。地价低，消费者买房资金流入商家荷包的多、政府的少；地价高，消费者买房资金流入商家荷包的少、政府的多。既然如此，我们何不选择后者？只是，地王带给政府的收入，必须要透明化管理，必须要有一本明明白白的账，这些钱花了多少，花在哪里，都必须清清楚楚。政府因地王增加的收入，还必须用在‘刀刃’上。在当下房价畸高、普通市民被商品房市场拒之门外的情况下，保障性住房的建设，就是“刀刃”。政府近年来对保障性住房的关注度大幅提高，保障性住房建设计划大幅增加，但市民对保障房供应的不满意度还有四成五，其症结就在于资金的缺乏。特别在2011年，全国将建设千万套保障性住房，广东的任务从原来的10万套增至40万套，广州的任务亦有可能翻番，资金问题将更加突出。在房产税尚处于讨论阶段、未能为地方财政提供实质贡献的情况下，高价卖地、拍出地王是保障性住房资金重要来源之一。一旦保障性住房的多年欠账被补上，保障性住房市场真正完善，与商品房市场共同成为房地产市场的两大体系之一，不同收入人群都能找到适合自己的房子，才能真正解决百姓的安居问题，房地产市场才能真正健康发展，中国经济才能摆脱房地产的挟持；而发展商也间接地为市民的安居作出贡献。事情若真如此，地王当然值得欢呼”。
2011年广州市政府住宅供地计划5平方公里，但会因应市场灵活调整。
按广州市政府预定计划，2011年住宅供地500万平方米。据不完全统计，目前市政府已经储备了近1000万平方米土地面积，其中外围区域529万平方米，占54%；六个中心城区436万平方米，占46%，以中新知识城、奥体、华南、石井、工业大道等板块儲备量最大。据不完全统计，开发商在广州十区现有商住储备用地量近2000万平方米。外围区域储备量1600万平方米，占80%；中心城区儲备量360多万平方米,占20%。同时，“三旧”改造亦将有效置换出中心城区大量建设土地。“三旧”改造对房地产行业最直接最实质的利好就是土地供应量增加，而且是占地面积较大，所处地段较好的优质地块。广州市三旧改造计划用10年时间盘活74平方公里用地扩大土地供给途径，为房地产业带来强劲动力和后续空间。
为了子孙后代可持续发展，应该集约节约用地，大力提高土地利用效益。
据媒体报道，广州市国土房管局原局长谢晓丹曾向市人大汇报：〝目前广州市可利用的土地仅剩余60平方公里。〞几年的调控实践告诉我们，推高房价的最重要原因在楼市之外，包括增加土地供应在内的所有调控楼市措施，只能治标不能治本。以稀缺的土地资源作为迫降房价的工具，代价实在太大。城市化进程，城市地位提升，城市建设发展，GDP增长，CPI上漲，流动性过剩，土地财政，货币贬值……，以上无一不是高房价的客观推手。为了子孙后代可持续发展，应该集约节约用地，大力提高土地利用效益。例如：
1、适当提高容积率。目前年供应住宅用地500万平方米的依据，是商品住宅年成交量1000万平方米，以平均容积率2计算。我认为容积率可提升至2.5，这样可减少供地1平方公里。
2、适当提高土地拍卖底价。随着每年大量资金投入城市建设，土地价值不断提升，土地拍卖价也应与时俱升。例如珠江新城17年的开发建设，政府投入1800亿元，加上开发商投入的巨额资金，使原来6.6平方公里的菜田变成现代化CBD。有人认为去年拍出的珠江新城15000元/平方米的楼面地价不可思议，但如果你了解这17年的开发历程，珠江新城每平方米土地，仅政府就己经投入2.7万元建设资金，你就会觉得物超所值。
3、在市场低迷时期，适宜采用勾地、定向方式拍卖，保证成功率。今年广州市试行“勾地”式供地，在市场低迷时期，对于供需双方沟通落实供地计划大有帮助。近两年来实行的部分土地定向拍卖也很成功。往年政府在珠江新城采用“筑巢引凤”办法，想吸引国内外500强企业、金融业的总部落户广州，效果不理想。这两年改用“引凤筑巢”办法定向供地，取得明显效果。虽然大多数是底价出让，但我们应该放眼于未来这些名牌企业给广州带来的巨大经济和社会效益。
4、每年供应2平方公里住宅用地。考虑到：⑴扣除被抑制了的投机投资不合理需求；⑵将来房产税征收会逼出大量二手空置房供应市场，以后二手房交易会取代部分一手房交易；⑶限价房、保障房消化了数万户中低阶层的住房需求，大大减轻对商品住宅需求的压力。因此，估计一年新增600万平方米左右商品住宅就可满足需求，以容积率2.5计算，每年仅需新供应2.4平方公里土地。考虑到开发商自有土地及参与城中村改造不断释放的商品住宅供应，则广州市政府每年拿2平方公里住宅用地招拍挂出让即可滿足需求。
持续严厉调控下，房地产企业转变拿地策略。
1、寻求房地产行业多元化发展。今年以来调控政策均针对住宅，不少房企加大商业商务地产、旅游休闲地产等持有型、经营类物业的投资比例，虽然占业务比例不大，但已反映出房企发展模式转变的趋势。同时，“十二五”规划建议中，内需的地位提升；长期来看，房地产与休闲业结合是未来的发展趋势，这些因素都促使房企寻求多元化发展应对策略。
2、避开政策风险高的城市，向二、三线城市扩展。2010年十大品牌房企新增项目仅9%位于一线城市，三、四线等城市占比超过一半。在新增土地储备最多的十个城市中，大部分为非调控重点地区。随着一线城市可建设用地的减少，调控的不断深入，而二、三线甚至四线城市迎来城镇化发展的机遇，发展空间大，无论是品牌房企还是中小型房企，向这些城市扩展的趋势将延续。
3、选择联合开发。万科、保利、绿城等房企在2010年上半年新增项目实行合作开发的比例分别高达50%、40%和58%。富力在经过6个月的零土储后，在11月购入3宗土地，其中2宗土地以联合体的形式获得。另外，其新开工的惠州富茂威尼斯湾项目，是富力与世茂继广州亚运城、天津项目之后的又一合作项目。新世界发展（中国）有限公司联合北京东方华美房地产开发有限公司以投标的方式在11月拿下北京市顺义区高丽营镇于庄地块；11月25日广州市广铁南站地块由广铁集团和珠光控股组成的联合体拿下；广东女首富、纸业大王张茵联合11家企业夺得北京CBD地块；河南建业集团联合16家本土中小房企夺取郑州新区地块；8家保险企业集体亮相北京原中服地块竞标现场。种种现象反映，在地价高企，调控严厉的背景下，联合拿地开发可降低企业的风险，实现优势互补、强强联手，提高市场竞争力。在调控延续的2011年，联合开发仍是较多房企的选择。
文/黎文江
2010.12.27.