透视拿地潮

圆桌嘉宾：

中国土地勘测规划研究院副总工程师邹晓云

北京大学房地产研究所所长陈国强

阳光100置业集团常务副总裁范小冲

高策顾问董事长李国平

主持人：

《中国建设报·中国住房》周刊李燕楠

刚刚平静一段时间的土地市场，因近段时间开发商的拿地热潮而骤起波澜： 11月25日，广州、杭州两地双双拍出高价地块，其楼面价各自刷新当地新高；11月29日，原温州师院地块也以每平方米3.7万元的楼面单价创下温州住宅用地之最。

楼市持续调控之下，开发商为何依然不惧高昂地价？近期土地市场的再度升温不禁引起业内人士关注。

中国住房：楼市调控步步推进之时，为何仍有高价地块逆势成交？

范小冲：今年房地产开发面临较好的形势，就是土地供应明显增加。尤其是第四季度以后，为完成年初制定的供地计划，各地供应量明显加大。一些热门城市的优质地块也依然被看好，报价不低、竞拍激烈，往往高价成交。

李国平：还有一个基本的背景，那就是目前部分大开发商依然“不差钱”。截至到第四季度，不少品牌企业销售回笼资金状况出乎意料地好，有的房企到10月份就完成了全年的销售任务。另外，虽然融资渠道收窄，但大开发商依然是银行青睐的客户，资金无忧。

邹晓云：开发商对未来房价依然看好，“押宝”后市。虽然“面粉”再次贵过眼下的“面包”，但开发商大多认为一两年后的“面包”将比现在更贵。一旦调控出现松动，被压抑的需求得到释放，房价将出现明显变化，目前许多高价竞地的开发商无疑打着这样的如意算盘。

陈国强：除此之外，热钱涌入、国内通胀预期的增加，也使土地成为开发商储备资产的一种方式。与老百姓买房保值防通胀一样，开发商也买地防范通胀风险，这样一来，也导致优质地块争夺激烈，出现高价地块。

中国住房：高价地块仅是个案，还是说明土地市场正在整体过热？

陈国强：几个“地王”的出现，不能说明整体土地市场回暖，毕竟这与土地集中上市的背景有关，不然即使开发商要拿地，没有好的地块支撑，也不会出现价格过高地块。

范小冲：对，所谓的热度还是集中于热点地区、热点项目及热点公司上，开发商总体上还是比较谨慎的，没有以前那么狂热。事实上，今年以来地价整体涨幅已经趋缓，溢价率也明显回落，这说明对土地的调控是有成效的。

邹晓云：虽然只是个别现象，但并不是偶然现象，同样反映出开发商对土地需求的旺盛与拿地的欲望，甚至从某种程度上也暗示了开发商对宏观调控的一种不认可。

李国平：是啊，现在可以明确的一点就是调控的效果似乎越来越小，市场已经产生了“抗药性”。调控真正调节的是预期，一旦调控效果不好，导致市场失去了预期，换句话说，如果大家都对调控失去了信心，将是件很麻烦的事情。在目前形势下，还是应该对“地王”的再现保持警惕。

中国住房：既然新“地王”为楼市调控敲响了警钟，接下来我们该怎么做？

陈国强：当务之急是把调控政策深入推进下去，坚决抑制炒房炒地现象的抬头，并加快推进保障性住房建设，为楼市调控打开更多空间。

李国平：对。市场对调控虽然产生了抗药性，但并不是无效的。相关部门还是应该根据市场变化，做好必要的政策储备。

范小冲：短期内应该这样，但从长期来看，还应从土地制度、税收制度等方面入手才能解决根本问题。

邹晓云：是的，必须要回到根本制度上才能解决问题，但基本制度的改变是非常困难的事情，不是一朝一夕能够完成的，往往必须要到根本利益冲突出现时才能引起注意并得以缓慢解决。而眼下最重要的就是在抑制投资需求的同时，尽快建立起完善的保障房体系。

文章出处：《中国建设报·中国住房》2010年12月08日

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