房地产评估机构多元化问题
2010年11月17日，由中国房地产估价师和房地产经纪人学会和河南省房地产估价师与经纪人协会主办的《2010房地产估价论坛》在河南省郑州市举行。本人应邀在论坛上发表题目为《房地产评估机构多元化战略》的主题演讲。
一． 如何看待企业多元化和专业化
（一） 感受企业多元化和专业化
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多元化 |
专业化 |
备注 |
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国际 |
国内 |
国际 |
国内 |
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成功范例 |
通用电气
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新希望、 海尔、联想控股、海航集团 |
沃尔玛、可口可乐、百事可乐、微软、 |
沙钢、苏宁、娃哈哈、三一、雅戈尔、格力 |
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失败范例 |
现代、大宇、山叶 |
三九、德隆、三株、太阳神巨人 |
安然、环球电讯、宝利来 |
哈磁股份 |
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1. 世界500强企业大部分是专业化集团。“财富100强”的前十名公司中，只有通用电气一家是多元化发展的大型企业集团。
2. 美国公司在六七十年代是多元化模式主导，形成了一些多元化大企业集团。八十年代之后多元化经营纷纷陷入困境，专业化业绩更为突出，形成了一直持续到现在的美国专业化为主导的经营模式。
3. 日本、韩国在经济起飞阶段，获得超级成长的也是一些多元化的企业集团：市场发展的初期，多元化是一个普遍的选择。
4. 韩国的多元化经营模式几乎彻底失败，以现代、大宇为代表的多元化企业集团在几年前几乎山穷水尽。
（二） 到底应该多元化还是专业化？
1. 多元化和专业化是相对的，界限有时是模糊的
青岛双星---既生产运动鞋，也生产汽车轮胎，是不是一个行业呢？
是一个行业-----都是橡胶；不是一个行业----汽车和鞋子相差很大。
2. 多元化和专业化是不完全确定的
不同的市场、不同时期、不同条件，分别确定，根据条件变化，适时调
整。“兵无常势，水无常形”------对某一个公司、某一个阶段适用的略，
对于另一个公司、另一种市场、另一种阶段不一定适用。究竟是专业化还是
多元化，应该区分不同的公司，不同的市场进行分别确定。
3. 专业化和多元化是动态的，有时需要把二者结合起来
（三） 专业化和多元化并不重要，重要的是核心竞争力和发展
内在能力与其外在表现相符，不论是多元化还是专业化，企业都会取得成功，反之则必定失败
海尔集团总裁张瑞敏曾说过，企业发展的关键不在于是否要进行多元化，而是在于到底有没有能力进行多元化.
二． 评估行业的多元化和专业化。
（一） 评估机构的专业化自我评价
1. 市场开拓已经很到位了吗？
2. 技术管理成熟了吗？
3. 财务风险控制住了吗？
4. 内部制度完善了吗？
5. 其他管理怎么样？
总而言之一句话：专业化做得怎么样？
（二） 评估机构经营的几个阶段
评估机构的成长大体分为创业期、成长期、稳定期、衰退期等四个阶段。不同阶段的管理模式不尽相同。
1. 创业初期的机构规模小、尚未定型，管理重点是争取评估业务，培养企业组织氛围；
2. 成长期的发展方向基本确定，在抓紧市场的同时，尽快实现管理规范.可以考虑多元化经营；
3. 稳定期的业务及规模稳定，机构管理可采取权威型管理风格，建立自上而下的标准体系。开展多元化经营；
4. 衰退期主要是避免较大动荡与损失，改革陈规陋习，实现业务创新，深入多元化经营，进行二次创业以获得新生。
（三） 什么情况下实施多元化战略
1. 公司在主体市场是否做到了绝对或者相对领先的优势地位
2. 主体市场是否已经饱和，增长放缓，竞争加剧，利润率下降
3. 是否拥有必备的资源和实力，是否具有核心竞争能力
4. 新业务的社会需求如何？比较竞争优势如何
5. 是否有足够高的管理水平其他
三． 评估机构的多元化战略
（一） 行业如何选择
1. 首选与主业相关性较强的行业
2. 主业有足够品牌影响力，利于核心竞争力转移
3. 避免“大而全，小而全”低水平重复。
4. 充分考虑投资的机会成本、避免盲目的多元化
5. 新行业有强有力管理、技术、人才等核心能力支撑
6. 实行适合的管理模式：一般多元化相对集中，大型集团化取相对分散的多元化管理方式
（二） 评估机构的多元化
1. 评估层次多元化 ----同业多元化经营
（1） 评估业务多元化
房地产抵押贷款、司法仲裁、拆迁、改制、交易。。。。
（2） 评估类型多元化
房地产评估、土地评估、资产评估、矿产评估、旧机动车评估、保险公估、林权评估、无形资产评估。。。。。。。。。。
（3） 评估业务和类型综合多元化
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抵押 |
司法仲裁 |
拆迁 |
改制 |
其他 |
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房地产评估 |
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土地评估 |
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资产评估 |
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矿产评估 |
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林权评估 |
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旧机动车评估 |
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保险公估 |
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2.评估咨询代理层次多元化——相关多元化经营
（1）房地产评估基础上，向房地产代理、测绘、咨询发展等
（2）在综合评估基础上，向相关中介业务延伸，包括工程咨询、规划设计等中介集团方向发展---广义咨询业务
3.评估咨询代理和实业发展多元化-——非相关多元化经营
“非相关多元化经营”——共享资源和平台；
房地产开发、餐饮酒店、旅游农庄、其他
（三）承接政府职能转移是中介组织发展新契机
1． 转变经济增长方式的关键的转变政府职能
(1) 政府职能是依法对国家和社会公共事务进行管理的职责和功能，包
括政治、经济、文化及社会保障四大职能。核心是服务
(2) 各级政府仍然管了许多不应该管，又管不好的事，而不少应该由政
府管理的事却没有管好”。政府过深介入经济活动，核心职能弱化，出现了政府职能错位、越位和缺位，影响了市场配置资源的法制化和高效率，滋生了腐败和寻租现象。转变经济发展方式就是由政府主导经济发展模式，转向政府调控、市场主导经济发展模式。
(3) 转变政府职能关键在四个方面：一是科学界定政府职能体系，摒弃
“全能政府”的错误理念；二是完善政府绩效考核体系，建立公共服务取向的政府业绩评价体系；三是继续推进政企、政资、政事分开，全面梳理政府事务，改变政府直接介入经济活动的做法；四是按照公开、公正、公平的原则和“小政府、大社会”的模式，把政府大量的服务、协调、监督的公共事务转给交社会中介组织承担
2． 转变政府职能的关键是发展社会中介组织
(1) 社会中介组织是指介于政府、企业、个人之间，发挥服务、沟通、
协调、公证、监督等作用的社会服务机构。社会中介组织分为半官方组织（公证与仲裁、计量质检、消费者维权等）、行业组织（行业协会、商会）；经济鉴证组织（律师、会计师、评估师、税务师等）、咨询交易代理组织（咨询、证券金融服务、专利商标服务、代理及经纪、发展战略、职业及婚姻介绍、广告、人才服务、租赁等）和公益性组织（基金会、慈善会、民办研究院所等）
(2) 转变政府职能，必须有高效优质的承接载体。社会中介组织涵盖了社会的各个领域。是一种最适合承接政府职能转移的载体
(3) 政府职能转移包括三个方面：一是将行业自律和发展管理转移给行
业协会和商会；二是从过去官方从事政策调研和学术研究，向官方和民办研究咨询机构共同承担政策调研和学术研究转变。美国兰德公司擅长于研究国家安全和公共福利等，90%以的收入来源于美国的联邦政府和军方。三是将政府职能部门的科学论证、社会协调等工作前移给社会中介组织。。
3． 发展社会中介组织的关键是规范内外管理
(1)制定《社会中介组织条例》等法规。按照“小政府、大社会”模式，将政府大量事务性工作交给社会中介组织承担。在政府工作报告和经济社会发展十二五规划中，增加支持社会中介行业发展的内容，将中介服务业发展纳入政府规划
(2)是调整部门职能关系，规范行业协会。推进社会中介组织与政府部门彻底脱钩。强调行业协会的服务职能，完善行业自律性管理约束机制。社会中介组织的发达与否是判断一个国家和地区是否真正发展的重要标志。
(3)采取有效措施支持发展：设立中介服务业引导扶持基金；支持社会中介组织融资、上市；完善中介服务行业税收制度；规范并提倡政府购买服务；吸收行业专家参政、议政；培育龙头企业，打造与中国经济实力相匹配的国际知名品牌。
(4)社会中介组织要苦练内功。树立良好的专业形象，建设行业品牌，强化社会责任，实现跨越式发展。在自愿共赢基础上，优化中介行业结构，实行“强强联合”、“强兼并弱”，加快集团化、综合化、大型化、国际化方向发展。