“政策年”未解决楼市核心矛盾

    2010年是房地产调控政策频出的一年。政策主要集中在两个阶段，第一个阶段是4月15日的系列新政，此次系列新政的重点是收紧购房信贷，对第二、三套住房贷款条件、比例、利息都作了严格规定，被誉为史上最猛烈的购房信贷政策；另一个集中期是10月份的系列新政，这轮新政是全方位，多角度的进行调控。10月份的系类新政效果如何仍需要时间观察，但4月15日的系类新政并没有出现中央政府期望的调控效果，市场对史上最严厉的购房信贷政策并不畏惧，成交量在萎缩了4个月后出现了报复性反弹，楼价也出现了新一轮的快速攀升。基于房价的一涨再涨，国内外热钱有可能进一步涌入楼市的可能，于是中央进行了第二轮的楼市调控。

    目前大批的新政可以说条条都是重磅级的，比如说部分城市限购，第三套限贷，停止开发贷的发放等等，放在一般市场上或者前几年中国的楼市中都可以造成楼价的巨大下跌。但奇怪的是楼价如此的坚挺，如此的抗跌，我想还是中国当前面对着空前的流动性。社会上充斥着巨大额度的热钱，这批货币有保值、增值的需求，所以他们有着巨大的投资投机冲动，最终造成了中国从茶叶、苹果、棉花等的轮番涨价，而作为使用功能，投资功能同样具备的住宅，自然成为了热钱流入的首选。

    415第一轮调控效果不佳除了中央对热钱的量估计不足以外，还有地方政府对政策执行力度打折的问题存在。中国地方政府过度依赖土地财政，对高房价问题认识不足是执行打折的深层次原因，这个问题根深蒂固，一时半刻似乎并不能解决，但这个问题不解决，调控效果也势必受到影响，从大多数城市的情况看，房价高多推地，房价跌少推地几乎是多数地产政府最常见的手法。而从供求关系的角度看，不切实增加有效供应，单纯阶段性遏制需求，并不能完全解决问题，所以中国楼市的问题，高房价的问题可能仍会存在一段时间。

     未来还会出台什么新政我们不得而知，传闻最厉害的，最多人关注的莫过于房产税。但我们也没必要对这个新政抱有过高的期望。首先一个新税种的研究需要比较长的时间，从试点到全面推广也需要时间，按照目前情况估计，房产税短期内全面推出市场的可能性不大。　　其次，目前调控可能要求尽快控制住可能出现的上涨过快房价的问题，而房产税这种作用长久的政策一般不是立杆见影的，房产税这个远水不一定能救目前的近火。再有，作为一个新税种，其推出是国家税制的调整，政府考虑的重点的税收体制变化的影响，而不可能专门单为房价上涨过快而推出。况且我们也要主要矫枉过正的可能性，保持房地产市场健康发展也是一个十分重要的任务，毕竟他对社会建设，对就业，对经济增产有着正面的作用。

邓浩志

2010年11月16日