楼价会跌？谁信谁吃药

近期，各地统计局乃至国家统计局发布全社会固定资产投资运行情况数据显示，楼价依然平稳而上升，只是小小的注明了一下“上升的同比和环比有所下降”。这纯粹是文字游戏！！

君不见，菜价一路高攀、油价一月二调、储蓄日日减少……

问：如此巨大的人民币纸钞流向何方？

问：机构和个人持有的货币听其贬值？

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楼价会跌吗？谁相信谁吃药！十几年来，无数次的调控楼价，要让所有人住得起房，事实呢？

问：民以食为天和楼价哪个重要？谁有能力两者兼顾？

问：调控为什么要挑战中国的“完全市场经济”地位？

问：难道楼价腰斩基层百姓就能买得起房子？

问：土地出让金和房开税收流向何方？为何不是像开发商的预售款一样独立监管？

问：买不起房百姓的怨气应该冲谁指点？

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愤愤之言按下不表，单纯看全年总量的数据增长，恰恰掩盖了国十条之后的走向。按任志强博鳌论坛上发布的数据：我们每年结婚的对数大概900多万对，每年新增家庭户数1000多万户。然而供应呢？从套数来看，08年只有493万套总生产量，对全国住宅来说占70%，去年550万套，满足不了城市1000万人口新增家庭，仍然会导致供不应求，而这个供不应求还会持续很长时间。任志强先生的结论是：抑制消费是导致短期矛盾向后延迟，这个延迟在未来发生可能产生更大严重的矛盾。

我认为很赞同！ 

自03年开始的紧缩信贷为主的调控，由于土地供应的同步紧缩，不但没有积极意义，更走向了市场的反面，所以03至09年的市场基本是被调控的越来越涨。而10年虽然注意了土地供应的问题，但是客观上已经失去满足供应的先机，这也是目前的信贷指向了紧缩改善性需求的根本原因。

但是，我们知道目前政策结束在我们的土壤上几乎是不可能的，虽然中房协出面对于政策未来走向提出自己的建议，但是也仅仅是不继续出台新的政策，而不是政策完全转向。我们的政策不准，但是官本位不能容许对政策持不同意见，而且众多部委只是从自身的地位考虑，几乎所有政策只是导致供求失衡的加剧，也导致加大开发成本，持有成本，几乎没有更多的作用。当然目前的局面也没有其他的手段和做法。倒不见得是他们不明白，而是所有部委并不考虑全局，只考虑分管范围的问题。实际造成与市场的矛盾基本都出在部委这个层面上。 

至于未来的政策是否还具备改变市场的方法呢？没有。也不可能根本抑制住基本需求。

还有一个问题在于住房观念的改变是十分艰难的。我们的保障房建设转向了公租房本来是比较合理的，但是，公租房与我们的住房理念有很大的冲突。而居住理念是买房为主，租住不会被百姓接受。这样造成的市场未来，仍旧是买房需求为主。而经济适用房和限价房本身，最低收入人群甚至中等收入人群还是买不起。那么市场走向是十分令人忧虑的。

一方面供应不可能满足需求，一方面市场还是在宣扬人人买的起房。这是极大地市场矛盾。那么我们政策调节楼价到底是什么目的？是尽力达到人人买的起房，还是先保障有实力购房人群的购买？目前来看是十分混乱的思路。

市场现在解决的是两头，一方面，投资与改善性需求的购买者高价购买商品房，一方面城市最低群体的一部分，特别是城市原户籍人口，通过拆迁改造腾退达到改善居住的目的，甚至在逐渐致富。唐家岭拆迁改造受阻，原因是每户3、4套回迁房唐家岭居民觉得补偿标准过低。

这就是我们目前的市场现实，这绝不是地方政府加上开发企业可以解决的。 

至于银监会公开国土部1457囤地企业的黑名单，我们能看到的是，58.2%属于被政府囤地，被拆迁户压制的囤地有多少呢？没有数据支撑。以我的经验，估计绝大部分是政府原因加拆迁安置不合拆迁户要求的原因。没有哪个中小企业主动囤地的。

04年仍然保留协议出让的土地，目前还在囤地状态的，主要原因是当时的协议价格早已被置于脑后，而很多项目是转售项目。那么开发企业与村集体，农民的拉锯也是可以理解的，这是毛地出让的弊病。全归于开发企业是没有道理的。至于收回土储中心收储，这些闲置地块一定是烫手山芋，根本不可能尽快形成市场供应。所以不要指望靠收回闲置土地改变目前土地供应艰难的现状。

这是大趋势，不可改变的大趋势。

但是，我还是要提建议，实际在政策造成市场僵持的最初，我也一直在建议市场应对政策的挑战。而结束观望的最佳方式，还是房开的主动降价。至于降的幅度，在连续三个月的拉锯过后，消费者的心态趋于平稳。楼价大跌，谁信谁吃药。