楼市二次调控加速燕郊楼市进入冬眠期
文/董成竹
燕郊楼市调控“一步到位”，投资、投机性购房几乎绝迹
9月底，楼市迎来了新一轮的调控风暴，限外政策、限贷政策的强化执行、问责制的进一步落实，使得各地迅速响应了政府的调控措施。与北京、上海等一线城市相比，燕郊楼市早在八月份就已经出台对二套房开始停贷、外地人首付五成的政策；而此轮新政之后，当
各地正在落实“对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款”的时候，燕郊似乎做得更彻底，干脆对外地人停贷。
这对于燕郊楼市来说，影响是立竿见影的。据亚豪机构调查了解，自8月份燕郊楼市调控加强以来，该区域的成交量受到了很大的影响。以往热闹的售楼处变得冷清起来，许多原本购买燕郊房子的外地人，不得不放弃了购房的打算。
笔者指出，此次燕郊楼市的调控政策可谓是“一步到位”限外政策的彻底执行使得投资、投机性购房行为，几乎绝迹。笔者认为，之所以燕郊会出台如此严格的限外调控政策，与该区域的发展情况息息相关。燕郊原本是三河市的一个小镇，十来年前，这里仅有几万人口，因为燕郊与北京仅一水之隔，从国贸出发，驱车仅需半个小时。而燕郊的房价远远低于北京的房价，正是因为燕郊一个巨大的价格洼地，所以吸引了大量的北京上班人士来此置业投资。短短几年时间，这里已经聚集了三四十万人，其中仅北京市民就多达10万人。正因为，有大量的投资炒作的成分在，所以燕郊的房价迅速蹿升，房价一度过万，存在着较多的泡沫成分。而此次调控就是要使房价水平恢复的合理价位，因此，抑制外地人的投资需求是非常必要的。这将会有利于该区域的长期发展。
调控新政作用持续显现，量价齐跌成为显著特征
自今年四月份调控政策出台以来，燕郊的楼市也出现了一个分界线，逐步由火爆转向了冷清，到了八九月份之后，这里的成交情况更加低迷。据亚豪机构统计数据显示，目前，燕郊区域在售的住宅项目有18个，其中较为高端的项目仅两三个，如夏威夷水岸1号、达观·CBD东墅、方美墅等，其他项目均是普通住宅或公寓洋房项目。总价格方面来看，目前在售项目的整体均价为9241元/平米，而除去别墅高档公寓等高端项目外，普通住宅产品的整体均价在8140元/平米左右。
据亚豪机构调查了解，调控新政之后，该区域平均房价有了明显的下滑，今年初的时候，这里的房价曾一度上涨至万元左右，有的项目甚至达到了一万一二元每平米，例如天洋城项目曾一度高达11000元/平米，而目前该项目已经降至了8000元/平米，每平米下降了三千元，降幅达27.3%，接近三成。另据亚豪机构了解，这一区域不仅房价出现了明显的下降，而且成交量也出现大幅下降的现象，据一线销售人员表示，调控新政之后，外地购房者不能按揭贷款，而全款购房的客户非常少，这对销售带来了很大的影响。对此，笔者此次，政府调控楼市的决心和力度是非常巨大的。而类似燕郊这一的区域必然会成为调控政策打压的重点区域，此次调控强调了各部委的密切协调，也更加强调了问责制，这对于当地政府来说是非常具有约束力的。由此来看，燕郊楼市将会面临较长时间的调控紧缩政策，因此该区域的楼市短期内有改变。
“限外”政策存在执行差别，变通之策仍然存在
对于燕郊楼市来说，此次调控的重点措施是严格执行了限外政策，即对于外地人一律停贷，不论首套房还是二套房。外地人均不能办理贷款，只能全款购买。因此，这样的政策会在市场上产生较大的影响。但是，据亚豪机构调查发现，尽管限外政策非常严厉，但在具体执行过程中还是存在着一定的差别的，即不同的项目和开发商对于“外地人”的界定是不尽相同的。据了解，有的项目是界定外地人是以省为界限的，即，只要有河北省的户籍，就不是外地人，而有的项目则是按地级市界定的，即必须是廊坊市的户籍才算是本地人，除此之外均算是外地人。此外，还有开发商表示，如果是河北省的户籍，在办理按揭时，首套房贷还可以享受30%首付的优惠，有的开发商表示，可以为首套房贷客户短期垫付20%的按揭，还是相当于享受了30%的首套房贷政策。
对此，笔者分析认为，之所以会出现不同项目对“外地人”界定的不同，这与开发商办理贷款的银行有关，虽然此次调控政策中，明确提出了限贷政策，但每个银行的理解与执行还是存在一定差异的。而且在目前的市场情况下，各银行的信贷政策也会随时发生变化。因此，无论是以省界定还是以地级市界定均存在着一定的变数。对于有的开发商为客户垫付房贷的行为，笔者指出，这个原则上的不允许的，之所以存在，只是开发商的个体行为，抑或是一种优惠方式。不具普遍性。
总的来看，此次燕郊区域严格执行了楼市调控新政，甚至出现了一步到位的措施。这必然会在短期内加速楼市进入“冬眠期”，不仅有效打压了外地人的投资性购房，而且促使该区域房价水平迅速回落。虽然从短期来看，出现了量价齐跌的局面，但从长远来看是有利于该区域的发展的，因为，只有房价与当地经济的协调发展，才更加有利于区域的综合发展，毕竟燕郊需要的是现代化新城而不仅仅是一个“睡城”！