谢逸枫:一线房价大跌50%纯属“放空枪”
中国房价“唱降派”，不管房价是否还在继续上涨，只会说房价要大跌，或者说楼市要崩溃，或者说泡沫要爆炸，或者说房地产要崩盘。甚至盲目的预测，说楼市泡沫快要爆炸，要崩盘了，中国房地产已经进入熊市，将持续五年时间。一线城市房价会大跌50%，中小城市可能创新高。中国经济增速会放慢，但经济的增长将变好,未来五年大城市房价平均跌一半。现在不知道还有多少人相信他们的预测和分析及判断。因为房价就从来没大跌到过。 2010年9月开始，潘石屹很后悔的说，没想到房贷和货币及开发商资金收紧的这么快，房价要大跌了，就开始转变看法，甚至下结论今年房价会回到2009年房价水平。后被任志强批评。其实，任志强劝开发商要合理降价，肯定是不要忘记了上涨之后再调整价格。政策调控的目的不是让房价下跌，只是不要上涨过快而大起大落，只要保持价格合理和稳定。
2009年12月14日国务院常务会议上，温总理提出“遏制部分城市房价过快上涨势头”表态。2010年1月10日，国家七部委刚刚发布房地产调控新政“国五条”也被称为“国十一条”,在政策落实、信贷、税收、供给、市场秩序等5个方面提出新的要求,其中不乏直接影响楼市的重磅条款。共有十一项内容，也被称为“国十一条”。五项条目分别是：一、增加保障性住房和普通商品住房有效供给；二、合理引导住房消费抑制投资投机性购房需求；三、加强风险防范和市场监管；四、加快推进保障性安居工程建设；五、落实地方各级人民政府责任。其中，国务院明确了二套房贷款首付比例不得低于40%。
很显然，这是继2009年12月14日国务院常务会议上，温总理提出“遏制部分城市房价过快上涨势头”表态后，国务院发布的正式行政文件，承接了国务院常务会议的主要内容。《通知》中的五项内容是国务院相关部门对温总理表态的系统整理，构成了行政条文，并为地方政府提供依法行政的依据。在备受关注的二套房贷款政策上，国务院再次重申了二套房贷款首付比例不得低于40%。并且以家庭为认定单位。二套房贷款执行利率并未明确。我们从中能够明显看出，新政的基调是对保障性需求继续鼓励，但对投资性和投机性的不再优惠，中央加大了差别化信贷政策执行力度。
“新国五条”中特别规定——“在已取得预售许可的房地产开发企业，要在规定时间内一次性公开全部房源，严格按照申报价格，明码标价对外销售。”可以看出，在“保民生、保稳定”的宏观意义上，与个别地方政府的地方经济利益展开较量，国家对楼盘的具体销售层面的关注，让人回味。地方政府对低收入家庭和保障性住房建设再次被强调。并树立了1540万户的具体目标。加强保障性住房建设是一直近年来工作的重点，每年都会提及，但遗憾的是，在商品房市场建设大潮中，保障性住房的建设成为了地方政府一件积极性不高的工作。不过，在高房价成为民生焦点时，在保民生的大局下，“保障性住房建设”将再次摆放在政府工作的案头。
遏制高房价、稳定房地产市场成为了地方政府的责任。“新国五条”特别明确提出，要重点督察房价上涨过快的城市和地区，强调工作责任制，这在以往国务院下发的通知中较为鲜见。可以看出，中央已经向稳定房价不作为或者积极性不高的地方城市施压。面对日益高涨的房价，中国国务院14日到15日连续出台多项严厉调控房地产的政策，以打击各种炒房和投机性购房行为，凸显其坚决遏制部分城市房价过快上涨的决心。
“国五条”也被称为“国十一条”也说：“遏制部分城市房价过快上涨”。
自今年4月份“新国十条”颁布以来，楼市每平方米成交均价一路攀升，则从4月份一跃达到历史高点，上涨幅度接近20%-30%，房价创出历史新高。而就在黄金周到来之际，国家楼市二次调控在社会舆情中再度出手。2010年4月15日下午5时许，国务院公布新一轮遏止部分城市房价过快上涨的新政，政策共四条，被业内称为房地产“新国四条”。“国四条”内容措辞更具针对性，条文更严厉，对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。新国四条：1、坚决抑制不合理住房需求；2、增加住房有效供给；3、加快保障性安居工程建设；4、加强对房地产开发企业购地和融资的监管。
2010年4月17日，国务院又发出《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，提出十条举措，被称为房地产“新国十条”。“新国十条”则通知要求在商品住房价格过高、价格上涨过快、供应紧张的地区，银行可暂停发购三套及以上住房贷款，对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。新国十条：1、统一思想，提高认识；2、建立考核问责机制；3、实行更为严格的差别化住房信贷政策；4、发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用；5、增加居住用地有效供应；6、调整住房供应结构；7、确保完成2010年建设保障性住房300万套、各类棚户区改造住房280万套的工作任务；8、加强对房地产开发企业购地和融资的监管；9、加大交易秩序监管力度；10、完善房地产市场信息披露制度；
称为417“新国十条”就是说了：“商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区。
9月29日，“新国五条”正式出台，其更为严厉的在信贷、税收、供应、市场监管、问责惩罚等方面。此次“新国五条”是“国十条”的延续与深化，关键是落实和推进政策的执行。9月29日，在进一步遏制部分城市房价过快上涨的背景下，“新国五条”出台。因原本来9月21日通过的“新国五条”。9月29日，国家七部委发布房地产调控新政“国五条”，在政策落实、信贷、税收、供给、市场秩序5个方面提出新的要求，其中不乏直接影响楼市的重磅条款。主要内容是加大落实房地产市场宏观调控政策力度，完善差别化住房信贷政策，调整住房交易环节契税和个人所得税优惠政策，增加住房有效供给，加大住房交易市场检查力度。
一是新规对第三套及以上住房贷款政策的最新表述是“暂停发放”，相比“国十条”更加强硬，这意味着在全国范围内第三套及以上住房贷款将被“一刀切”叫停。二是新规对购买首套房的首付比例全国一律最低30%，而“国十条”中并没有这么高的要求。国十条”规定：对于购买首套住房的家庭，购买90平米以下的住房贷款首付比例最低为20%；对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女），贷款的首付款比例不得低于30%。
三是新规要求各商业银行加强对消费性贷款的管理，禁止用于购买住房。此前，购房者根据“国十条”想出了迂回应对方式——利用原先的房产申请抵押消费贷款再购新房，新规将杜绝这种“打擦边球”现象。四是新规首次提及银行对房地产贷款的要求，规定对有对有土地闲置、改变土地用叹和性质、拖延开竣工时间、捂盘惜售等违法违规行为的房地产开发企业停止放贷或贷款延期。
称为929“新国五条”也说了，遏制房价过高，上涨过快，供应紧张的城市。
9月29日出台的房贷新政“新国五条”明确规定，各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款；对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上；对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付款比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定。9月29日房地产调控新国五条出台，该政策明确提出，我国将加快推进房产税改革试点，并逐步扩大到全国，房产税传言再起。
9月29日出台的房贷新政“新国五条”明确规定，要在一定时间内限定居民购房套实。严格实行问责制。差别化的住房信贷政策。继9月29日晚间多部委联合出台遏制部分城市房价过快上涨措施后，10月11日央行又通知工农中建四大国有商业银行及招商、民生两家股份制银行，将提高上述几家银行的存款准备金率，提高幅度为50个基点。相关银行预计本周内缴款，金额约2800亿元至3000亿元。而“八六版”房产税也在加紧修改中，楼市调控步步紧逼，央行10月11日上调六家银行存款准备金率50个基点，涉资3000亿央行。
2010年10月11日今早通知工农中建四大国有商业银行及招商、民生两家股份制银行，将提高上述几家银行的存款准备金率，提高幅度为50个基点。相关银行预计本周内缴款，金额约2800亿元至3000亿元。
2010年10月12日，住建部表示，国五条的政策意图，“国五条”是抑制四种需求，一是投机性、投资性需求，二是抑制奢侈性需求，三是抑制那些不具备购房风险防范承受能力的需求，四是过度超前的需求。2010年10月12日，由于CPI持续上升引发通胀预期，人民币升值预期等因素引发热钱流入推高房价，“国十条”调控效果被房地产市场反弹所消化，以稳定房价为调控目标前提下，相比“国十条”，限购在“国五条”中表现更明确。
不管是415新“国四条”和417新“国十条”，还是110新“国五条”929新“国五条”，针对购房群体的遏制还是投资和炒房部分，尤其是“国五条”更加清楚，关于第二套房、第三套房的限制。特别是“国五条”当中明确提出要推房产税，从个别城市的试点逐渐向全国推开。因此，如果是对投资炒房的坚决遏制打击，再加大房产税的推出，房地产市场出现报复性反弹的可能性也是有的。房产税现在在试点，然后才能推向全国。按发改委的说法，“十二五”是放在税制改革当中。明年就是“十二五”，说明中国110新“国五条”，415新“国四条”，417新“国十条”，929新“国五条”目的是遏制房价过快上涨，遏制房价过高，上涨过快，供应紧张的城市，避免房价再次上涨。
2010年10月19日加息，2010年10月20日住建部上调公积金贷款比例。2010年4月30日北京开始限购限贷，到2010年10月16日，全国掀起14个城市发出限购令。2010年10月15日广州出限购限贷限外资限年龄“四限”购房，2010年10月16日起实施。关键是能够有效处理房价稳妥的软着陆。目前有些人不说实话，老是说瞎话。说什么房价大跌20%-30%，说什么房价大跌50%，甚至到楼市崩溃或崩盘，理由和根据及判断的结论就是所谓的“信号”。
新增房地产贷款大幅下降，不代表房企很差钱。央行10月26日公布今年三季度金融机构贷款投向统计报告显示，前三季度，主要金融机构及农村合作金融机构和城市信用社房地产人民币贷款新增1.72万亿元，其中，三季度金融机构房地产贷款新增约为3400亿元，相比上半年房地产贷款平均每季增加6900亿元的规模出现大幅下降。但是，开发商依然不缺钱，其实资金早就收回来了。
其实，新建住房贷款一般是在签订销售合同后1—2个月才开始发放，因此8、9月份的购房小高潮并未反映在前三季度的数据里。此外，值得关注的是，房产开发贷款（包括住房开发贷款、商业用房开发贷款、其它房产开发贷款）新增3990亿元，9月末余额同比增长21.5%，仍比上年末高出5.7个百分点。目前国家对地产开发政策并不明朗，开发商本身有贷款需求，但投向并不明确。而房产开发的资金回流速度更快，相对周期短，因此更易获得金融机构的贷款。
今年前三个季度内地新增房地产贷款分别为8457亿元、5343亿元、3400亿元，增量急速萎缩，其中三季度较二季度缩水逾36%，前三季度信贷近三成贷款流向地产。
2010年前三季度，人民币各项贷款新增6.30万亿元。其中，主要金融机构及农村合作金融机构和城市信用社房地产人民币贷款新增1.72万亿元。这意味着，前三季度房地产新增贷款占人民币新增贷款的27%，表明前三季度地产商面临的信贷环境仍然较为宽松。前三季房地产贷款1.72万亿元的增量中，个人房贷占比最大，其次为房产开发，地产开发新增最少。
报告称，前三季度，地产开发贷款新增1602亿元，9月末余额同比增长36.0%，比上年末低68.2个百分点；房产开发贷款(注3)新增3990亿元，9月末余额同比增长21.5%，比上年末高5.7个百分点；个人购房贷款新增1.16万亿元，9月末余额同比增长37.5%，比上年末低5.5个百分点；房地产贷款共计新增1.72万亿元。
9月末，房地产人民币贷款余额同比增长32.9%，比上年末低5.2 个百分点。表明房地产贷款增速有回落迹象。结合此前公布的贷款投向报告，前三季度，房地产开发贷款新增分别是3207亿元、1216亿元和1169亿元；个人购房贷款新增分别是5227元亿元、4096亿元和2277亿。房地产贷款的回落趋势应与近期房地产调控政策有关。以新“国十条”为代表的中央及地方各调控政策出台后，各地银行提高二套房贷款门槛，北上广深等房价涨幅凶猛的城市暂停第三套个人住房贷款，受此影响，房地产贷款增速逐步回落。
社科院预测房价将下跌20%，纯粹是没根据的预测，不可相信。中国社会科学院发布研究报告预计，我国房价从2010年第四季度至2011年上半年同比增速将逐渐下降，到2011年上半年进入负增长区间，本轮宏观调控措施，在使得一线房价下降20%之后将逐渐放松。从2011年下半年起，房价增速可能触底反弹。社科院的预测无疑让房价下跌的预期更加明朗。
社科院什么时候正确预测过房价会跌多少，一线城市房价降20%纯粹是没理由的危言耸听。一些人或者是机构或者是社组，报告一出就称房价大跌20%-30%，并且还是一线城市的房价跌20%-30%。看完所谓的报告全文，就感觉这个报告所谓的房价跌20%-30%的结论就是个“伪命题”。一线城市的房价不可能跌20%-30%，按照这样的预测和推理，二线城市的房价将跌30%-40%，三线城市的房价要跌40%-50%。
从报告内容上可以看出，中国社会科学院判断一线房价下降20%根据，一是未来半年内，房地产行业总体融资规模将趋紧，同期CPI将会在今年9月见顶后回落，而随着房地产市场需求持续维持在低位，但供给逐渐放大，供求缺口对房价的推动作用也将逐渐由正转负。二是从融资环境来看，报告判断，未来一年无论是人民币贷款月度增量有望回落至5000亿元，同比增速也可能继续回落至20%。且开发商通过银信合作获取银行表外贷款的途径，也被银监会堵死。与此同时，国际短期资本流出中国的形势，将延续至2010年4季度，外部流动性状况也不容乐观。总体而言，到2011年第一季度，房地产行业融资规模同比增速可能从2010年7月的40%回落至20%。
影响房价的另一因素是国内的通胀形势。本轮CPI同比增速的峰值出现在2010年8月、9月，之后回落至3%以内，但CPI增速可能从2011年第2季度起再度显著上升。这与房价触底反弹的时点基本一致。四是，国家对房价的宏观调控已经演变为一个考验政府执政能力和公信力的政治性任务，因此政府绝不会贸然放松宏观调控，这意味着短期内房价下降已成定局。而为何在下调一线房价20%后，政策就可能松手。理由是考虑到房地产投资对中国经济持续较快增长的重要性，考虑到房价与地价大幅下降可能显著冲击商业银行的资产负债表，考虑到地价下降将使得地方政府财政赤字凸现以及公共投资和保障性住房投资陷入困境，政府不会让宏观调控力度过于猛烈。
中国社会科学院发布研究报告判断一线房价下降20%根据缺乏支撑点，一是房地产行业占总体融资规模的比例小。2010年4月19日《投资者报》数据研究部统计，2009年11家上市银行整体对房地产行业的贷款比重由2008年末的7.93%下降到7.44%。例如三大国行——建行、中行和工行均在2009年降低了其房地产行业的贷款比重。建行房地产行业贷款占其贷款总额的比重为7.44%，比2008年末的8.68%下降1.24个百分点是房贷比例下降最多的国行。工行和中行的房贷比重则分别较2008年下降了0.77和0.16个百分点。
二是，9月CPI已经回落，2010年10月19日加息，根本不用担心。2010年10月21日，国家统计局公布前三季度国民经济运行数据，数据显示，前三季度GDP同比增10.6%，CPI同比涨2.9%。9月份CPI同比涨3.6%，涨幅创23个月新高。8.货币供应量基本稳定，人民币存贷款余额同比增量有所减少。
三是，中国今年一贯主张宽松适度的货币政策，所以融资虽然收紧和渠道堵塞。但是，考虑到中国经济稳定性，开发商贷款也不是很难的事情。例如，2010年9月末，广义货币供应量（M2）余额69.6万亿元，同比增长19.0%；狭义货币供应量（M1）余额24.4万亿元，增长20.9%；流通中货币（M0）余额4.2万亿元，增长13.8%。金融机构人民币各项贷款余额46.3万亿元，比年初增加6.3万亿元，同比少增2.4万亿元；人民币各项存款余额比年初增加10.3万亿元，同比少增1.4万亿元。
四是所谓的考验政府执政能力和公信力的政治性任务只不过为表面文章，根本不值得好害怕的。只要把GDP保持增长和财政收入保持增加及经济发展好，这就是最好的执政能力和公信力表现。另外，一线城市的房价跌20%-30%是非常不现实的。除非做到以下几点：一是GDP和CPI及PPI等汇率不动了；二是地方政府不需要土地财政收入了；三是中国不需要房地产作为支柱产业，拉动中国内需；四是目前中国开发商都“很差钱”，不跌20%-30%要破产了或崩盘了；五是又是一场金融危机的灾难来临；六是国务院把商品房预售制度取消和上调房地产项目资本金到35%及取消银行房贷的政策。如果没有这样的条件和因素，否则一线城市跌20%-30%纯粹是危言耸听，或者就是说“瞎忽悠”。
国土部拿闲置土地警告地方政府，不过是恐吓而已，闲置土地大部分都是地方政府自己造成，要收回开发商的地先处理地方政府。中国的房地产市场到底缺不缺地？如果缺的话，哪儿来这么多的闲置土地？如果缺的话，为什么在本应该是寸土寸金的地方如今却是杂草丛生，为什么有的人能够囤积土地坐地生财呢？据报道，8月19日，继公布1457宗闲置土地名单后，国土部最新披露的闲置土地名单增至2815宗，数量翻了一番，时间点延续到了今年5月底。
据悉，按照国土部对9月土地问责规定，即对所辖区域违法占用耕地面积占新增建设用地占用耕地总面积的比例达到15%以上，或虽未达到15%的“警戒线”，但后果严重的将被问责，包括记大过、降级或撤职等。国家土地总督察办巡视员张璞表示，“即使调走了，但如果这个土地违法违规发生在任期内，也要追究责任。”严厉打击这种行为，将对房价上涨起到根本性的抑制作用。10月13日上午，
国土部召开新闻发布会，公开通报5起国土资源违法案件查处情况，并挂牌督办6起违法案件。在11起案件中，有6起涉及市、县级地方政府或开发区（园区）管委会违规出让土地、违法批地、违法征占土地或违法批准勘查、开采矿产资源。国土部十月清查诺言难兑现，不仅是专抓“小鱼虾”，关键是避免出现价格波动影响到经济发展。所以，国土部10月底完成闲置土地清查，这似乎成了很难完成的事。同时，在土地闲置中，除开发商有责之外，地方政府更不能开脱责任。大部分造成土地闲置的原因都是地方政府。不能够把一切责任推到开发商身上。最新数据显示，在2815宗闲置土地中，其中政府原因造成的土地闲置，占总数的六成。这也成了国土部工作难开展的主要阻力考虑因素。
但与此相反的，地方正在上演一场保卫战。在囤地黑名单中，北京闲置土地共160宗，其中125宗地块是由于政府原因造成的土地闲置，35宗是企业原因造成的。在北京、上海、广州，很多土地多少年都用围栏围着不动。奇怪的是，上海一度居然被说是‘零闲置’。上海的闲置土地被“捂住”了而没有上报，这显然是地方保护主义在作祟。例如在北京，从闲置土地的名单来看，大企业的身影则明显多了许多，包括远洋地产、中关村、新世界等，累计囤地逾百万平方米，闲置时间均在3年―5年左右。国土部公布的最新数据显示，今年前三季度，全国共发现违法用地行为3.5万件，涉及土地面积22.5万亩，其中涉及耕地8.5万亩。其中，前三季度立案查处违法用地1.7万件。
当前，国土资源工作仍存在一些亟待解决的问题。尤其是，从历年全国土地违法案件数据看，第四季度违法用地量都居全年最高位。李建勤就此给出了三个解决办法：一要稳总量；二要深入贯彻调控新政；三要结构优化。此前，国土部多次宣称，10月底基本清理完闲置土地，眼看还剩半个月时间了，清查闲置土地的任务依然任重道远。在地方，因闲置土地存在着盘根错节的利益关系，仅仅依靠国土部一个部委，难有大的建树。其实，要解决多年囤地有禁不止，需要中央督促地方依法行事，发挥多个相关部委的联动作用，九龙治水。因地方土地财政，决定着每个地方的GDP增长，而这远非掌控全国土地大权的国土部，一方就能协调好。这是多年闲置土地难以彻底查清的主要原因。这是大家所共识的。
直接收取预售款迫房价大跌，也是不现实的。今年3月23日泰安、8月26日深圳、10月1日浙江、10月25日北京、9月30日成都等七个地方，已经完成了对商品房预售款监管的明确规定。预售金要监管，开发商必须专款专用，这就等于是加了一个保险，防止开发商拖延，避免延期交房了。现在大家都希望，监管预售金会勒紧开发商的钱袋子，最近限制开发商资金渠道的政策挺多的，真希望这些政策叠加在一起，能让房价降一降。 此次对于开发商预售款的监管办法出台,旨在通过银行监管预售资金,加强收紧力度,督促开发商将项目贷款专款专用于项目工程,从而杜绝捂盘惜售的现象,并增加商品房的供应量。
其实，对于资金充裕的开发商不会带来太大影响，因为这些企业本身有更多的融资渠道，而资金相对单薄的企业，则在扩张速度上将受到限制。但是，如果政府突然实行预售资金监管，会打乱企业既定的资金使用计划，使企业失去对资金的调配力，同时会导致企业无钱拿地，影响后续市场供给，甚至可能带来未来房价的报复性上涨。
在没有新的楼市新政出台之前，预售房款的监管引起公众热议，并被寄予了降低房价的厚望。但直到目前，政府出台的所有政策，对楼市的影响并没有为公众带来实质的利益。有数据显示，2010年1-7月，房地产开发企业本年资金来源38876亿元，同比增长39.4%。其中，企业自筹资金14394亿元，增长50.8%；定金及预收款9356亿元，增长30.3%。依此计算，定金及预收款约占到资金来源的24%。对预售房款的监管，这24%的定金以及预收款的使用将会更加规范。然而，如此降价只是调控政策压迫之下房地产商的缓兵之计。从理论上讲，若是开发商促销成功回收资金，预售资金监管对房价的影响便不复存在。
反之，由于融资成本上升，在购房需求保持不变的情况下，最终房价也会上升。随着预售款的监管加强，开发门槛的随之提高，开发利润的也会降低，将会使部分资金流出该行业，从而降低商品房开发供应量，在购房需求保持不变的情况下，同样会抬升销售价格。房价的定位是多种因素的结合体，牵涉到很多具体的因素；例如，宏观调控、土地供应、当地消费水平等，预售款的监管起到的作用不大。房价主要是开发商与购房者的博弈，虽然有政府政策影响，但是大批开发商的进入，加上较大的刚性需求，房价的升降趋势并不明朗。
地产商民间借贷，不是释放房价下跌信号，仅仅是正常的房企市场行为。银行对房地产企业项目贷款普遍收紧，一些在楼市疯狂上涨时半路出家的开发商遭遇融资难题。银行不肯贷，信托公司也挑着项目做，多数只能找民间借贷解决，房地产项目现在不好融资，风险评估都很大，能以20%从信托公司融到（钱）就很不错了。长期依赖资金支持的开发商转向民间渠道借款，是一个很危险的信号。