注：本文发表于《上海证券报》2010年12月20日评论版，刊发时略有删节。 http://finance.ifeng.com/opinion/mssd/20101220/3081733.shtml 一个多月后，本文建议成为2011年1月26日国务院颁布的“新国八条”的第一条和第七条的主题思想。
岁末年终，被称为“史上最严厉”的2010年房地产调控，再次遭遇“调控”变成“空调”的尴尬。
从近日的新闻和统计数据看，2011年的房市形势令人担忧：其一，国家统计局10日公布的数据显示，11月份，70个大中城市房屋销售价格同比上涨7.7%，环比上涨0.3%，这已是房价连续三个月环比上涨。其二，央行15日发布的问卷调查报告显示，45.2%的城镇居民倾向于“更多投资(如购买债券、股票、基金等)”，而在各主要投资方式中，“房地产投资”以26.1%的相对高值继续成为居民投资首选，由此看，一年来中央“坚决遏制”的住房投机性需求有再次反弹爆发的可能。其三，14日的《中国证券报》报道，11月以来，全国地王频出，遍及武汉、杭州、温州、南京等多个二线城市。12月，全国多个城市将再次出现“地王”争夺，而与之相伴的是，高溢价率时代再次来临。而随着地价再度走高，社科院绿皮书所言的“房价报复性反弹”已不再是杞人忧天。
面对房地产市场的严峻事态，楼市的“第三轮调控”应当纳入议事议程。而新一轮的调控举措，除了千呼万唤尚未出台的房地产税之外，笔者以为，政府成功抑制菜价过快上涨的一些有效举措，颇值得楼市调控借鉴。
从国家统计局的最新数据看，此前作为CPI中涨幅最大的鲜菜价格涨幅， 11月已经由10月份的31.0%下降至21.3%，菜价在一系列举措之后降幅之大、之迅速与楼市调控的效果形成了鲜明对比。反观楼市调控，笔者以为应当采取如下两个措施。
1、将控制房价涨幅纳入政府年度工作目标。菜价的迅速回调，一个重要原因在于，各级政府“动真格”了。而促使其“动真格”的深层动力在于，我国现行的各级政府政绩考核规则中，有“菜篮子”市长负责制，更重要的是，中央在每年的年度工作计划中都会有CPI的控制目标，而在CPI统计权重中食品价格占比高达三分之一，且常常是每年引起CPI波动的第一主因（这些年其他消费品涨幅大多不高，一些消费品甚至因产能过剩等原因微跌）。如此以来，菜价与官员的政绩乃至乌纱帽挂钩后，各级政府自然会对控制菜价非常上心，甚至动用了一些颇具争议的行政干预价格的手段，其效果也就自然立竿见影。更何况，市长、区长每天都是要吃菜吃粮的，而他们应该都不会愁没有房子住，甚至会因为有多套房子而在房价上涨中受益——这方面，上海市房管局原副局长陶校兴拥有30多套房，以及近日曝光的浙江台州官员倒卖房票等事件都说明，在房价不断上涨过程中，某些政府官员不仅可以通过“土地财政”轻易获得政绩，而且可以获得个人私利。所以在贯彻中央对楼市调控的政策过程中，如果没有好的制度和激励约束机制，某些地方政府就很难“动真格”。
尽管在今年4月的“国十条”中有“对稳定房价、推进保障性住房建设工作不力，影响社会发展和稳定的，要追究责任”的提法，但房价问责制一直没有出台可操作性的细则，致使其限于空谈，进而就出现某些地方政府对“国十条”等中央文件贯彻执行不力，甚至阳奉阴违等问题，导致“史上最严厉”的房地产调控再次变成“空调”。
有鉴于此，笔者以为，为落实“国十条”中的“房价问责制”，有必要尽快出台可操作性的细则。岁末年终，中央和地方政府制定明年工作计划过程中，在拟定2011年度经济增长目标、CPI目标、增加就业等目标的同时，应当制定房价涨幅的调控目标，近几年房价涨幅过大的城市尤其应当如此。
如果各级政府特别是房价涨幅过大城市的政府，制定了房价涨幅的年度调控目标，就可以从以下两个层面有效抑制房价过快上涨：其一，将房价涨幅跟政府的政绩挂钩（例如，在完善房价统计方法的情况下，对近几年房价涨幅过大的城市制定明年房价涨幅不超过5%的目标，如果实际涨幅超过10%，则对市长等相关官员问责等），使“房价问责制”有了可操作的依据，市长、区长就会在楼市调控方面千方百计想有效的办法。与此同时，在政府政绩考核方面，应当效仿上市公司披露年报业绩时单独披露并剔除“非经常性损益”的做法，要求各级政府的年度政府工作报告中，披露房地产业对GDP的贡献率、土地财政收入及涉及房地产业的税收等情况，并将其在相关政绩中予以剔除，由此切断官员政绩与房地产的利益链，才能促使各级地方政府在楼市调控方面动真格的。其二，在政府工作目标中制定了房价涨幅控制目标后，有利于稳定楼市预期，进而才能真正有效地抑制投机性购房需求。因为楼市的投资性需求量跟房价的预期涨幅密切相关，如果楼市的涨幅预期低于银行的长期存款利率，那么“房地产投资”就不会再成为居民投资的首选——在抑制投机性需求方面，改变房价涨幅预期实际上才是最有效的办法，因为如果人们普遍预期楼市会下跌，不仅会自然消灭楼市投机性需求，而且前几年某些人购买的第二套乃至第N套住房都会急于出手，变成市场的供给，由此带来楼市供求形势的逆转。
2、禁止楼市投机性需求。在前一段时间遏制农产品价格过快上涨的过程中，严厉惩处相互串通、恶意囤积、捏造散布涨价信息以哄抬价格、牟取暴利等行为，是一个有效举措。目前，投机炒作农产品已经被界定为违法行为，而住房同样作为人们生活的必需品，理当将房地产市场的投机炒作列为明文禁止行为，对囤地捂盘、捏造散布涨价信息以哄抬价格、牟取暴利等行为予以惩处。当前形势下，应当明确住房只能用于居住，而不能用于投机，由此逆转楼市供求关系及市场预期。为此，笔者建议，下一步政府应该禁止楼市的投机炒作，明文禁购第三套，限制第二套的房贷（例如，仅限于非投资目的改善性过度二套房或家庭有特殊需要的自住二套房）。
从美国房地产泡沫破灭引发次贷危机、日本房地产泡沫破灭导致经济二十年来一蹶不振的惨痛教训看，楼市问题已成为悬在中国经济头上的“堰塞湖”，我们不能再任由房地产泡沫继续扩大而贻害子孙后代。政府应当将控制房价当做比CPI更为重要和更具战略意义的民生兼经济发展的大事来抓，并采取进一步的有效措施，让各级地方政府在楼市调控方面像抓“菜篮子”那样“动真格”的——实际上，在CPI回落过程中，农产品价格的回调会伤及我们这个社会中最弱势也最该“返哺”的农民利益，导致谷贱伤农，进而会加剧农产品的供应短缺，而楼市调控的情况则相反。因此，笔者以为，拟定房价涨幅控制目标较之CPI更具民生意义。
主要参考文献：
央行调查称居民投资首选再度转向房地产
http://epaper.cs.com.cn/html/2010-12/16/nw.D110000zgzqb_20101216_8-A01.htm?div=-1
全国多城市再现"地王"争夺地价或再推高房价
2010-12-14 09:19:31 来源：中国证券报
http://gb.cri.cn/27824/2010/12/14/3365s3088796.htm