顾海波：“退地”是做局还是老鼠仓？

房地产市场调控新政(新国十条)出台后的首例开发商退地(住宅开发用地)，2010年11月30日出现在上海嘉定的两个地块。它很可能是地方政府和开发商的联合做局、“苦肉计”还是“老鼠仓”？！所谓的“地王”一方面能拉高周边房价，另一方面能起到“囤地”进而进一步推高房价。可谓一箭双雕！

　　上海土地交易市场2010年11月30日发布的第104号土地出让公告显示，上述两地块以“退定后重新出让”的身份寻找买主。该信息让首例“退地”传闻得以证实。

　　公开信息显示，上述两退地地块是：嘉定区真南路以南、走马塘以西地块(下称“真南地块”)；嘉定区百安公路以西、恒荣路以南地块(下称“百安地块”)。对应的开发商分别为宝华企业集团(下称“宝华”)和莱蒙宝山信息咨询(深圳)有限公司(下称“莱蒙宝山”)。

　　上海土地交易市场第91号和109号土地出让公告显示，这两家公司分别于今年1月7日和2月26日摘得上述地块，成交总价分别为24.186亿元和11.05亿元。其中，真南地块折合楼面地价约12503元/平方米，与起始楼面地价相比，成交溢价率达336%，一度成为上海嘉定南翔住宅用地地价的“标杆”。按照这一拿地成本，再加上建安成本和财务成本，最终出售的商品房成本大约在19000~20000元/平方米。而目前邻近的楼盘如金地格林世界，其精装房销售价格也大概在18000~21000元/平方米。

　　照此计算，如果房价在楼市调控政策出台以后停止上涨，真南地块的开发利润将非常低甚至为负。果然，仅仅不到一年，这两个地块便面临“易主”的命运。

事实上退地游戏并不是什么新鲜的把戏。案例1、07年上海普陀“地王”——上海普陀长风生态商务区4号地块确定已经被政府收回（见《第一财经日报08年6月23日http://sh.focus.cn/news/2008-06-23/490358.html》，按例2、07年苏宁环球集团上海南京东路163“地王”经“友好”协商退地确认（见中国证券网http://sh.focus.cn/news/2008-08-13/515930.html）。

“地王”、“退地”背后的奥秘和猫腻更让局外人摸不着头脑。试问，土地出让金交了没有？已交土地出让金是否没收？之间有没有见不得人的交易？

   高房价、“地王”、“退地”的轮番交替，以地方政府、开发商（不良商人）、银行为“铁三角”的“房地产利益集团”共赢，导致房价的一轮又一轮的上涨，每一轮楼市高涨，都会伴随着开发商轰轰烈烈“狼吃羊”的圈地运动。而大量无奈、善良的老百姓被一次次地推入了楼市狩猎场！

结论：

  所谓的“地王”可能根本不存在，所谓的“地王”可能就是一个“美丽的故事”和“游戏”！“地王”的产生是地方政府和开发商共谋的结果！“地王”只是“房地产势力”哄抬房价的“道具”！因此，广大的消费者必须要有清醒的认识！一旦高房价缺少有效需求（有支付能力）和信贷资金的支撑，“刚性”的需求就将被“更刚性”的房价击得粉碎！游戏毕竟是游戏！在泡沫中游泳要随时准备上岸！

   面对疯狂的房价，面对疯狂的“地王”，各级政府到底应该做些什么？！到底是应该为开发商的暴利而共谋？还是为广大中低收入者的“安居”而着想？我想这已经是老生常谈的问题了！广大老百姓已经期盼已久了！

                                          2010-12-2于上海

顾海波：中国房地产界独立思想者、独立撰稿人，高级经济师

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