后亚运时代，广州楼市何去何从？

——赵卓文先生答《信息时报》记者问

赵卓文（广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司 总经理）

 

问1、亚运会开幕已有几日，这个盛大的体育赛事对广州的房地产发展有怎样的推动作用？

 

一、亚运的举办，对广州房地产行业有非常巨大的正面推动力量。

1、为了亚运会的举办，广州政府投入逾1000亿元。城市基础设施得到了完善和发展，广州房地产的发展空间得到了拓展。例如，亚运城的建设，广州楼市就增加了400多万平方米的储备量，短期就有8000套住宅上市。番禺地区，由于亚运的举办，更是受益良多。

2、增加了广州楼市的吸引力。长期以来，广州楼市基本上是“内需型”，各类型物业的买家大多数是广州本地人。亚运会的举办，提升了广州的城市魅力和吸引力。广州的写字楼、商业、休闲地产、住宅等将吸引更多的外地人和“外资”的关注。

3、亚运为广州的城市建设提速。按照常规做法，城市的更新，可能需要较长一段时间。亚运，使得广州用2-3年时间，完成了10年的工程量。广州老城区物业将由此而受益。

4、亚运把广州往“宜居城市”的道路上推进了一大步。广州中心区住宅物业价格将稳中有升。

 

问2、亚运概念在亚运结束之后，即后亚运时代，你觉得广州楼市会面临怎样的境遇？

 

后亚运时代，广州楼市面临机遇与挑战。

1、从中长期趋势看，广州楼市的发展后劲值得期待。

广州楼价目前处于“低估”状态，相比北京、上海，甚至杭州、厦门、南京、三亚、青岛等地区，广州楼价不但“合理”，而且还有“补涨”空间。

广州的商业、写字楼、复合地产类项目，更有进一步的拓展空间。

2、短期内，由于政府“限外”、“限贷”、“限购”等政策的影响。未来1年时间内，楼市难有起色。

 

问3．房地产企业在亚运后最有可能采取什么样的营销策略来应对市场的变化？

 

发展商由于对通胀的预期和土地资源价格上升的预期，不到最后关头，也不会有大规模的降价促销活动。

2010年的年末，“卖尊贵不如卖实惠”，但卖家不愿意贱卖。买家也在等待降价。

类似恒大、碧桂园这类型企业的高性价比的产品会受到市场的欢迎。

 

问4．六运会确定了城市向东的规划方向，天河体育中心由此崛起；九运会成功地使广州二次东进。那么，在后亚运时代，广州哪个区域的楼市发展潜力最大？

 

亚运使两个区域受益颇大：

1、番禺地区。亚运城所处的未来广州新城地区的蓬勃发展，将主导未来广州楼市。

2、一江两岸的高端物业。亚运开幕式的成功演绎，使“滨江而尊贵”的概念进一步深入人心。在广州，没有比江景更吸引人的景观了。

 

问5．从购房者方面来说，刚需买家、投资客、改善型置业者在经历楼市调控“组合拳”与亚运会之后，心态上会有哪些变化？会不会积极入市？

 

投资客早已撤离广州楼市。“限贷”政策让炒楼变得无利可图。不能使用财务杠杆，炒家的潜在收益比率下降，潜在风险提高。在未来1年左右时间里，炒家都不会“回潮”。

由于政府保障房建设速度的加大，典型如芳和花园的大量销售，刚性需求买家的总量会萎缩。一次置业者在等待更廉价的房子，市场却偏偏只能提供高价的商品房。

随着楼价不断上升，改善型买家的入市门槛越来越高。由“富人”堆积起来的改善型需求的泡沫正在消退，回归正常。

未来一段时间内，广州楼市会出现“无量价升”的局面。聪明的买家都会选择等等看。