新一轮调控作用加强，京楼市步入低迷盘整期

文/董成竹

调控力度加大，楼市将现量价走低之势

继4月中旬调控政策出台以来，京城楼市成交量出现了近三个月时间的交易低迷期，期房日均成交量从调控前350套左右下滑到160套左右的水平，降幅接近一半。然而，到8月份，京城楼市在少数热销项目的带动下，出现了回暖的迹象，到了9月份，楼市交易量出现了大幅增长，据亚豪机构统计数据显示，9月，京城楼市期房住宅日均成交套数达360套，创下了年内的新高。8、9月楼市的强劲回暖，对市场产生了较大的影响，与此同时，国内的多个城市，也出现了类似的情况，媒体对此大肆报道，引起了政府的高度关注，导致了更加严厉的调控措施。

9月底、十一前，调控政策密集发出，业内称之为“二次调控”，此次调控体现了对原有“国十条”的细化与加强，体现了多部委的密切合作，再次明确了问责制等等。这些政策对市场产生了较大的震慑作用。据亚豪机构统计数据显示，二次调控之后，国庆节期间，京城期房商品住宅仅成交了1037套，日均成交量仅148套。与9月份的日均成交量相比，下跌了58.9%，降幅超过一半。笔者分析指出，9月成交量出现新高，与市场需求集中释放及少数热销项目带动有关。国庆节期间交易量下滑，既有节假日因素，也有政策调控的影响，未来几个月，成交量将会持续走低，这既受到信贷政策的影响，也与购房者自身因素有关。

此外，从房价水平及走势来看，调控新政以后，房价水平虽然有一定的回落，但总体水平仍在高位徘徊。据亚豪机构统计数据显示，4月份，京城商品住宅成交均价为22529元/平米，而销售火爆的九月份，成交均价为19862元/平米，相比4月份，下降了11.8%，而同比09年同期房价，仍然上涨了33.7%。对于未来的房价走势，笔者认为，由于受到调控政策及保障性住房入市等因素的影响，四季度京城楼市的房价水平将会有所走低。

调控新政影响开发信心，京新开工住宅面积有所减少，推盘意愿降低

调控组合拳打出以后，市场受到的影响较大，调控后近百日均出现了低迷的态势，这在一定程度上影响了新开工住宅面积的增长。据亚豪机构调查统计，自4月出台调控政策后，新开工住宅面积走势出现了减少的趋势。数据显示，5、6、7、8四个月新增的新开工住宅面积分别是131.8万平米、166.1万平米、134.5万平米和81.2万平米，从这个走势来看，7、8月份的新开工面积出现了明显的减少。对此，笔者认为，新开工面积减少，与开发商对楼市的预期不甚明朗有相当的关系，同时与开发商的拿地进度有一定关系。九月调控新政之后，关于开发商拿地的监管进一步加强，因此，开工进度也会受到一定的影响。

不仅住宅的新开工面积受到了调控新政的影响，未来一段时间，开发商推盘入市的意愿也会受到一定的影响，据亚豪机构统计预测，10月份，计划开盘的项目有33个，其中以五环外的普通住宅及低密度项目为主。而从10月份的取证情况来看，截止10月12日，仅有7个新项目拿证。由此看来，10月份，开发商入市的积极性并不是很大。笔者认为，10月份以后，楼市将进入传统的销售淡季，加之最近的二次调控中关于提高首付比例及限购令等措施，对楼市影响较大。因此，未来几个月，开发商入市的项目将不会有大的突破。

楼市步入低迷盘整期，开发商受其影响较大，应积极应对

从近期的市场反应及走向来看，很显然，楼市已经进入了一个相对低迷的盘整期。成交量不会再延续9月的火爆之势，房价水平也将会出现徘徊。而对于开发商来说，面对当前的市场状况及愈加严厉的调控政策环境，其开发策略、产品策略乃至拿地策略必将受到一定的影响。笔者指出，从当前的经济环境来看，人民币升值压力加大，物价上涨水平过快，对此，近日国有四大银行及招商、民生两家股份制商业银行将提高0.5%的存款准备金率。这些均说明，政府不会放松对房地产行业的调控，而9月底的系列调控措施，进一步强化了国十条的政策，并进一步强调了各部委协作及问责制度。因此，可以肯定，未来楼市的生存环境非常严酷。这种背景下，开发商必须清醒认识大局，在产品上做文章，迎合政府的调控方向，积极开发适销产品，合理制定价格，抛弃高房价策略。在拿地方面，要增加企业自身的资质水平，或采用横向联合的方式，确保符合政府对拿地企业的基本要求。抛弃价高者必胜的惯性思维。只有真正做到与政府步调一致，才能在复杂的市场环境下生存。